不動産投資シミュレーション|不動産投資シミュレーションで可能になる収益の可視化とリスクヘッジ

不動産投資の借入調達コストを同じものさしで数値比較できるK%分析法

投資指標K%(調達コスト)でレバレッジの効き具合を把握する

不動産投資では収益物件の購入に際して必要な金額の多くの部分を借入でまかなうことが多いと思いますが、金利以外での借入の調達コストを考えたことがあるでしょうか?

借入には、

  • 借入額
  • 金利
  • 返済期間

の3つの要素があります。

金利が同じでも、借入額や返済期間が違えば年間の返済額は当然変動することになり、金利だけでは同一条件で借入の調達コストを比較することはできません。

K%(借入調達コスト・ローンコンスタント)は、この借入の調達コストを数値化した不動産投資指標になり、数値の大小で借入の調達コストを比較検討できるようになります。

この記事では、不動産投資の借入調達コストを同じものさしで数値比較できるK%分析法をご紹介します。

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不動産投資のレバレッジの安全度を数値化して比較できるDCR分析法

投資指標DCR(負債支払安全率)で投資物件の安全性を把握する

不動産投資でのレバレッジの安全性を計るものさしをご存知でしょうか?

投資はリターンが大きければリスクも大きくなります。

逆に必要以上に安全にいきすぎると、リスクは小さくなりますがリターンも小さくなってしまいます。

リスクが大きくなり過ぎないところで適度にレバレッジをかけて投資リターンを最適化したいものです。

そこで押さえておきたいのが、レバレッジの安全性を知るということです。

この不動産投資指標をDCR(負債支払安全率・デッドカバーレシオ)といい、レバレッジの安全性を数値化することができ比較検討に役立ちます。

この記事では、不動産投資のレバレッジの安全度を知るためのDCR(負債支払安全率)分析法をご紹介します。

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収益物件購入後の10年後のキャッシュフローを左右する修繕費積立額の目安と修繕計画作成のポイント

先送りになりがちな大規模修繕費用を簡単に見積もる方法

不動産投資において一棟収益の中長期的な修繕計画や修繕費用の積み立てまで考えて購入する人はほとんどいません。

購入した後も目先の修繕はその都度行いますが中長期での修繕などはどうしても先送りになってしまいがちです。

不動産投資のトータルでの利益を考える上で一棟収益の中長期的な修繕費用は原状回復リフォームなどに比べて多額の出費になり、万一その費用が捻出できなければ建物の老朽化が進みその後の入居率や売却時のリセールバリューに大きく影響することになります。

この記事では、収益物件購入後の10年後のキャッシュフローを左右する修繕費積立額の目安と修繕計画作成のポイントをご紹介します。

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不動産投資で収支シミュレーション計算書やレントロールによく使われるカッコイイ10の不動産投資指標

キャッシュフロー計算によく使われる10の不動産投資指標

最近では横文字の指標を用いた不動産投資分析やキャッシュフロー収支計算書などもよく見られるようになってきました。

私自身としては日本語で意味が分かっていれば、わざわざ横文字を使わなくてもいいのではないかと思うのですが、不動産投資においても国際基準の横文字の指標を用いている資料が増えてきました。

それを使う人が増えているのであれば、やはり知らないよりは知っているほうが『話が速い』といえます。

内容を理解していればその呼び方が変わるだけでそれほど複雑な内容ではありません。

この記事では、不動産投資で収支シミュレーション計算書やレントロールによく使われるカッコイイ10の不動産投資指標をご紹介しています。

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不動産投資での月収100万円をキャッシュフローで確実に儲けるための不動産投資シミュレーションの事例

税引前利益100万円/月をキャッシュフローで達成する収支計算

あなたは不動産投資での収益目標をどのあたりに置くでしょうか?

