賃料収入から管理費や修繕費、賃貸募集費用や固定資産税などを差し引いた粗利益を最大化させた税引き前利益にかかってくるのが税金です。
この税金をできるだけ抑えることで、税引き後利益である純収入が増え、利益の最大化という目的を達成できることになります。
そして、税引き後の利益、つまり純収入が多くなるほど投資回収のスピードは早くなります。
この記事では、収益物件の投資回収を早く進めるための税金のコントロールをご紹介します。
収益物件の投資回収を早く進めるための税金のコントロール
収益物件から賃料収入である売上を得て利益が出れば、その所得に対して所得税や法人税の課税がなされます。
1000万円の所得に40%の税金がかかれば手元に残るのは600万円です。
しかし、収益物件の場合は、この課税所得をある程度コントロールすることが可能です。
不動産所得は減価償却の制度をうまく利用することによって、帳簿上に多額のキャッシュアウトを伴わない費用を計上することが可能です。
具体的にいうと、年間1000万円の所得があった場合でも、減価償却費を1000万円計上して、当該年度の課税所得をゼロにして税金を先送りすることもできるということです。
その結果、税金が少なくなれば手元に残る最終純収入が大きく増えますので、投資回収が早く進み、利益が最大化するということになります。
どのように減価償却費を計上すればいいのかというノウハウについては、物件の構造や買い方など様々な方法があります。
これらのノウハウをうまく使って税金をコントロールすることで、投資回収を早めるために税金を抑えることができるようになります。
税金のコントロールとあえて言っているのは、減価償却では税金が消えてなくなるわけではなく、厳密に言うと次年度以降に先送りして繰り延べしていることになるからです。
しかし、税金を次年度以降に先送りしていくことで当面の純収入が増え、投資回収が早まるということは間違いありません。
まとめ
賃料収入から諸経費を差し引いた税引前利益にかかってくる税金をできるだけ抑えることで、税引き後利益である純収入が増え、利益の最大化という目的を達成できることになります。
不動産所得は減価償却費を大きく取れる特徴があるため、合法的に税金を先送りして繰り延べることで、当面の純収益を増やすことができるのです。
さらに物件の売却時にしっかりと戦略を立てておけば、繰り延べていった税金を売却時に圧縮する手法もあります。
なので、物件取得から売却までの一連の運用で利益を考えるべきなのです。
