不動産投資は一棟収益とワンルームのどちらから始めるのが有利?メリット・デメリットを6つの視点で徹底比較!

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不動産投資を始める際に一棟収益物件と区分所有ワンルーム収益物件のどちらから始めるのが有利なのでしょうか?

結論から申し上げると、一棟収益とワンルームのどちらから始めても構わないです。

なぜなら不動産投資を始める際の状況や不動産投資の目的はそれぞれで一概に一棟収益かワンルームのどちらから始めたほうが有利とは言えないからです。

用意することができる自己資金と年収との兼ね合いで、とりあえず区分所有のワンルームマンションの一室を購入して不動産投資のスタートを切るのか、それとも一棟収益物件が購入できる程度に自己資金が貯まるまで投資開始を待つのかという選択になります。

自己資金もそれなりに用意できて年収が多いという人は最初から一棟収益物件を購入してもいいですし、区分所有のワンルームマンションを5室や10室を購入するという選択もあります。

一方で一棟収益物件と区分所有ワンルームマンションとではそれぞれに投資に際してのメリット・デメリットや物件的な特徴の違いなどがあります。

年収や用意できる自己資金の金額だけで投資先を選ぶのではなく、一棟収益物件と区分所有ワンルームマンションそれぞれが持つメリット・デメリットを理解して自分自身の投資目標にはどちらがよりふさわしいのかを考えることが大切になるのです。

一棟とワンルームの投資スピードの比較

投資スピードは一棟収益物件が圧倒的に早いです。

1億円のRC造で10世帯以上の一棟収益物件を購入した場合で見ると1取引(1契約・1ローン手続き)で確定申告上での事業的規模の65万円控除が受けられる規模になります。

同じように1億円で1000万円の区分所有ワンルームマンションを10戸購入するには10取引(10契約・10ローン手続き)をしなければならず手間がかかりますし融資を打診する銀行によっては年間の取引件数が4件までなどといった制限があったりして1億円の規模に到達するまでに2年以上かかることになります。

 

一棟とワンルームのローン融資が取り扱い可能な銀行数の比較

ローン融資を取り扱っている銀行数においても一棟収益物件のほうが融通がききやすく取扱い可能な銀行も信用金庫や信用組合などまで含めると数は圧倒的に多いです。

その一方で区分所有ワンルームマンションのローン融資は取り組み可能な銀行が少ないのが現状です。

区分所有ワンルームマンションの場合はどちらかといえば銀行融資よりはノンバンクや不動産投資に特化した一部の地方銀行などに頼らざるを得ない部分があり選択肢は少ないです。

 

一棟とワンルームの立地エリアの比較

物件の立地エリアを見ると区分所有ワンルームマンションは山手線沿線や東京都内のA級立地エリアの物件を購入できます。

一方で一棟収益物件は山手線沿線の内側や城南エリアで購入することは価格が高くなり利回りが低下しますのでなかなか難しく、東京の北側や東側が比較的取り組みやすいエリアとなります。

また区分所有ワンルームマンションは最上階や角部屋などの条件の良い部屋をつまみ食いできたり、条件の良いエリアや人気のある駅などを狙って1室ずつ分散して購入できるのでリスク分散できるメリットがありますが、一棟収益物件では一棟丸ごとの購入ですので当然細かな選り好みはできずに1階住戸や中住戸の部屋も含めて10室購入することになるのです。

 

一棟とワンルームの投資利回りの比較

投資利回りは基本的には同じエリアであれば一棟収益物件でも区分所有ワンルームマンションでもそれほど大きな違いはありません。

ただし最近では一棟収益物件のほうが融資は受けやすいのですが価格が上昇傾向にあり同一地域エリア内で比較すると区分所有ワンルームマンションの方が都内中心部などでは若干表面利回りが高くなっている傾向にあります。

 

一棟とワンルームの換金性および流動性の比較

不動産の換金性および流動性、つまり売りたいときの売却のしやすさは物件の規模が大きくなるほど低くなるため一棟収益物件のほうが区分所有ワンルームマンションより換金性は下がります。

区分所有ワンルームマンションは換金性が高く売却しやすいです。

相場を無視した高い売出価格でもない限り2~3ヵ月もあればほぼ問題なく現金化できることが多いです。

またバラ売りができるのも区分所有ワンルームマンションの強みだといえます。

一棟収益物件の場合はそうはいきませんが、区分所有ワンルームマンションのなら1階住戸などの入居者の客付きが悪い部屋を売却して、より入居者が見込める優良物件に買い替えもできますので資産の入れ替えを細かく行うことが可能になるのです。

 

一棟とワンルームの修繕やバリューアップのしやすさの比較

物件の修繕やバリューアップに関しては一棟収益物件は土地建物をすべて自分で所有しているため、自分の好みや考え方を反映したリフォームなどのバリューアップが自由にできるメリットがあります。

リフォームの実施時期も自由なので賃料収入によって利益が出そうな場合に確定申告直前にリフォームを実施して利益を圧縮したり、翌年度の経費計上として繰り延べる、などといった節税対策が取りやすいというメリットもあります。

区分所有ワンルームマンションのリフォームやバリューアップがどこまでできるかは管理組合や管理規約次第になります。

室内に関してはある程度の自由度はありますが共用部分に関しては管理組合の規約や修繕計画に大きく影響を受けることになります。

つまり区分所有ワンルームマンションを購入する場合には管理組合がきちんと機能しているか、次の大規模修繕工事はいつごろ予定されていて、その大規模修繕積立工事を実施するための修繕積立金は足りているかなどをチェックすることが重要になります。

 

おわりに

不動産投資を一棟収益物件から始めるのか区分所有ワンルームマンションから始めるかは投下できる自己資金の金額が最も影響するがそれ以外にもそれぞれのメリットとデメリットを理解することでそれぞれの不動産投資の目標を達成できるチョイスを実現したいところです。

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