不動産投資の節税対策

不動産投資の減価償却による節税対策と社有車の新車購入の減価償却による節税対策の効果の違いの比較事例

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キャッシュアウトせずに利益を圧縮できるわかりやすい比較事例

不動産投資や事業で得た利益を現金のまま置いておくと当然ながら掛け値なしに現金の金額に課税されることになります。

その利益をどうにかして圧縮しないことには節税はできないことになります。

その際の考え方としてわかりやすい比較事例を挙げて、減価償却による節税スキームのごく基本的な考え方を説明します。

例えば、ある会社が、事業が好調で1000万円の税引き前利益を出したとします。

その際の節税対策として、

  1. 新車を社用車として購入
  2. 収益物件を全額借入で購入

の2つの方法を取ったときをここでは比較します。

キャッシュアウトせずに利益を圧縮でき節税対策になる収益物件の良さを再認識できると思います。

この記事では、不動産投資の減価償却による節税対策と社有車の新車購入の減価償却による節税対策の効果の違いの比較事例をご説明します。

不動産投資の減価償却による節税対策と社有車の新車購入の減価償却による節税対策の効果の違いの比較事例

不動産投資や事業で1000万円の税引き前利益が出た場合、そのまま放っておくと当然1000万円全額に対して税金がかかってきます。

そこで節税対策として経費として有効に使うことを考えるのですが、結局キャッシュアウトをしてしまうと税金が減るかわりに手元資金も減ることになってしまいます。

手元資金を減らさずにできる節税対策というと銀行からの借入を有効に使える手段ということで全額借入での不動産投資がぴったりなのがわかります。

 

比較事例①:新車を社用車として購入した節税対策の場合

節税対策として600万円の新車を社用車として購入することにした事例です。

新車の自動車であれば、減価償却の期間は6年と定められています。

そして、利益が出た年に買った600万円の社用車の費用は、以降6年間をかけて、定額法であれば100万円×6年として将来にわたって経費計上していくのです。

この場合では年間の会社の利益は1000万円から900万円に減り、その分法人税額も減ることになります。

車の購入費を払ったのは最初の年だけなので、以降5年間は実際には支払いを行っていないのに、経費として会計上の処理ができるということです。

この減価償却が人件費や原材料費などの他の経費と異なる点は、実際にはキャッシュが出ていかないのに経費は計上できるという点です。

ただし、600万円の社用車の場合は、購入した際に全額か一部の自己資金をキャッシュアウトしています。

 

比較事例②:全額借入で収益物件を購入した場合

収益物件は全額を借り入れで取得することも可能なため、一切自己資金をキャッシュアウトせずに多額の費用を計上できることになります。

築23年で建物価格が5000万円の木造アパートを全額借り入れで取得したとします。

建物は法定耐用年数をオーバーしているため、22年×0.2=4年間で減価償却することになり、年間1250万円が減価償却費として経費計上されますが、この1250万円は実際にキャッシュとして手元から出ていくものではありません。

また、この建物の減価償却は4年間で終わりますが、実際には4年以上にわたって建物は使用可能です。

物件にもよりますが、きちんとメンテナンスがされている建物は、木造であっても40年、50年と問題なく使用できます。

ただ税法にのっとれば、4年で償却できるのです。

なので、実際の使用可能年数と減価償却年数との間にギャップがあり、償却年数に比べて使用可能年数が長い場合は、費用対効果が非常に高いということになるのです。

利益が出た時に木造の一棟収益物件を全額借入で購入してその減価償却費を利益にぶつけることで利益を相殺することが可能になるといくことです。

 

まとめ

減価償却は一定期間において自らの意思で経費の額や計上のタイミングをコントロールすることができます。

そしてそれを税金のマネジメントに応用することができます。

収益物件は全額借り入れで購入すれば、賃料収入が入り、さらに多額の減価償却費をキャッシュアウトせずに計上することができます。

こんな資産は他にありません。

減価償却ができる資産の中でも、収益物件は節税を行う際のタックスマネジメントに最適の資産だといえます。

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