税金&節税対策|税金を制し利益をコントロールできる者が不動産投資を制する


フルローンやオーバーローンの融資を引くたったひとつの条件

節税を制することが不動産投資を制すると言われます。

また、節税を知らない人や知ろうとしない人が、いつも損をしているのが不動産投資の実態だといえます。

効果的な節税によって利益を自分の力でコントロールすることが、不動産投資の高収益化には必要不可欠です。

何も節税しなければ、たくさん利益が出ても、納税としてたくさんのキャッシュアウトが出ることになり、手元にキャッシュが残らず、何のために1年間やってきたのか分からなくなるという事態も起こり得るのが不動産投資です。

◎青色申告について
◎減価償却費の活用
◎債務償還年数の考え方
◎個人名義と法人名義の節税比較
◎法人化での節税面でのメリット
◎法人保険の活用
◎損益計算書への売上・経費計上の方法

などの、節税に関して役立つコンテンツをまとめています。


青色申告の不動産投資への活用方法と青色申告での節税対策3つのメリット

個人オーナーが青色申告フル活用で受けられる節税3メリット

青色申告を不動産に活用することで規模によっては個人が節税のメリットを受けられるということがあります。

確かに青色申告よりも法人化したほうが節税対策になります。

しかし法人化するためには、

  • 法人設立費用
  • 税理士費用

などのイニシャルコストとランニングコストがかかることを考慮する必要があります。

不動産投資の規模がまだ小さいのに法人化すると、法人化による節税額よりも費用が勝ってしまいその結果費用倒れになってしまうデメリットが出てきます。

この記事では、青色申告の不動産投資への活用方法と青色申告での節税対策3つのメリットご紹介します。

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デッドクロスで不動産投資を失敗する前に絶対に知っておくべきデッドクロス4つのポイント

デッドクロスはなぜ起こる?デッドクロスと減価償却の相関関係

不動産投資で家賃収入がそれなりにあるのに収支がきつくなる最大の要因はデッドクロスにあります。

どんな収益物件でも減価償却が節税対策にならなくなるデッドクロスには早かれ遅かれ必ず陥ることになります。

デッドクロスとは家賃収入に対する課税金額と実際のキャッシュフローが逆転してしまう現象を指します。

つまり手元キャッシュフローよりも課税額が多くなってしまうということです。

不動産投資でデッドクロスが起こるとキャッシュフローが赤字となりますので手元の現金がどんどん減っていき財務面で危機的な状況に陥ることがあります。

なのでデッドクロス状態になってしまう前に何かしらの手を打っておく必要があるということです。

またデッドクロスに陥っている収益物件を所有していると銀行から新たな融資を引きにくくなりますので買い増ししにくくなってしまいます。

減価償却とデッドクロスの関係、支払金利とデッドクロスの関係をきちんと理解し、前もって出口戦略もにらみながら運営していくことが不動産投資における最善のデッドクロス対策となります。

この記事では、デッドクロスで不動産投資を失敗する前に知っておくべき4つのこととして、

  • デッドクロスと減価償却との関係
  • デッドクロスと支払利息との関係
  • デッドクロス物件を所有していると次の融資が致命的になる理由
  • 銀行がデッドクロスの処理を嫌がる理由

を中心にご紹介します。

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交際費の経費計上と交際費が税務署に否認されないための対策ポイント

個人/法人別の交際費で税務署に否認されないポイント

交際費をどんぶり勘定でじゃんじゃん使ってはいないでしょうか?

交際費は使い放題のように勘違いされていることが多い経費だといえます。

3万円以下であれば大丈夫とか、年30万円くらいは大丈夫などといった、どこで誰が言っているのか分からない都市伝説のような情報がそのまま定説になっていたりもします。

実際にはそういった基準はないので、自己流の交際費を税務調査で指摘される不動産投資家は多いので注意が必要です。

この記事では、交際費の経費計上と交際費が税務署に否認されないための対策ポイントをご紹介します。

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固定資産税と固定資産税精算金の会計処理が違うのをご存知ですか?

固定資産税は経費/固定資産税精算金は取得費に含めて減価償却

固定資産税と固定資産税精算金の会計処理の違いをご存知でしょうか?

固定資産税は不動産を保有している限り毎年かかってくる税金です。

固定資産税精算金は物件売買時に期間に応じて固定資産税を按分して精算するのですが、固定資産税とは経費計上する会計上の処理が違うので注意が必要です。

この記事では、固定資産税と固定資産税精算金の会計処理の違いをご紹介します。

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不動産投資で初年度は大きな赤字を出して必ず節税できる2つの大きな要因

登録免許税と不動産取得税で節税になるマジックに騙されない

収益物件を仕入れた初年度に簡単に節税できて安心してはいないでしょうか?

