税金&節税対策|税金を制し利益をコントロールできる者が不動産投資を制する


フルローンやオーバーローンの融資を引くたったひとつの条件

節税を制することが不動産投資を制すると言われます。

また、節税を知らない人や知ろうとしない人が、いつも損をしているのが不動産投資の実態だといえます。

効果的な節税によって利益を自分の力でコントロールすることが、不動産投資の高収益化には必要不可欠です。

何も節税しなければ、たくさん利益が出ても、納税としてたくさんのキャッシュアウトが出ることになり、手元にキャッシュが残らず、何のために1年間やってきたのか分からなくなるという事態も起こり得るのが不動産投資です。

◎青色申告について
◎減価償却費の活用
◎債務償還年数の考え方
◎個人名義と法人名義の節税比較
◎法人化での節税面でのメリット
◎法人保険の活用
◎損益計算書への売上・経費計上の方法

などの、節税に関して役立つコンテンツをまとめています。


不動産投資で経費にできる費用と経費にできない費用の違いと支出費用ごとの詳細比較【まとめ】

経費計上できる費用と経費計上できない費用の違いの比較一覧

不動産投資における収益物件の運用には様々な支出費用が伴います。

不動産投資を行っていればできるだけ経費を多く計上して所得を圧縮して節税したいと誰もが考えるのではないでしょうか?

支出のうち、経費計上できる費用とできない費用の線引きは、

◎純粋に不動産投資で収益物件の運用のために支払った支出

のみが必要経費となり、私的な支出は必要経費にならないという考え方で間違いありません。

この記事では、不動産投資で経費にできる費用と経費にできない費用の違いと支出費用ごとの詳細比較【まとめ】をご紹介します。

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不動産投資の減価償却費で赤字を膨らませると次の新規融資の際に不利になるのか?

減価償却費で帳簿上の赤字が膨らむと融資の際に不利になるのか?

減価償却で節税ができるのは分かりますが、減価償却を取った結果決算が赤字になってしまっては金融機関の評価が下がって次の融資を受けられなくなるのでないかと心配になることはないでしょうか?

今後も借入で物件を増やしていきたければ、なるべく融資を受けやすい状態にしておきたいのが本音のところだと思います。

結論から言うと減価償却を取った結果の帳簿上の赤字は次の物件取得時の融資の評価には関係ありません。

この記事では、減価償却費で帳簿上の赤字が膨らむと融資の際に不利になるのか?についてご紹介します。

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不動産投資で知っておくべき減価償却費のすべて【まとめ】(節税・融資・デッドクロス)

減価償却費の計算方法から節税対策まで不動産投資の減価償却のすべて

不動産投資において減価償却の仕組みを最大限に活用することで収益に大きく差が出ることはご存知でしょうか?

減価償却という言葉を聞いたことがあるものの、詳しい内容まではあまり理解せずに不動産投資に取り組んでいる人は少なくありません。

それでもなんとかなっているという現実もありますが、知るべきことを知っておくことでより戦略的に不動産投資戦略を組み立てることができるのです。

減価償却は税法で認められている合法的に節税できる手段です。

その最大のメリットはキャッシュアウトせずに経費に計上できるということです。

不動産投資で収益にばかり目が奪われてしまうと、せっかく稼いだ収益が税金として持っていかれてしまいます。

それは最終的に手元に残る税引き後のキャッシュフローが少なくなるということを意味します。

最終的な利益である税引き後のキャッシュフローを最大化させることが不動産投資の収益を最大化させることにつながります。

また減価償却の知識がないと、デッドクロスという最悪の事態を招いてしまうことになります。

この記事では、減価償却費の計算方法から節税対策やデッドクロスまでのすべてをご紹介します。

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銀行員が使う債務償還年数の計算式と不動産投資に求められる債務償還年数

銀行員と同じ目線を持てる債務償還年数4つのポイント

債務償還年数という指標をご存じでしょうか?

銀行員が融資の判断の際に最も重視している数字のひとつが債務償還年数だと言われています。

それは債務償還年数が銀行の物件評価に直結するといっても言い過ぎではないからです。

もし債務償還年数を自身でも確認することができれば、収益物件の選定時にも融資依頼の判断時にも役に立つことは間違いありません。

この記事では、銀行員が使う債務償還年数の計算式と不動産投資に求められる債務償還年数をご紹介します。

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不動産投資で知らないと大損する収益物件の修繕費と資本的支出の税務上の大きな違いを徹底比較

節税対策に大きな違いが出る修繕費と資本的支出の徹底比較

建物を修繕して支出をしたら、すべて今年の費用に計上できると思われてはいないでしょうか?

