一棟収益の投資シミュレーション|不動産投資シミュレーションで可能になる収益の可視化とリスクヘッジ



一棟収益不動産投資で投資シミュレーションを緻密に行うことで一棟収益不動産投資全体を数値化して可視化することが可能となります。

また一棟収益不動産投資全体を投資シミュレーションで数値化して可視化することで短期的な視点だけでなく中長期的なスパンで起こり得るリスクを事前に把握しておくことができ将来にわたるリスクヘッジを事前に考えて対策を行うことができるようになるという大きなメリットがあります。

将来的に一棟収益物件の価値が変動したらどうなるか?空室が増えたらどうなるか?賃料相場が変動したらどうなるか?ローンの金利が変動したらどうなるか?など事前にシミュレーションできていればいざそうなった時にも早く対策を打つことができるのです。資金計画・資金調達のシミュレーション、キャッシュフロー計算のシミュレーション、節税・税金対策のシミュレーションなど、ここでは一棟収益不動産投資の投資シミュレーションに関するコンテンツをまとめています。

イールドギャップとはローンの借入金利と実質利回り(NET)との差

表面利回りと実質利回りとイールドギャップの関係性

収益物件からインカムゲインを得る場合に、具体的には物件利回りと借入金利との差が利益となります。

簡単にいえば、金利1%でお金を借り、利回り7%で運用できれば、その差額である6%が利益になるということです。

利回りは一般的には表面利回りで表記されますが、ここでの利回りは実質利回りのことを指します。

不動産においては、

  • 固定資産税
  • 管理費
  • 修繕費

などの諸経費を控除した後の利回りを実質利回りといいますが、この実質利回りと借入金利との差をイールドギャプといい、イールドギャップが大きいほど利益が大きくなることになります。

この記事では、不動産投資のイールドギャップとはローンの借入金利と実質利回り(NET)との差のことで大きい方がよい理由をご紹介します。

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不動産投資で重視するのは表面利回り(グロス)?実質利回り(NET)?

利益の最大化には表面利回りより実質利回りを重視する理由

不動産投資には表面利回り(グロス)と実質利回り(NET)の2つの利回りがありますがどちらを重視するべきなのでしょうか?

不動産投資で儲けるためには表面利回り(グロス)よりも実質利回り(NET)を重視するべきです。

不動産投資の世界では一般的に利回りというと表面利回り(グロス)で表記される慣習があります。

表面利回り(グロス)とはその収益物件の満室想定の最大利回りのことをいいます。

極端な話をすると全室が空室であっても物件価格が安ければ満室想定の表面利回り(グロス)は高くなります。

しかし不動産投資で確実に儲けを出すためには満室想定の表面利回り(グロス)ではなく実質利回り(NET)で考えていく必要があるのです。

それは、不動産投資の投資回収を早めることがその不動産投資の利回りの最大化につながるからです。

この投資回収額は純収入のことを指します。

そして純収入は賃料収入から経費を差し引いた後の収入であり、この純収入の購入価格に対する割合が実質利回り(NET)だからです。

この記事では、不動産投資の利回りは表面利回り(グロス)と実質利回り(NET)のどちらを最重視すべきかについてご紹介します。

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不動産投資を始める前に知っておくべき不動産投資の3大リスクとは?

会社員が考えるべき3つの不動産投資リスク

不動産投資でリスクといわれるものはどのようなものがあるでしょうか?

  • 家賃を下げないと入居者が決まらない
  • 家事や地震による建物の損害
  • 入居者の家賃滞納

など、様々なリスクが考えられますが、シンプルに考えると不動産投資のリスクは、

  • 家賃収入が減る
  • 出費で支出が増える

どちらかかもしくはその両方です。

つまり、不動産投資のリスクは収支が回らなくなることのリスクに集約されるといえます。

この記事では、不動産投資を始める前に不動産投資家が知っておくべき3つのリスクとそれに対するリスクヘッジ方法をご紹介します。

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副業の不動産投資ではキャッシュフローで本業年収の半分を目指す理由

税引き前キャッシュフローで本業年収の半分を目指すと良い理由

不動産投資での収益物件の運用で発生するインカムゲインでの副収入は、本業での収入が途絶えた場合のスペアタイヤとしての役割があります。

昔とは異なり現在の会社経営者は、今は良いけれど来年は事業がどうなるかわからないというのが実情だと思います。

これだけ経済の流れがめまぐるしく速くなっている現在においては、いつ何時会社の業績が悪化し最悪の場合倒産してしまってもおかしくはありません。

また、自分自身がいつ病気やけがをして仕事ができなくなるかもわからないのです。

またサラリーマンにおいてもいつ会社からの給料が出なくなってもなんとかなるような態勢を取っておくことは非常に大切です。

そのもしもに備えるために、収益物件を運用して賃料収入で副収入が入る仕組みをつくっておくことが非常に有効なのです。

この記事では、サラリーマンや公務員の副業の不動産投資ではキャッシュフローで本業年収の半分あれば安心な理由をご紹介します。

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不動産投資初心者のサラリーマン投資家でも副業として楽して儲かるワンルームマンション投資法

会社員の新築ワンルームマンション投資はぶっちゃけどうなのか?

不動産投資初心者のサラリーマンや公務員が新築ワンルームマンション不動産投資をするのは儲かるのでしょうか?儲からないのでしょうか?