不動産購入時の大きな租税公課として、

  • 登録免許税・・・物件売買時に登記をする際に必要な税金
  • 不動産取得税・・・物件購入後、数か月後にかかる税金

があります。

売買1回につき1回の税金の支払いのため、物件購入初年度には大きな経費化ができるものの次年度以降は当然なくなります。

収益物件を購入した際に初年度は赤字になりやすいと言われるのも、この登録免許税と不動産取得税の金額が大きいからです。

この記事では、不動産投資で初年度は大きな赤字を出して必ず節税できる2つの大きな要因をご紹介します。

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個人や法人の決算で不動産投資事業の損益計算書を節税に生かす3つのポイント

個人/法人で損益計算書を節税に生かす3つのポイント

あなたの不動産投資事業において毎年作っている損益計算書を本当に節税に生かせているでしょうか?

個人であれ法人であれ、不動産投資の1年間の収支である損益計算書の基本を理解しておくことは大変有益です。

なぜなら、損益計算書には個人/法人の1年間の収入と支出の流れが表れ、

  • 売上
  • 経費
  • 利益

の3つをきちんと押さえておかないと節税するポイントがずれてきてしまい目的としている効果が出ないからです。

この記事では、個人や法人の決算で不動産投資事業の損益計算書を節税に生かす3つのポイントをご紹介します。

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滞納家賃に課税される前に貸倒損失処理を速やかに行うための必須税務知識

貸倒損失の会計処理を税務署に認めさせるには?

家賃の滞納が起こった際に貸倒損失の処理をせずにいつまでも放っておくと、入金が無いのに売上が立ちその売上に課税をされることになります。

つまりお金は入ってきていないのに税金だけ支払わなければならなくなりますので良いことは何一つありません。

家賃滞納があった場合はまずは滞納家賃の回収に動くのが鉄則です。

しかしそれでも滞納家賃の回収が難しくなれば、できるだけ早く『貸倒損失』の処理が必要です。

ここで、

  • 家賃滞納があった場合に貸倒損失として会計上どのような処理をしなければいけないのか
  • 家賃滞納が節税対策にどのような悪影響を及ぼすのか

を、知っておく必要があります。

滞納家賃を回収できなければできるだけ早く会計上の貸倒損失の処理が必要です。

この記事では、滞納家賃に課税される前に貸倒損失処理を速やかに行うための必須税務知識についてご紹介します。

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不動産投資3つのステージ別の節税対策と税務戦略それぞれの重要ポイント

節税対策の効果を最大化する3つの税務戦略

節税対策と自分が目指したい不動産投資の方向性をリンクさせてしかるべき節税対策を行っているでしょうか?

不動産投資における節税対策で取り得る税務戦略は主に下記の3通りとなります。

  • 拡大を最重視していく
  • 成長を止めて節税に専念する
  • 拡大と節税のバランスをとる

不動産投資を行う以上は、方向性として収益の拡大も節税も両方実現する節税対策を目指したい人は多いです。。

収益の拡大を目指すための節税対策と収益の拡大を止めて節税に専念する節税対策の戦略の違いを理解することで、両方のバランスをとって節税する節税対策を行うことができるようになります。

なぜなら、収益の拡大を目的とする場合と節税を目的とする場合では決算書を作成するうえで180度その方向性が異なるからです。

この記事では、不動産投資の3つの方向性に噛み合う節税対策それぞれのポイントをご紹介します。

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不動産投資で旅費交通費をかしこく経費で落として得するためのポイント

個人/法人別の旅費交通費の経費化で得するポイント

不動産投資家になったらどこへ移動しても全て経費で落とせることを夢見てはいないでしょうか?

不動産投資をしていると自分の所有物件や新たに取得検討する物件を見に行くなどの目的ために、交通費や宿泊代を支出することがでてきます。

目的の不動産は全国津々浦々さまざまなところにあるので、物件の購入検討として仕事で地方に行くことも多くなってきます。

この記事では、不動産投資で旅費交通費をかしこく経費で落として得するためのポイントをご紹介します。

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高い個人事業税が課せられたら法人化の検討が早急に必要になる理由

事業税が課せられる個人は法人化の検討が必要になりだす理由

法人はもちろん、個人でも事業税がかかることをご存知でしょうか?

事業税とは、個人の人はあまり耳慣れない言葉かもしれません。

しかし、事業税は、不動産所得がある場合で、事業的規模になると課税されます。

事業税の税率自体は5%と、さほど高いものではありません。

ただし、サラリーマン給与所得と不動産所得が高くなると、最高税率が60%(所得税45%・住民税10%・事業税5%)となり、累進課税制度のもとで高額所得者にはこれでもかと税金が課税されます。

この記事では、法人と個人の事業税についてご紹介します。

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