自己破産と任意売却はどちらを先に行うほうがメリットが大きいのでしょうか？
債務整理の手段のひとつに『自己破産』があります。
よく勘違いというか混同されているのですが、任意売却をしたり競売になったら必ず自己破産になるという訳ではありません。
- 任意売却すると自己破産しなければならない
- 競売にされると自己破産しなければならない
というのは両方間違っています。
『自己破産』はあくまでも債務整理の手段の一つです。
任意売却や競売の後に残債が多く残ってしまいとてもじゃないけど返していけないというときは自己破産することで多く残った残債をリセットすることができるのでその分次の生活の立て直しに有利になるということです。
『自己破産』をして裁判所から免責許可決定を受けると、任意売却後の住宅ローンの残債やその他の借入など、すべての借入の返済をしなくてよくなります。
債務者が不動産を所有している場合の自己破産は大きく分けて下記の2パターンが存在します。
- 自己破産手続きをしてから任意売却をする
- 任意売却をしてから自己破産手続きをする
どちらにしても注意すべき点はありますので不動産と自己破産の手続きに慣れた弁護士に依頼する方が安心です。
この記事では、任意売却と自己破産はどっちを先にやるほうが債務者に得になるのかについてご紹介します。
弁護士に依頼して自己破産手続きを先にしてから不動産を任意売却する場合
弁護士に相談して自己破産を依頼するとどうなるのでしょうか？
住宅ローンを滞納している段階で弁護士に自己破産を依頼して受任されると、自己破産の手続きが始まります。
まず大前提として自己破産するには
- 弁護士に依頼して受任される
- 弁護士が裁判所に破産申立して裁判所に自己破産が認められる
ことが必要になります。
弁護士に住宅ローンを滞納やその他借り入れしていることを相談して弁護士が受任すると各債権者に弁護士が受任通知を送ります。
すると、各債権者は債務者本人にではなく受任した弁護士に対してしか取り立ての督促ができなくなります。
もし弁護士が受任しているのに債務者本人に督促したら法律違反になってしまうので債権者は従わざるを得ないことになります。
弁護士は受任すると債務者本人の収入と債務状況を調査します。
ここで債務超過の場合に破産申し立て手続きに入ります。
この際、不動産は売却する必要があります。
なぜかというと不動産は売却するまでは残債額が確定しないからです。
残債額が確定しないと破産申し立ての際の債務が確定できないためです。
そこでどうするかというと、弁護士によって下記の3パターンあります。
- 破産申し立て手続きと並行して任意売却を行う
- 破産申し立て手続きだけを先にしてしまう
- 破産申し立て手続きをしながら競売が終わるのを待つ
それぞれについて詳しく見ていこうと思います。
破産申し立て手続きと並行して任意売却を行う弁護士のケース
このケースでは、弁護士が受任すると不動産業者を使って債務者の不動産を任意売却で処分し残債額を確定させます。
そのうえで、弁護士は裁判所に破産申し立てを行い破産開始決定がおりれば自己破産となります。
自己破産が認められて免責決定がおりれば晴れて借金はすべてチャラになります。
自己破産するしないにかかわらず、住宅ローンを滞納して事故扱いになっていることは個人信用情報上は同じなので、残債や他の借入が多い場合は自己破産の道を探るのも選択肢の一つです。
そして自己破産を検討する際は早めの段階の方が何かと好都合です。
例えば住宅ローン延滞中に自己破産申し立てを行う場合は、弁護士受任期間の住宅ローンの延滞分を弁護士費用にまわすことができるからです。
また、不動産業者にとってもこのケースの弁護士が一番ありがたいのです。
任意売却を行う弁護士の場合、不動産業者が債務者から相談を受けている間に債務者が勝手に弁護士に相談したとしても、弁護士は任意売却をその不動産業者にさせてくれる可能性が高いからです。
破産申し立て手続きだけを先にしてしまう弁護士のケース
このケースの弁護士は、
『本当に破産申し立てしかしない』
というパターンです。
債務者から受任すると、不動産は査定だけをしてさっさと破産申し立て手続きに入ります。
そして裁判所に破産申し立てを行って受理されればそこでお役御免となります。
では不動産はどうなるのかというと裁判所が任意売却を行います。
裁判所が破産管財人弁護士を指名しその破産管財人弁護士が不動産の任意売却を行います。
この破産管財人弁護士はそのときまで誰になるかは分かりません。
任意売却業者が嫌がるのはこのケースです。
相談を受けていた債務者が自己破産したいからと自分で弁護士を探してたまたまこのケースだった場合は、任意売却は裁判所が選んだ破産管財人弁護士が行いますので相談を受けていた任意売却業者はいったん切れることになります。
破産管財人弁護士がたまたま同じ任意売却業者を使っているという、かなり低い確率の場合だけ任意売却業者がその任意売却を取り扱うことができるのですが、まあほとんどありません。