修繕には修繕費と資本的支出があり、

  • 修繕・・・支出年度に一括費用計上する
  • 資本的支出・・・耐用年数での減価償却となる

という、税務上の大きな違いがあります。

この区別を行わないまま修繕を行って、支出が狙い通りの節税にならないという結果になると、年度末の申告で納税額が増えて後悔することになります。

同じように支出をしたとしても、修繕費として支出年度に一括計上できるのか、資本的支出として減価償却費でしか費用計上できないのかで税務上の節税効果に大きな違いが出てしまうということです。

そこで、修繕費になるのか資本的支出として減価償却の対象となるのかの見極めが節税対策においても重要になってきます。

この記事では、不動産投資で知らないと大損する収益物件の修繕費と資本的支出の税務上の大きな違いを徹底比較をご紹介します。

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青色申告の不動産投資への活用方法と青色申告での節税対策3つのメリット

個人オーナーが青色申告フル活用で受けられる節税3メリット

青色申告を不動産に活用することで規模によっては個人が節税のメリットを受けられるということがあります。

確かに青色申告よりも法人化したほうが節税対策になります。

しかし法人化するためには、

  • 法人設立費用
  • 税理士費用

などのイニシャルコストとランニングコストがかかることを考慮する必要があります。

不動産投資の規模がまだ小さいのに法人化すると、法人化による節税額よりも費用が勝ってしまいその結果費用倒れになってしまうデメリットが出てきます。

この記事では、青色申告の不動産投資への活用方法と青色申告での節税対策3つのメリットご紹介します。

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デッドクロスで不動産投資を失敗する前に絶対に知っておくべきデッドクロス4つのポイント

デッドクロスはなぜ起こる?デッドクロスと減価償却の相関関係

不動産投資で家賃収入がそれなりにあるのに収支がきつくなる最大の要因はデッドクロスにあります。

どんな収益物件でも減価償却が節税対策にならなくなるデッドクロスには早かれ遅かれ必ず陥ることになります。

デッドクロスとは家賃収入に対する課税金額と実際のキャッシュフローが逆転してしまう現象を指します。

つまり手元キャッシュフローよりも課税額が多くなってしまうということです。

不動産投資でデッドクロスが起こるとキャッシュフローが赤字となりますので手元の現金がどんどん減っていき財務面で危機的な状況に陥ることがあります。

なのでデッドクロス状態になってしまう前に何かしらの手を打っておく必要があるということです。

またデッドクロスに陥っている収益物件を所有していると銀行から新たな融資を引きにくくなりますので買い増ししにくくなってしまいます。

減価償却とデッドクロスの関係、支払金利とデッドクロスの関係をきちんと理解し、前もって出口戦略もにらみながら運営していくことが不動産投資における最善のデッドクロス対策となります。

この記事では、デッドクロスで不動産投資を失敗する前に知っておくべき4つのこととして、

  • デッドクロスと減価償却との関係
  • デッドクロスと支払利息との関係
  • デッドクロス物件を所有していると次の融資が致命的になる理由
  • 銀行がデッドクロスの処理を嫌がる理由

を中心にご紹介します。

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交際費の経費計上と交際費が税務署に否認されないための対策ポイント

個人/法人別の交際費で税務署に否認されないポイント

交際費をどんぶり勘定でじゃんじゃん使ってはいないでしょうか?

交際費は使い放題のように勘違いされていることが多い経費だといえます。

3万円以下であれば大丈夫とか、年30万円くらいは大丈夫などといった、どこで誰が言っているのか分からない都市伝説のような情報がそのまま定説になっていたりもします。

実際にはそういった基準はないので、自己流の交際費を税務調査で指摘される不動産投資家は多いので注意が必要です。

この記事では、交際費の経費計上と交際費が税務署に否認されないための対策ポイントをご紹介します。

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固定資産税と固定資産税精算金の会計処理が違うのをご存知ですか?

固定資産税は経費/固定資産税精算金は取得費に含めて減価償却

固定資産税と固定資産税精算金の会計処理の違いをご存知でしょうか?

固定資産税は不動産を保有している限り毎年かかってくる税金です。

固定資産税精算金は物件売買時に期間に応じて固定資産税を按分して精算するのですが、固定資産税とは経費計上する会計上の処理が違うので注意が必要です。

この記事では、固定資産税と固定資産税精算金の会計処理の違いをご紹介します。

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不動産投資で初年度は大きな赤字を出して必ず節税できる2つの大きな要因

登録免許税と不動産取得税で節税になるマジックに騙されない

収益物件を仕入れた初年度に簡単に節税できて安心してはいないでしょうか?

不動産購入時の大きな租税公課として、

  • 登録免許税・・・物件売買時に登記をする際に必要な税金
  • 不動産取得税・・・物件購入後、数か月後にかかる税金

があります。

売買1回につき1回の税金の支払いのため、物件購入初年度には大きな経費化ができるものの次年度以降は当然なくなります。

収益物件を購入した際に初年度は赤字になりやすいと言われるのも、この登録免許税と不動産取得税の金額が大きいからです。

この記事では、不動産投資で初年度は大きな赤字を出して必ず節税できる2つの大きな要因をご紹介します。

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