シミュレーション

手取り年収1,000万円の不動産投資簡易シミュレーション

税引前年収1,000万円達成の簡易シミュレーション

不動産投資で手取り年収1,000万円を達成させるにはどのようなシミュレーションを行えばよいのでしょうか?

手取り年収1,000万円を目標にする場合、1棟ごとにキャッシュフローが200万円出るとすれば単純に考えてそれを5棟購入する必要があります。

物件の例でいうと、

  • 物件価格1億円
  • 利回り10%
  • 家賃収入1,000万円
  • 築20年(残存27年=融資年数27年)
  • 金利2%

であれば、

  • 返済額40万円/月=480万円/年
  • 経費と空室損を合わせて30%=1,000万円×30%=300万円
  • 合計780万円
  • 差し引きキャッシュフロー220万円

となり、1棟あたりの年間手取りキャッシュフローが200万円程度となります。

この記事では不動産投資家の1つの目標でもある、不動産投資の家賃収入で手取り年収1,000万円を達成させる簡易シミュレーションをご紹介します。


不動産投資で手取り年収1,000万円を達成させる簡易シミュレーション

初期費用に関する考慮点

融資が全額のフルローンが引けたとしても、初期費用の7%=約700万円程度は現金が必要になります。

5棟で5億円以上の物件を購入していくとなると、約3,500万円の初期費用が現金で最低限必要になるという計算です。

いきなり不動産投資に3,500万円を投入できるのであればいいのですが、そうでない場合は手持ちの現金との兼ね合いで何年かけて収益物件を取得していくのかを計画する必要が出てきます。

よく半年でリタイヤとか1年で家賃収入5,000万円まで拡大したという人もいますが、諸費用まで含めてオーバーローンが出るのであれば可能となる話に限られます。

通常は諸費用にあてられる現金を投入したあとは、物件取得後のキャッシュフローを原資にして拡大再投資していくことになります。

今、現金が手元に700万円あるとすれば、1億円の物件がとりあえず購入できる最大値となります。

例えば、

  • 物件価格:1億円
  • 利回り:10%
  • 諸費用:700万円
  • キャッシュフロー:200万円/年

の物件を購入していくとすると、下記のようなシミュレーションを組み立てることができます。

  • 1年目・・・1棟目購入 現金700万-諸費用700万+キャッシュフロー200万=200万
  • 2年目・・・現金200万+キャッシュフロー200万=400万
  • 3年目・・・現金400万+キャッシュフロー200万=600万
  • 4年目・・・現金600万+キャッシュフロー200万=800万
  • 5年目・・・2棟目購入 現金800万-諸費用700万+キャッシュフロー400万=500万
  • 6年目・・・現金500万+キャッシュフロー400万=900万
  • 7年目・・・3棟目購入 現金900万-諸費用700万+キャッシュフロー600万=800万
  • 8年目・・・4棟目購入 現金800万-諸費用700万+キャッシュフロー800万=900万
  • 9年目・・・5棟目購入 現金900万-諸費用700万+キャッシュフロー1000万=1200万
  • 10年目・・・6棟目購入 現金1200万-諸費用700万+キャッシュフロー1200万(月100万円達成!!)=1700万

ざっくりではありますが税引前年収1200万円(月収100万円)を達成するシミュレーションができました。

フルローンが引けた場合、物件のキャッシュフローだけで物件を増やしていくと9年程度かかる計算になります。

しかし、給与収入から諸費用に充てることができれば、もっと早く達成できることになります。

ただし、融資の関係でフルローンよりも減額されると、さらにペースはゆっくりになります。

 

銀行融資に関する考慮点

次に銀行融資です。

ペースを速めたくていきなり5億、6億の物件を買って目標キャッシュフローを得たいと思っても一度に2億以上の融資は非常に難しくなります。

そうすると、現実的には2億以内の物件をいくつか購入して目標キャッシュフローを達成させなくてはならにということになります。

つまり、3棟から5棟程度の物件を購入していくことを視野に入れていくことになります。

リスクの面から見ても、1棟しか物件を持っていないと、その物件で事件が発生して退去者が続出したり、地震などで建物が使用不能になったりすると、一発で借入返済が厳しくなってしまいます。

そのため、1棟の割合を全体の20%程度以内に収めると、もし半分の入居者が退去したとしても全体に与える影響は10%程度に収まることになり、リスク管理の視点からも複数棟を所有することは重要になることがわかります。

 

物件購入シナリオを考える

自己資金と銀行融資の2億の壁を意識すると、目標キャッシュフローを得るまでのシナリオとしては下記のような内容が考えられます。

  • シナリオ①(自己資金1,000万円以下)
    1億円程度の物件を5棟程度取得する。フルローンで初期費用を自己負担するとして、約8年~9年程度で達成見込み
  • シナリオ②(自己資金2,000万円以下)
    2億円程度の物件を3棟程度取得する。フルローンで初期費用を自己負担するとして、3年~5年で達成見込み

自己資金が大きければ大きいほど目標キャッシュフローを達成しやすくなります。

仮に自己資金が4,000万円以上あればフルローンで同じ年に3棟購入して達成できてしまうことになります。

目標キャッシュフロー達成が一番大きな影響を受けるのは自己資金の額ということになり、まずは自己資金からシナリオを考えることになります。

まとめ

  • 物件の購入により目標キャッシュフローを達成するためのシミュレーションは、自己資金の額と銀行融資2億の壁から考慮して計算する。
  • 具体的には、2億円以内程度の物件を自己資金から何年くらいで買っていくのかをシミュレーションする。
  • 普通にいけば数年は当然かかる。余力をもって4年~8年程度のスパンで増やしていくのが、不動産投資上もバランスがよくなりやすい。

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