破産申し立て手続きをしながら競売が終わるのを待つ弁護士のケース
このケースの弁護士もたまにいらっしゃいます。
どちらかというと、
- 任意売却に興味がない
- 任意売却をあまり知らない
- 任意売却をやったことがない
などの弁護士の場合が多いです。
弁護士が債務者から受任すると弁護士が各債権者に受任通知を送るので督促は止まります。
最初のケースですとここから任意売却をかけていくのですが、このケースの場合はそのまま時がたつのを待つことになります。
そうするとどうなるのでしょうか？
債権者は不動産を競売にかけることになります。
そして競売終了後に残債を確定させて裁判所に破産申し立てを行うのです。
この場合のメリットでもデメリットでもあるのですが、任意売却よりも競売のほうが時間がかかります。
時間がかかるので今の家に住みながら住宅ローンを滞納できる期間が長くなります。
言い換えるとタダで住める期間が長くなるということです。
その期間にローンを払うべきだった金額を弁護士費用と引っ越し費用やその後の生活費用にまわすことができます。
早く次にいきたい人には時間がもったいないと感じるかもしれません。
以上が任意売却前に弁護士に相談した場合の3パターンになります。
共通するのが弁護士費用の心配はあまり心配する必要がないということです。
弁護士に相談してから破産申し立て手続きを終えるまでに何ヵ月かかかりますので、督促が止まった家でゆっくりと次の生活の準備を進めることができます。
そしてその期間に払うべきだった住宅ローン返済分のいくらかで弁護士費用は払えてしまいます。
そして最終的に借金は全額チャラになりますので安心です。
弁護士に相談するのであれば任意売却前がベストだと言えます。
任意売却してから弁護士に依頼して自己破産手続きをする場合
任意売却が終わったあとの残債の支払いに困って弁護士に相談するケースです。
競売になってしまってそのあとの残債の支払いに困るケースも同じです。
この場合はどのタイプの弁護士に相談しても不動産の処分は終わっていますので、弁護士が裁判所に破産申し立てを行うだけになります。
そして裁判所から免責許可決定がおりれば、自己破産が認められて任意売却や競売後の住宅ローンの残債やその他の借入がすべてチャラになり返済しなくてよくなります。
このケースのネックは弁護士費用の捻出に困る場合があるということです。
弁護士費用は自己破産でだいたい30万円～50万円程度必要です。
住宅ローンの滞納中であれば半年ほど貯めたら払える金額なのですが、任意売却後で引っ越しをしたあととなると生活の収支はカツカツの場合も多く、そこが引っかかって踏み出せないケースが見受けられます。
そのような場合でも、分割払いに応じる弁護士もいますのであきらめないほうがいいです。
特に住宅ローンの残債やその他借入の督促や取り立てが厳しい場合は、50万円前後でカタがつくのであれば任意売却後でも遅くはありませんので迷わず自己破産を選択するべきです。
無責任な任意売却業者だと、任意売却後の残債は少しずつ返していけばいいという説明をしているケースが多いですが、月々2～3万円ずつ少しずつ返済したところで残債の利息にもならないため永遠に払い続けることになります。
なので、月々2～3万円ずつでもバカになりません。
- 年間で30万円前後
- 10年間で300万円
- 20年間で600万円
と、かなりの金額を返済していくことになります。
これでは何のために任意売却をしたのか分からなくなってしまいます。
そして、ほとんどの任意売却業者はこの問題に対して明確な答えを持ち合わせていないことがほとんどですので頼りになりません。
任意売却業者からすれば、
『任意売却はもう終わった』
という認識なのです。
しかし、債務者の残債の支払い義務はずっと続きます。
運が良ければ、債権譲渡先が一括での残債処理を打診してくるかもしれませんがいつもそうなるとは限りません。
残債やその他の借入債務の処理は弁護士と裁判所でしかできませんので、債権者から連絡は入るのがうっとうしい場合は法的に処理するほうが賢いやり方だといえます。
おわりに
- もし自己破産をする場合は、住宅ローンを滞納したできるだけ早い段階で、弁護士に相談することをおすすめする。弁護士が受任して弁護士が債権者に受任通知を送れば、すべての督促はピタッと止まり、その後は弁護士が代理人として交渉するからである。
- 弁護士が破産申し立てを裁判所に申請する際に、任意売却を行うパターンがベストだといえる。自己破産するなら任意売却しなくても同じと思うかもしれないが、任意売却することで引っ越し代がもらえる可能性がある。住宅ローン滞納中に貯めた分と、任意売却による引っ越し代を使って、次の生活の再建を行うべきといえる。
- 任意売却業者は任意売却が仕事なので、任意売却後の残債処理までは面倒を見たがらないので、自分でなんとかするしかない。けっこう残債の督促が厳しい場合もあるので、前もって自己破産しなかった場合でも、あとからでも自己破産を検討する余地はある。
