不動産投資における収益物件の運用には様々な支出費用が伴います。
不動産投資を行っていればできるだけ経費を多く計上して所得を圧縮して節税したいと誰もが考えるのではないでしょうか？
支出のうち、経費計上できる費用とできない費用の線引きは、
◎純粋に不動産投資で収益物件の運用のために支払った支出
のみが必要経費となり、私的な支出は必要経費にならないという考え方で間違いありません。
不動産投資の支出で必要経費になるかならないかの判断基準とは？
所得税の納税額は所得額で決まります。
所得額とは収入からすべての経費を引いたものなので、当然経費にできるものが多いほど所得を減らすことができ納税額も減らすことができます。
法人でも個人でも考え方は同じで、
◎収入-必要経費＝所得
となり、この所得に対して税金が課せられるシステムになっています。
必要経費になる支出とは、
◎収益物件から収益を得るために支払った支出費用
です。
支出のなかでも、必要経費にできるものとできないものがあるということです。
ケースバイケースなのですが、単純化すると経費になる支出とは、
◎純粋に収益物件の運用のために支払ったと客観的に分かる支出
であり、経費にならない支出とは、
- 私的な活動
- 家族や友人との活動
に伴う支出と判断されるものがあたります。
経費として認められるものと認められないものを項目ごとに下記にまとめています。
不動産投資に関する税金の支出で経費になるものならないものの比較
収益物件の取得や事業にかかわる税金は必要経費とみなされます。
不動産投資の税金で経費として認められるもの
- 印紙税
- 登録免許税
- 不動産取得税
- 固定資産税
- 都市計画税
- 個人事業税
- 利子税
- 法人事業税
- 自動車税
不動産投資の税金で経費として認められないもの
- 所得税
- 住民税
- 法人税
- 法人住民税
- 延滞税
- 加算税
不動産投資の融資・ローン関係の支出で経費になるものならないものの比較
不動産投資の融資・ローン関係で経費として認められるもの
- 支払利息
不動産投資の融資・ローン関係で経費として認められないもの
- 元金返済部分
不動産投資の賃貸客付けのための費用で経費になるものならないものの比較
不動産投資の賃貸客付けのための費用で経費として認められるもの
- 仲介手数料
- 広告料
- 管理費
- エレベーター保守
- 消防点検
など。
不動産投資の賃貸客付けのための費用で経費として認められないもの
- 賃借人への家具家電や商品券などのプレゼント
不動産投資の勉強や情報取得のための費用で経費になるものならないもの比較
不動産投資の勉強のための費用で経費として認められるもの
- 新聞
- 不動産関連書籍
- 不動産セミナー参加費
- コンサルタント料
不動産投資の勉強のための費用で経費として認められないもの
- 資格取得のためのセミナー(宅建などでも不可)
個人の資質を高める資格取得のための支出費用は必要経費とならないため注意が必要です。
不動産投資に関連する旅費交通費の支出で経費になるものならないもの比較
不動産投資に関連する旅費交通費で経費として認めれらるもの
- 電車代
- バス代
- ガソリン代
- 宿泊費
- 高速代
- 駐車場代
など。
所有物件の確認や新規購入の現地確認のための移動費やセミナー参加の際の移動費なども必要経費となります。
領収証の出ない公共交通機関では、明細がわかる『旅費清算書』を作成して税務調査に備えると万全です。
①不動産投資に関わる旅費で経費になるものならないもの比較
不動産投資に関わる経費として認められるもの
- 従業員が50％以上参加している慰安旅行
福利厚生費として認められます。
不動産投資に関わる経費として認められないもの
- 家族だけの慰安旅行
家族が従業員になっていても認められないので注意が必要です。
②不動産投資に関わる交通費で経費になるものならないもの比較
不動産投資に関わる経費として認められるもの
- ガソリン代
- 自動車税
- 保険料
- 車両代(社用車の場合)
など、幅広く必要経費として認められます。
③不動産投資に関わる交通費で経費として認められないもの
- 交通違反の罰則金
ただし、業務中に生じたレッカー移動代やレッカー移動後の保管代などは喜ばしいことではありませんが経費として認められます。
不動産投資に関わる交際費の支出で経費になるものならないもの比較
不動産投資に関わる交際費で経費として認められるもの
- 管理会社の担当者、不動産会社の担当者、従業員との飲食
不動産投資に関わる交際費で経費として認められないもの
- 個人や家族、友人との飲食
個人の支出と混同しないように、領収証に日付と相手を書いておくとなおよい。
なお、法人の交際費は会社の資本金額に応じて次のように決められています。
◎資本金1億円超
接待交際費のうち飲食費(接待飲食費)の50％を経費計上できます。
◎資本金1億円以下(次のどちらかを選択)
- 接待交際費の上限を800万円として経費計上できる
- 接待交際費のうち、飲食費(接待飲食費)の50％を経費計上できる
不動産投資に関わる自宅やマイカー関連費用で経費になるもの
個人事業主として自宅と事務所が兼用であったりマイカーを不動産賃貸業でも使用したりしている場合です。
不動産投資に関わる自宅やマイカー関連費用で経費として認められるもの
- 家賃、電気、ガス、水道、インターネット、電話など事業用比率を20％程度として経費化が可能
- マイカーでの移動の際の駐車場代、高速代など
- マイカーでの移動の際のガソリン代は明確に按分するのが難しいため、事業用として20％程度を経費化することが可能
などです。
おわりに
収益物件を運用することで、個人であっても法人であっても事業主としてさまざまな経費計上ができ、所得を圧縮することができます。
ただし、経費計上のルールにのっとって経費化できる方法で経費を計上していかないと、税務調査で否認されて税額が増えてしまう恐れがありますので注意が必要です。
また、細かい経費に関しては、まとめて処理するのではなく、できるだけまめに処理することが望ましいといえます。
