不動産投資では最初に収益物件を購入する際に現金を支払ったり借り入れを起こしたりしてまとまった金額の初期投資を行います。
投資のセオリーとしては初期投資分を含めた投資回収はできるだけ早く行うことができる方が優れた投資だといえます。
不動産投資での初期投資をできるだけ早く回収する方法はどのような方法があるのでしょうか？
不動産投資において賃料収入から管理費や修繕費、賃貸募集費用や固定資産税などを差し引いた粗利益を最大化させた税引き前利益にかかってくるのが税金です。
この税金をできるだけ抑えることで、税引き後利益である純収入が増え、不動産投資における利益の最大化という目的を達成できることになります。
そして、税引き前利益から税額を差し引いた税引き後の利益、つまり純収入が多くなるほど不動産投資の投資回収のスピードは早くなります。
不動産投資では収益物件が償却資産として税法上の減価償却が認められています。
不動産投資では減価償却が使えるので、キャッシュアウトが伴わなずに費用(損失)として計上でき、税引き前利益をキャッシュアウトなく圧縮して税引き前利益に課税される税金の額を大きくコントロールすることが可能となるのです。
この記事では、不動産投資で投資回収を早めるための税金のコントロールに減価償却での課税の繰り延べが有効に使える理由をご紹介します。
不動産投資で投資回収を早めるための税金のコントロールに減価償却での課税の繰り延べが有効に使える理由
収益物件から賃料収入である売上を得て利益が出れば、その所得に対して所得税や法人税の課税がなされます。
1000万円の所得に40%の税金がかかれば手元に残るのは600万円です。
しかし、収益物件の場合は、この課税所得をある程度コントロールすることが可能です。
不動産所得は減価償却の制度をうまく利用することによって、帳簿上に多額のキャッシュアウトを伴わない費用を計上することが可能です。
具体的にいうと、年間1000万円の所得があった場合でも、減価償却費を1000万円計上して、当該年度の課税所得をゼロにして税金を先送りすることもできるということです。
その結果、税金が少なくなれば手元に残る最終純収入が大きく増えますので、投資回収が早く進み、利益が最大化するということになります。
どのように減価償却費を計上すればいいのかというノウハウについては、物件の構造や買い方など様々な方法があります。
これらのノウハウをうまく使って税金をコントロールすることで、投資回収を早めるために税金を抑えることができるようになります。
税金のコントロールとあえて言っているのは、減価償却では税金が消えてなくなるわけではなく、厳密に言うと次年度以降に先送りして繰り延べしていることになるからです。
しかし、税金を次年度以降に先送りしていくことで当面の純収入が増え、投資回収が早まるということは間違いありません。
減価償却はいつまでも永遠に使えるわけではありませんので、減価償却が使える期間を有効に利用してできるだけ早期に初期投資分の投資回収を進めていくことが、不動産投資でより儲けるための有効な手段となります。
おわりに
賃料収入から諸経費を差し引いた税引前利益にかかってくる税金をできるだけ抑えることで、税引き後利益である純収入が増え、利益の最大化という目的を達成できることになります。
不動産所得は減価償却費を大きく取れる特徴があるため、合法的に税金を先送りして繰り延べることで、当面の純収益を増やすことができるのです。
さらに物件の売却時にしっかりと戦略を立てておけば、繰り延べていった税金を売却時に圧縮する手法もあります。
なので、物件取得から売却までの一連の運用で利益を考えるべきなのです。
追伸：減価償却で帳簿上の費用計上して税金のコントロールをした分は売却時に精算されるので税金がチャラになるわけではないので注意！
減価償却で費用計上して帳簿上の利益を圧縮することで税金をコントロールできることは上記の通りです。
注意が必要なのは、減価償却した分は確定申告や決算の不動産の建物簿価から差し引かれるということです。
減価償却すればするほど建物の簿価は下がっていきますので、物件売却時に大きく利益が出てしまうということです。
ただ利益を出すタイミングを自身で決められますので、その時に修繕費などの費用と相殺したり、会社で不動産投資を行っていれば会社の損失と相殺することができ、全体で節税になるということになります。
なので減価償却だけでは節税というよりは税金のコントロールだといえるのです。
簡単な例で言うと、1億円(土地6000万円・建物4000万円)の収益物件を買って毎年減価償却を行って税引き前利益を圧縮して賃料収入に対する課税額を減らしていたとします。
この場合、建物の減価償却を使い切って売却した時にもし仮に1億円で売れたとしたら、収益物件の簿価は6000万円(土地6000万円・建物0円)になっていますので、差引き4000万円の売却益が出たことになり、売却益の4000万円にまとめて課税されることになります。
なので減価償却は売却益に課税される分を分割して先送りしていることと同じことになると考えておく必要があります。
原価償却では決して税金がチャラになるわけではないということです。
