不動産投資が初めてのサラリーマンや公務員が新築ワンルームマンション投資をするのは儲かるのでしょうか？儲からないのでしょうか？
結論から言うと不動産投資が初めてのサラリーマンや公務員が取り組む不動産投資としては、ワンルームマンション投資はキャッシュフローが出にくい不動産投資になるのでイマイチな結果になるケースが多いです。
特に新築のワンルームマンション投資は家賃収入の割に物件価格が高いのでローンの月々の支払いが高くなりがちでキャッシュフローが出にくいです。
新築ワンルームマンション投資では家賃収入だけではローンの支払いができずに持ち出しになって困っているケースも多いです。
なのでサラリーマンや公務員の方が初めて不動産投資を行う上で何か特別な理由がない限り新築のワンルームマンションは買わないほうがいいです。
不動産投資初心者のサラリーマンや公務員がワンルームマンション投資を狙うのであれば物件価格がこなれた中古ワンルームマンション投資がおすすめとなります。
この記事では、不動産投資初心者のサラリーマンや公務員のワンルームマンション投資がまったく儲かってない理由をふまえて不動産投資が初めてでも儲かるワンルームマンション投資を考えていきます。
サラリーマンや公務員の新築ワンルームマンション投資がまったく儲かってない理由
そもそも新築ワンルームマンション投資とはどのようなものなのでしょうか？
新築ワンルームマンションを建設するデベロッパーの多くは、
- 東京や大阪などの大都市の一等地
- 大きな都市のターミナル益から近く交通に便利な場所
などに単身用のワンルームマンションを建設します。
東京でいうと一等地の山手線の内側エリアに多くのワンルームマンションが建てられており、このような新築ワンルームマンションを営業マンから勧められた場合立地の良さが魅力的に映るかもしれません。
デベロッパーは新築ワンルームマンションを建てた後、自社の販売部隊や新築ワンルームマンションのみを専門に売っている他の販売会社に営業を委託します。
新築ワンルームマンションの営業マンは不動産会社の営業マンの中では特異な存在で、基本的に新築のワンルームマンションしか売りません。
彼らは中古アパートや商業ビルなどは手がけず、ひたすら新築ワンルームマンションのみを売ります。
なぜ新築ワンルームマンションしか売らないのかというと、新築ワンルームマンションは他の収益物件と比べて売り方が大きく異なるからです。
電話営業などで不動産投資にあまりなじみがない層に積極的にアプローチしてアポイントをとって1対1に持ち込んで販売する手法を取っていることが、そうせざるを得ない理由です。
物件販売時にデベロッパーから支払われる販売報酬は比較的高いのですが、それが物件価格にも上乗せされており利回りが3〜4％程度ということも珍しくありません。
利回りが低く価格が高いのは、物件価格の3割くらいがマンションを建てたデベロッパーや営業を行う販売会社の利益になっているからです。
このような新築ワンルームマンションを金利3％程度でノンバンクから借り入れをして購入したところで、残念ながらキャッシュフローは出ることはありません。
なので新築ワンルームマンションは収益を追求する不動産投資家からは相手にされません。
そのため上記のように不動産投資にまったく馴染みのない人を電話営業で探して販売していかざるを得ないのです。
新築ワンルームマンション投資はキャッシュフローが赤字になることが多い
不動産投資目的で不動産を買っているのに、なぜキャッシュフローが出ない新築ワンルームマンション物件を買ってしまうのか疑問に思うかもしれません。
しかし新築ワンルームマンションの営業マンは巧みな説得を行ってきます。
- 加入している生命保険の返戻金と比較して新築ワンルームマンション投資のほうが売却時に利益が出るので得
- 赤字になった分はサラリーマンや公務員の給与所得として払った所得税が戻ってくるので節税できる
などキャッシュフロー以外のメリットをいろいろと打ち出してくるのです。
ちなみに新築ワンルームマンションを買って赤字にしておくと節税対策になるという話を新築ワンルームマンションの営業マンはよくしますが、これは明らかに論理のすり替えです。
最初から黒字になる収益物件を買えるのであれば不動産投資をしてはそのほうがいいに決まっています。
そして新築ワンルームマンションの営業マンが提示する収支シミュレーション自体がかなり甘く、固定資産税などの費用が含まれていなかったり、当初の家賃で20年後まで計算していたりすることもあります。
例えば、2000万円程度の新築ワンルームマンションを購入すると、購入当初から毎月1万円程度の赤字になることも多いです。
そして5年程度経過して入居者が2回入退去したあとは家賃の下落も始まります。
借入金額はそれほど減っていない上に、リフォーム費用もかさばり、赤字幅が毎月3万円、4万円と拡大する場合まであります。
このような新築ワンルームマンションを2部屋、3部屋と同時に買っているとさらに悲惨です。
場合によってはサラリーマンや公務員の給与からも補填できなくなる可能性まであるからです。
初心者のサラリーマンや公務員がワンルームマンション投資をするなら断然中古ワンルームマンションの方がよい
不動産投資が初めてのサラリーマンや公務員の方でも儲かるワンルームマンション投資法はあえて言うなら中古ワンルームマンション投資です。
新築ワンルームマンションの最大のネックは物件価格が高いということです。
ワンルームマンションの賃料相場は同じエリアで同じくらいのグレードであれば新築であっても中古であっても大差ありません。
新築であれば一番最初の賃貸募集だけ新築として少しだけ賃料が高くなるくらいでその次の募集からは賃料は中古と同じ相場となります。
しかし新築と中古のワンルームマンションでは仕入れの価格が全然違います。
新築ワンルームマンションにはデベロッパーの利益がたくさん乗っかっているため中古で流通している同じような広さで同じようなグレードの物件よりも物件価格が相当高くなっています。
ローンの月々の支払いは借り入れ額に比例して多くなりますので必然的に新築の場合はローンの支払いが中古に比べて高くなりますので家賃が同じくらいだとするとキャッシュフローが出にくい状況になるというわけです。
中古のワンルームマンションの掘り出し物を任意売却物件などで仕入れられれば利回りが高くキャッシュフローが出る中古ワンルームマンション投資を行うことができる可能性があります。
中古ワンルームマンションであれば一棟収益ほど大きな借り入れもしなくて済みますので精神的な負担も少ないという側面もあります。
不動産投資が初めてであれば一番最初は中古のワンルームマンション投資から取り組むのも悪くはありません。
任意売却物件の仕入れ方などは別記事でも紹介しておりますのでぜひ参照していただければと思います。
おわりに
新築ワンルームマンション投資の問題点は物件そのものが悪いというよりはどちらかというと新築ワンルームマンションを取り巻く業界の慣習の問題のほうが大きいといえます。
仮に利回りが適正な新築ワンルームマンションが売りに出されていれば不動産投資家も普通に購入を検討するはずです。
しかしながら新築ワンルームマンション業界の特性上、利益をたっぷり乗せて建てた物件をどうにかして売り抜こうという考えに染まっている会社が多く、新築ワンルームマンションで優良な物件を見つけるのは至難の技です。
中古であれば様々な理由でオーナーが割安な価格でワンルームマンションを売りに出すケースもありますが、新築で割安な物件が不動産会社から売りに出されることは皆無です。
サラリーマンや公務員の不動産投資はキャッシュフローを出して利益を上げなければ意味がありませんので、その目的を見失わないようにしたいものです。