結論から言うと不動産投資初心者のサラリーマンや公務員が取り組む不動産投資としては、ワンルームマンション投資はキャッシュフローが出にくい不動産投資になるのでイマイチな結果になるケースが多いです。

特に新築のワンルームマンション投資は家賃収入の割に物件価格が高いのでローンの月々の支払いが高くなりがちでキャッシュフローが出にくいです。

新築ワンルームマンション投資では家賃収入だけではローンの支払いができずに持ち出しになるケースも多いと思います。

なのでサラリーマンや公務員の特に初心者が不動産投資を行う上で何か特別な理由がない限り新築のワンルームマンションは買わないほうがいいと思います。

不動産投資初心者のサラリーマンや公務員がワンルームマンション投資を狙うのであれば物件価格がこなれた中古ワンルームマンション投資がおすすめとなります。

この記事では、不動産投資初心者のサラリーマンや公務員のワンルームマンション投資がまったく儲かってない理由をふまえて初心者でも儲かるワンルームマンション投資を考えていきます。

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不動産投資の初心者が儲かる収益物件を目利きするために必要な不動産投資の利回りに対する2つの視点

利回りが高い収益物件が必ずしも良い物件だとは限らない理由

不動産投資において利回りが高い収益物件が儲かる収益物件なのでしょうか?

儲かる収益物件とはいろいろな定義があると思いますが、運営のリスクと収益性のリターンを比較して、リスクよりもリターンが上回っている物件だといえます。

例えば、空室や家賃の値下げなどの運営リスクはあるものの、収益性が明らかに上回っている利回り15%の高利回りの収益物件であれば、それは儲かる収益物件だと考える人が多くなります。

不動産投資で儲けるためには利回りの数値の大小だけでなく利回りから本当に儲かる収益物件なのかどうかを目利きできることが重要です。

この記事では、不動産投資の初心者が儲かる収益物件を目利きするために必要な不動産投資の利回りに対する2つの視点をご紹介します。

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不動産投資の利回りの定義とは?不動産投資の利回りの定義を深く理解して本当に儲かる高収益物件を取得する方法

表面利回り(グロス利回り)と実質利回り(NET利回り)の速算法

不動産投資を行う上で儲けである収益に直結する不動産投資の利回りについてきちんと理解できているでしょうか?

不動産投資をする上でその儲けにあたる収益に直結する利回りの定義については確実に理解する必要があります。

この利回りの定義が理解できないと不動産投資を始められないと言っても過言ではありません。

不動産投資では常識的な用語ですが、間違って覚えていたり正確に理解できていない人も多いです。

利回りについては収益に直結するところでもありますので確実に理解することをおすすめします。

この記事では、不動産投資の利回りの定義とは?不動産投資の利回りの定義を深く理解して本当に儲かる高収益物件を取得する方法をご紹介します。

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収益物件購入後の10年後のキャッシュフローを左右する修繕費積立額の目安と修繕計画作成のポイント

先送りになりがちな大規模修繕費用を簡単に見積もる方法

不動産投資において一棟収益の中長期的な修繕計画や修繕費用の積み立てまで考えて購入する人はほとんどいません。

購入した後も目先の修繕はその都度行いますが中長期での修繕などはどうしても先送りになってしまいがちです。

不動産投資のトータルでの利益を考える上で一棟収益の中長期的な修繕費用は原状回復リフォームなどに比べて多額の出費になり、万一その費用が捻出できなければ建物の老朽化が進みその後の入居率や売却時のリセールバリューに大きく影響することになります。

この記事では、収益物件購入後の10年後のキャッシュフローを左右する修繕費積立額の目安と修繕計画作成のポイントをご紹介します。

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不動産投資で収支シミュレーション計算書やレントロールによく使われる不動産投資指標トップ10を解説!

キャッシュフロー計算によく使われる10の不動産投資指標

最近では横文字の指標を用いた不動産投資分析やキャッシュフロー収支計算書などもよく見られるようになってきました。

私自身としては日本語で意味が分かっていれば、わざわざ横文字を使わなくてもいいのではないかと思うのですが、不動産投資においても国際基準の横文字の指標を用いている資料が増えてきました。

それを使う人が増えているのであれば、やはり知らないよりは知っているほうが『話が速い』といえます。

内容を理解していればその呼び方が変わるだけでそれほど複雑な内容ではありません。

この記事では、不動産投資で収支シミュレーション計算書やレントロールによく使われるカッコイイ10の不動産投資指標をご紹介しています。

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不動産投資での月収100万円をキャッシュフローで確実に儲けるための不動産投資シミュレーションの事例

税引前利益100万円/月をキャッシュフローで達成する収支計算

あなたは不動産投資での収益目標をどのあたりに置くでしょうか?

不動産投資での具体的な目標としては、キリの良い数字で不動産投資での月収100万円を掲げる人が多いです。

しかしながら月収100万円といっても定義は人それぞれで、

  • 家賃収入が月100万円
  • 税引前利益(キャッシュフロー)が月100万円
  • 税引後利益(キャッシュフロー)が月100万円

などひとくくりに不動産投資での月収100万円といっても基準は人によって様々です。

当然、税引後利益(キャッシュフロー)が月100万円なのが一番収入が多いことになるのですが、税率が個人・法人ともに人によってそれぞれなので比較しようがありません。

なのでここでは税引前キャッシュフローをベースに月100万円を実現する場合にはどうすればいいのかをここでは検討してみましょう。

税引前キャッシュフローが月100万円程度あれば、税金が40%かかったとしても不動産投資で月60万円程度残るのでひとまずは十分な収益が不動産投資から上がっているといえる水準だからです。

この記事では、不動産投資での月収100万円をキャッシュフローで確実に儲けるための不動産投資シミュレーションの事例をご紹介します。

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