確定申告時に不動産投資における売上(家賃収入およびその他収入)の計上で悩まれた経験はないでしょうか？
節税は利益をコントロールすることですが確定申告において利益のもととなる売上計上が間違っているとすべてやり直しになってしまいます。
損益計算書の売上(収入)の計上ではいくつか気を付けるポイントがあります。
この記事では、家賃収入を単純に計上すればいいと考えるのですが、確定申告時に不動産投資における売上の計上で意外に悩むポイントの解決策をご紹介します。
確定申告時に不動産投資における売上(家賃収入およびその他収入)の計上で悩まれた経験はないでしょうか？
お悩みポイント①：いつの家賃までを今期の売上に含めるか
家賃の入金があったときに家賃収入を計上するのですが、通常の賃貸借契約では、
『当月分の賃料を前月末日までに支払う』
となっていることが多いです。
翌年の1月分の家賃が、12月末日までに入金されます。
この翌年の1月分の家賃を今期の売上に含めるかで悩むことがあります。
税法上の原則として、不動産の家賃は契約で定められている支払日に計上するので、『当月分の賃料を前月末日までに支払う』と決められている場合は前月に計上することになります。
とはいうものの、わかりにくいため毎年継続して同じ処理がされているのであれば、翌年の1月分の賃料は、1月分に計上することは可能です。
つまり、管理会社を入れていれば、翌年の1月分の賃料は12月に集金しますが、明細書が送付されてくる時期が翌年の1月になりますので、翌年の1月分の賃料を1月へ計上して全く問題ないことになります。
お悩みポイント②：敷金・礼金を売上に含めるか
②-1：礼金の売上計上
最近は礼金を取ることが少なくなっていますが、分譲賃貸、ペット可、都心部などでは、礼金を取っていることもあります。
この礼金については、当然ながら収入になりますので、取得した日で売上を計上します。
②-2：敷金の売上計上
敷金は保証金の意味合いで預かっていて、滞納や退去時に修繕が必要な場合にこの敷金から差し引いて返還します。
敷金を契約終了時に精算する
契約した時点で敷金を受領した場合は、勘定科目は『預り金』で計上しておきます。
契約期間が終了した時点で滞納やリフォーム負担金を調整して、精算金額が確定する場合は、その精算した日付で計上することになります。
全額返金する場合は悩まないのですが、例えば10万円をリフォーム費用で精算した場合は少し考えます。
『預り金』を『修繕費』と相殺で仕訳をおこすことは可能ですが、あまり良い方法ではありません。
費用の勘定科目が貸方にくると、値引き、修正のような印象を与えるためです。
不動産投資上は、精算金額で敷金の一部もしくは全部を使う場合は、『預り金』を『売上』に計上して振替処理します。
※預かり敷金全額の10万円分を売上にして、そのまま修繕に使った場合
預り金 10万 / 売上 10万
修繕費 10万/ 現金 10万
という仕訳にすると、すっきりします。
保証金・敷金を償却する(敷引)
関西や九州、ペット可能物件などで多いのが、敷金を償却する方法として、敷引きと呼ばれる方法があります。
これは、借主に返金しなくてよい金額が賃貸借契約で決まっているケースで、この場合は、保証金・敷金の償却する金額を売上に計上しないといけません。
例えば、
- 保証金6ヵ月分を償却
- 敷金3ヵ月分全額償却
などの場合です。
保証金や敷金のポイントは、
- 賃貸借契約終了時点で精算する保証金や敷金は、賃貸借契約精算時に敷金の一部、もしくは全額を売上計上する。
- 賃貸借契約開始時点で返さなくてもよい保証金や敷金は、賃貸借契約時に受け取ったタイミングで売上計上する。
の2点となります。
お悩みポイント③：火災保険の保険金受領について
建物に何かしらの損害が発生し、火災保険から損害金として保険金を受領する場合、個人と法人では会計上の扱いが異なります。
③-1：個人所有の場合
- 火災保険で建物の損害に対する保険金を受領した場合は、非課税のため、売上に計上する必要がありません。
- 入居者の孤独死や自殺に対応した家賃収入保障の保険の場合は、補償された家賃は売上対象となります。
③-2：法人所有の場合
- 火災保険で建物の損害に対する保険金を受領した場合は、課税対象となり、雑収入として計上することになります。あくまでも通常の家賃収入とは違う売上のため、売上高で計上するのではなく、営業外収益として計上することになります。そのため法人で受領した保険金は、課税対象ということです。受け取った保険金と工事費用の差額がプラスになる場合は、課税されることになります。
- その他の家賃収入保障保険や生命保険等に関しても法人で受け取る場合は、基本課税対象となります。
保険金の扱いについては、法人よりも個人の方が有利です。
おわりに
- 不動産投資に関する会計はそれほど複雑ではないが、賃料の入金時期や敷金礼金の取り扱いをどのように売上に反映させるかをしっておく必要がある。
- 不動産投資をしていると様々な入金があるが、家賃収入、駐車場収入といったわかりやすいものから、保証金や敷金、敷引きなど契約書の内容で計上タイミングが異なるものがある。
- 会計の基本的な知識を持っておくことで、節税にもつながることを理解する。
