不動産投資で知らないと大損する固定資産税と固定資産税精算金の経費処理方法の2つの大きな違いとは?

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固定資産税は経費/固定資産税精算金は取得費に含めて減価償却

不動産投資で固定資産税と固定資産税精算金の経費処理の違いをご存知でしょうか?

固定資産税は不動産を保有している限り毎年かかってくる税金です。

固定資産税精算金は物件売買時に期間に応じて固定資産税を按分して精算するのですが、固定資産税とは経費計上する会計上の処理が違うので注意が必要です。

細かい話ですがきちんとした会計処理を行うことで銀行からの信用も高くなるのでいい加減にやらないことです。

この記事では、不動産投資で知らないと大損する固定資産税と固定資産税精算金の経費処理方法の2つの大きな違いをご紹介します。

不動産投資で知らないと大損する固定資産税と固定資産税精算金の経費処理方法の2つの大きな違いとは?

ポイント①:固定資産税は全額経費計上する

固定資産税は全額経費計上できます。

不動産投資に毎年かかる税金のひとつに固定資産税があります。

固定資産税というのは市区町村の税金で毎年1月1日に不動産を所有している人にかかる税金です。

固定資産税は不動産を『持っていること』に対する税金ですから不動産投資が赤字でも当然毎年かかってきます。

経費計上できるから良い経費だというわけでもありません。

あくまでも税金支払いのためにキャッシュアウトが伴います。

そのため、固定資産税が高い物件は経費率が高くなるため節税という意味では節税かもしれませんが、現金支出が発生しているのでキャッシュフロー的にはいいことはあまりありません。

逆に固定資産税はできるだけ少ないほうが不動産投資にとっては良いことだともいえます。

固定資産税が賃料の1ヵ月分を超えてくるとキャッシュフローとしてはやや厳しめになってきます。

固定資産税はできれば賃料の0.5ヵ月分多くても賃料の1ヵ月以内程度に抑えたいところです。

 

固定資産税の計算

原則として、

◎固定資産税評価額×1.7%(固定資産税1.4%・都市計画税0.3%)

となります。

住宅用地に関しては、その税負担を軽減する目的から課税標準の特例措置が設けられています。

住宅用地の区分は、

  • 小規模住宅用地・・・住宅1戸あたり200㎡以下
  • 一般住宅用地・・・住宅1戸あたり200㎡を超え家屋の床面積の10倍までの部分

になります。

小規模住宅用地は固定資産税評価額の1/6に対して税率1.4%、1/3に対して税率0.3%で課税され多くの不動産投資家の所有土地はこれに該当します。

また、新築の家屋については、様々な減免措置があります。

一定の床面積があれば家屋部分の固定資産税の1/2が3年~5年減免されます。

新築物件は固定資産税が最初の3年は減免されるため、経費が少なくなり利益・キャッシュフローともに出やすいといえます。

 

ポイント②:固定資産税精算金は取得価格に含めて減価償却の対象

固定資産税は1月1日における所有者が1年分納めるべきものではありますが、不動産売買の慣習として売主は買主にも固定資産税の負担を求めることができるとされています。

不動産の譲渡日からその年の12月31日もしくは3月31日前の期間に対応する固定資産税相当額を、売買金額とは別に買主から受領する慣習が定着しています。

これが不動産売買における固定資産税の精算処理です。

ここでのポイントは不動産売買時の固定資産税精算金は即全額経費計上できず減価償却の対象となることです。

売買時の固定資産税精算金はなぜ全額経費計上できないのか?

これは、税務署からの通達で、

『支払った固定資産税精算金は、取得した賃貸不動産の取得価額を構成すること』

とあるためです。

つまり、不動産売買額に固定資産税精算金を上乗せした金額が本来の売買金額ですよ、ということになります。

たとえば、売買価格1億円の収益物件を期中に取引した際の固定資産税精算金が50万円だった場合、売主は物件を1億50万円で売却したこと、買主は1億50万円で購入したものとして処理せよということです。

つまり、買主は固定資産税精算金の50万円を購入初年度の経費にはできず減価償却により耐用年数にわたって経費計上します。

この固定資産税精算金の精算の起算日を1月1日ではなく4月1日とする地域もあります。

関西エリアがほとんどそうです。

起算日が異なるだけで精算の仕方は全く同じです。

 

まとめ

  • 固定資産税は経費となるものの、現金支出も大きくなるので、賃料収入に対する割合が大きすぎるものは要検討する。
  • 固定資産税の目安としては概ね賃料収入の1ヵ月以内の物件が望ましい。
  • 固定資産税精算金は、即時経費計上できないので、間違えて購入初年度の経費に計上しないように注意する。
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