一棟収益投資の節税対策|不動産投資で手元にお金を残すための正しい節税知識を持つ



一棟収益不動産投資はその収益構造上帳簿上での利益が出やすい仕組みになっています。

不動産投資は売り上げから経費を引いた課税利益が構造的に出やすいのです。

なぜなら一棟収益不動産投資では売り上げに対する家賃収入に対して仕入れはなく経費のみしかかからない収益構造になっているからです。

経理上利益が出やすく税金がかかりやすいので売り上げの割に手元にお金が残りにくいので節税対策で利益をコントロールする必要があるのです。

節税を制する者が不動産投資を制すると言われるのはそのためです。

青色申告、減価償却費、債務償還年数、個人名義と法人名義の節税比較、法人化での節税面でのメリット、法人保険の活用、損益計算書への売上や経費計上の方法など、ここでは一棟収益不動産投資の節税に関連するコンテンツをまとめています。

不動産投資の滞納家賃に課税されるその前に滞納家賃の貸倒損失処理をなる早で行うための必須税務知識

貸倒損失の会計処理を税務署に認めさせるには?

不動産投資で入居者からの家賃の滞納が起こった際に貸倒損失の処理をせずにいつまでも放っておくと、入金が無いのに売上が立ちその売上に課税をされることになります。

つまりお金は入ってきていないのに税金だけ支払わなければならなくなりますので良いことは何一つありません。

不動産投資で家賃滞納があった場合はまずは滞納家賃の回収に動くのが鉄則です。

しかしそれでも滞納家賃の回収が難しくなれば、できるだけ早く『貸倒損失』の処理が必要です。

ここで、

  • 家賃滞納があった場合に貸倒損失として会計上どのような処理をしなければいけないのか
  • 家賃滞納が節税対策にどのような悪影響を及ぼすのか

を、知っておく必要があります。

滞納家賃を回収できなければできるだけ早く会計上の貸倒損失の処理が必要です。

この記事では、不動産投資の滞納家賃に課税されるその前に滞納家賃の貸倒損失処理をなる早で行うための必須税務知識についてご紹介します。

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不動産投資で交際費はどれくらい使えるのか?交際費が税務調査で否認されないための個人法人別での対策

個人/法人別の交際費で税務署に否認されないポイント

不動産投資の経費として交際費をどんぶり勘定でじゃんじゃん使ってはいないでしょうか?

交際費は使い放題のように勘違いされていることが多い経費だといえます。

3万円以下であれば大丈夫とか、年30万円くらいは大丈夫などといった、どこで誰が言っているのか分からない都市伝説のような情報がそのまま定説になっていたりもします。

実際にはそういった基準はないので、自己流の交際費を税務調査で指摘される不動産投資家は多いので注意が必要です。

この記事では、不動産投資で交際費はどれくらい使えるのか?交際費が税務調査で否認されないための個人法人別での対策をご紹介します。

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不動産投資で知らないと大損する固定資産税と固定資産税精算金の経費処理方法の2つの大きな違いとは?

固定資産税は経費/固定資産税精算金は取得費に含めて減価償却

不動産投資で固定資産税と固定資産税精算金の経費処理の違いをご存知でしょうか?

固定資産税は不動産を保有している限り毎年かかってくる税金です。

固定資産税精算金は物件売買時に期間に応じて固定資産税を按分して精算するのですが、固定資産税とは経費計上する会計上の処理が違うので注意が必要です。

細かい話ですがきちんとした会計処理を行うことで銀行からの信用も高くなるのでいい加減にやらないことです。

この記事では、不動産投資で知らないと大損する固定資産税と固定資産税精算金の経費処理方法の2つの大きな違いをご紹介します。

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不動産投資で収益物件を仕入れた初年度だけは経費で大きな赤字が出せるので必ず節税できる2つの大きな要因

登録免許税と不動産取得税で節税になるマジックに騙されない

不動産投資で収益物件を仕入れた初年度だけは大きな赤字が出るので必ず節税できますがそれが翌年も続くことはありません。

不動産投資で収益物件仕入れ時の大きな租税公課として、

  • 登録免許税・・・物件売買時に登記をする際に必要な税金
  • 不動産取得税・・・物件購入後、数か月後にかかる税金

があります。

売買1回につき1回の税金の支払いのため、物件購入初年度には大きな経費化ができるものの次年度以降は当然なくなります。

収益物件を購入した際に初年度は赤字になりやすいと言われるのも、この登録免許税と不動産取得税の金額が大きいからです。

不動産営業マンがこの理屈で毎年節税できますと言ってきたらそれはウソなので注意が必要です。

この記事では、不動産投資で収益物件を仕入れた初年度だけは経費で大きな赤字が出るので必ず節税できる2つの大きな要因をご紹介します。

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不動産投資の節税3つの方向性別【①拡大②節税③拡大&節税】の節税対策と税務戦略それぞれの重要ポイント

節税対策の効果を最大化する3つの税務戦略

不動産投資での節税対策と自分が目指したい不動産投資の方向性をリンクさせてしかるべき節税対策を行っているでしょうか?