不動産投資での具体的な目標としては、キリの良い数字で不動産投資での月収100万円を掲げる人が多いです。

しかしながら月収100万円といっても定義は人それぞれで、

  • 家賃収入が月100万円
  • 税引前利益(キャッシュフロー)が月100万円
  • 税引後利益(キャッシュフロー)が月100万円

などひとくくりに不動産投資での月収100万円といっても基準は人によって様々です。

当然、税引後利益(キャッシュフロー)が月100万円なのが一番収入が多いことになるのですが、税率が個人・法人ともに人によってそれぞれなので比較しようがありません。

なのでここでは税引前キャッシュフローをベースに月100万円を実現する場合にはどうすればいいのかをここでは検討してみましょう。

税引前キャッシュフローが月100万円程度あれば、税金が40%かかったとしても不動産投資で月60万円程度残るのでひとまずは十分な収益が不動産投資から上がっているといえる水準だからです。

この記事では、不動産投資での月収100万円をキャッシュフローで確実に儲けるための不動産投資シミュレーションの事例をご紹介します。

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不動産投資で収益物件を仕入れる前に行っておきたい資金計画と投資分析の不動産投資シミュレーション事例

投資指標をフル活用した一棟アパート購入実戦シミュレーション

不動産投資で収益物件を仕入れる際に、どの程度のレベルまでシミュレーションをしておけばよいのでしょうか?

まさか何もせずに利回りだけで収益物件を仕入れることはないとは思いますが、どこまでシミュレーションして収益物件を仕入れるかは人によって違いがあるものです。

緻密にシミュレーションしようと思えばいくらでもできるのですが、手間がかかりすぎて現実的ではありません。

不動産投資における収益物件の仕入れにスピード感は不可欠です。

良い収益物件ほど足が速くすぐに売れてしまうので良い収益物件を仕入れようと思えばスピード競争になることは否めません。

だからといって慌てすぎて儲からない収益物件をつかまされては本末転倒です。

不動産投資で収益物件を仕入れる際のシミュレーションで最低限押さえておきたいことは、

  • 資金計画
  • 投資分析

2点にほぼ集約されます。

この記事では、不動産投資で収益物件を仕入れる前に行っておきたい資金計画と投資分析の不動産投資シミュレーション事例をご紹介します。

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木造アパートでの不動産投資を高収益化させて儲けるための不動産投資収支シミュレーション【新築・中古別】

築古木造アパートを使った効果絶大の節税シミュレーション

不動産投資でRCや鉄骨の一棟収益不動産とともに人気があるのが木造アパートではないでしょうか?

木造アパートでの不動産投資はRCや鉄骨造のマンションとは違って高層ではなく建築費も低く抑えられますので、一棟あたりの総額は低く抑えられることがほとんどです。

よほど土地が広い木造アパートでない限りは総額で1億円を超えるものは少ないと思います。

なので不動産投資の最初の一棟目として木造アパートを検討する不動産投資家も多いと思います。

この記事では木造アパートへの不動産投資を高収益化させるための投資シミュレーション新築・中古別にご紹介します。

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不動産投資で『レバレッジが効いている』状態とは不動産投資指標で『K%<FCR<CCR』の状態であること

レバレッジのポイントはK%<FCR<CCRかつDCRとのバランス

不動産投資をしていれば『レバレッジを効かせる』という言葉は日常的に使われると思います。

では『レバレッジが効いている』という状態は具体的にはどのような状態をいうのでしょうか?

それは、不動産投資指標を用いて簡単に説明することができます。

この記事では、不動産投資において『レバレッジが効いている』とはどのような状態なのかを不動産投資指標を用いてご紹介します。

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不動産投資で手取り年収1000万円を達成させるために必要な簡単不動産投資収支シミュレーション

税引前年収1,000万円達成の簡易シミュレーション

不動産投資で手取り年収1000万円を達成させるにはどのようなシミュレーションを行えばよいのでしょうか?

手取り年収1,000万円を目標にする場合、1棟ごとにキャッシュフローが200万円出るとすれば単純に考えてそれを5棟購入する必要があります。

物件の例でいうと、

  • 物件価格1億円
  • 利回り10%
  • 家賃収入1,000万円
  • 築20年(残存27年=融資年数27年)
  • 金利2%

であれば、

  • 返済額40万円/月=480万円/年
  • 経費と空室損を合わせて30%=1,000万円×30%=300万円
  • 合計780万円
  • 差し引きキャッシュフロー220万円

となり、1棟あたりの年間手取りキャッシュフローが200万円程度となります。

この記事では不動産投資家の1つの目標でもある、不動産投資で手取り年収1000万円を達成させるために必要な簡単不動産投資収支シミュレーションをご紹介します。

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