不動産投資における節税対策で取り得る税務戦略は主に下記の3通りとなります。

  • 拡大を最重視していく
  • 成長を止めて節税に専念する
  • 拡大と節税のバランスをとる

不動産投資を行う以上は、方向性として収益の拡大も節税も両方実現する節税対策を目指したい人は多いです。。

収益の拡大を目指すための節税対策と収益の拡大を止めて節税に専念する節税対策の戦略の違いを理解することで、両方のバランスをとって節税する節税対策を行うことができるようになります。

なぜなら、収益の拡大を目的とする場合と節税を目的とする場合では決算書を作成するうえで180度その方向性が異なるからです。

この記事では、不動産投資の節税3つの方向性別【①拡大②節税③拡大&節税】の節税対策と税務戦略それぞれの重要ポイントをご紹介します。

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不動産投資で高い個人事業税が課せられたら不動産投資の法人化の検討が早急に必要になる理由

事業税が課せられる個人は法人化の検討が必要になりだす理由

不動産投資で収益をあげていくと法人はもちろん個人でも事業税がかかることをご存知でしょうか?

事業税とは、個人の人はあまり耳慣れない言葉かもしれません。

しかし、事業税は、不動産所得がある場合で事業的規模になると課税されます。

事業税の税率自体は5%と、さほど高いものではありません。

ただし、サラリーマン給与所得と不動産所得が高くなると、最高税率が60%(所得税45%・住民税10%・事業税5%)となり、累進課税制度のもとで高額所得者にはこれでもかと税金が課税されます。

この記事では、不動産投資で高い個人事業税が課せられたら不動産投資の法人化の検討が早急に必要になる理由についてご紹介します。

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不動産投資における利益の最大化のために収益物件の投資回収を早く進めるための税金のコントロール

収益物件の投資回収を早く進めるための税金のコントロール

不動産投資において賃料収入から管理費や修繕費、賃貸募集費用や固定資産税などを差し引いた粗利益を最大化させた税引き前利益にかかってくるのが税金です。

この税金をできるだけ抑えることで、税引き後利益である純収入が増え、不動産投資における利益の最大化という目的を達成できることになります。

そして、税引き後の利益、つまり純収入が多くなるほど不動産投資の投資回収のスピードは早くなります。

この記事では、不動産投資における利益の最大化のために収益物件の投資回収を早く進めるための税金のコントロールをご紹介します。

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不動産投資の節税面でのメリットである損益を法人だけでなく個人所得とも損益通算できる事例

収益物件の損益は法人だけでなく個人所得とも損益通算できる

不動産投資で収益物件の運用による節税効果が得られるのはなぜかというと、収益物件の運用による利益や損失を他の所得と通算できるからというのが理由です。

しかも、法人だけでなく個人所得とも通算できるといいう点が、他の金融商品などにはない収益物件の大きな利点です。

生命保険やリース商品などでは赤字は計上できますが、損益通算できるのは原則として法人で運用した場合のみに限定されます。

この記事では、不動産投資の節税面でのメリットである損益を法人だけでなく個人所得とも損益通算できる事例をご紹介します。

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不動産投資で既存物件の減価償却が終わった段階で追加で収益物件を取得してさらに税金を先送りする節税手法

再度収益物件を取得してさらに税金を先送りする節税手法

不動産投資で収益物件の減価償却はいつかは終わりを迎えてしまいますがそこからさらに節税ができることをご存じでしょうか?

不動産投資の節税対策としての収益物件の運用における出口戦略でもうひとつ重要なのはさらに税金を先送りにしていくという選択肢です。

所有している物件の減価償却が終わった時点で本業が赤字にならないという状況であれば、追加で収益物件を取得することでさらに数年間の利益を先送りすることができます。

木造物件であれば物件取得から4年経過後つまり減価償却が終わった段階で同じように短期で償却できる物件を再び取得するという方法です。

この記事では、不動産投資で既存物件の減価償却が終わった段階で追加で収益物件を取得してさらに税金を先送りする節税手法をご紹介します。

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不動産投資の決算でキャッシュフローがプラスで儲かっていても損益計算書がマイナスになって節税できる仕組み

キャッシュフローと損益計算書から見る収益物件運用の節税ポイント

不動産投資の決算において税引き前キャッシュフローがプラスであるにもかかわらず、損益計算書がマイナスになる場合があることをご存知でしょうか?

手元の現金が増えていて決算が赤字になるので所得や売上にかかる税金が課税されなくなります。

この手法を

  • 個人で活用すれば所得税等
  • 法人で活用すれば法人税等

節税スキームが構築できます。

より厳密にいえば、税の先送り(繰り延べ)を利用した節税スキームだといえます。

この記事では、キャッシュフローと損益計算書から見る収益物件運用の節税ポイントをご紹介します。

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