任意売却での売却価格を公平に決めるにはどのような売却方法が考えられるでしょうか？
債権者は少しでも任意売却で回収額を増やすように考えますが、その一方で購入希望者の立場からするとたとえ任意売却であったとしても公平に少しでも安い価格で不動産を取得したいと考えます。
購入申込者が競合する場合などでは先に購入希望者が買付証明書を出すとその価格がベースとなって価格が吊り上がっていき、不公平感が強くなるケースがままあります。
こうした場合に、関係者の誰からも後ろ指をさされることなく公明正大に行うことができる方法が任意売却の入札です。
特に破産管財人弁護士や相続財産管理人弁護士などがついている不動産の任意売却では公平性を担保するために不動産会社などと協力して入札での任意売却を行う弁護士も多くいます。
入札での任意売却の手順①：破産管財人弁護士との交渉
事前に入札の原稿を準備して破産管財人弁護士のところに依頼に行くことになります。
入札のご案内の差出人名義は破産管財人弁護士ですが依頼者側でその文面の素案を作成して破産管財人弁護士に提案依頼するのです。
そのご案内には、
- 入札の概要
- 入札手順
- 注意事項
- 事務の流れ
- 物件の表示
などを記載し、購入希望者各位にあてて送るような文面となります。
このご案内の素案をベースに破産管財人弁護士において入札の内容に合わせた改訂をしてもらいます。
そして具体的に、
- 破産財団に何%入れるか
- 売買契約書をどのような手順で作成するか
- 内覧日、入札期日、開札日、決済日をいつにするか
- 最低売却価額をいくらにするか
- 開札の方法、決済の方法をどうするか
などの任意入札の細かな部分の打ち合わせを行うことになります。
入札での任意売却の手順②：最低売却価額の決め方
入札の最低売却価額を決定するにあたっては、不動産の鑑定評価書（簡易鑑定）を取ることが基本となります。
- 時価
- 処分価格
- 競売予想価格
などを参考として出してもらい、事前に購入希望者の希望価格がある程度分かっているのであれば、その価格も参考にしながら破産管財人弁護士と協議して最低売却価額を決定します。
最近の破産管財人弁護士主導による任意売却においては、最低売却価額をあえて決めないで入札を行うケースもあります。
その理由としては、
- 任意売却における入札が広く一般に行われるようになった
- 多数の札が入り相応な相場感での入札ができるようになってきた
- 入札の案内に担保権者が同意する価格に満たなかった場合は入札が成立しないとの一文を入れることでリスクを担保できるようになった
などがあげられます。
入札での任意売却の手順③：入札希望者の募集
不動産業者の協力を得るには仲介手数料を拠出する
事前の購入希望者に入札の案内を渡すだけでなく、不動産業者などにも広く情報を流します。
入札者を増やしてできるだけ高く入札してもらうことが任意売却を実施するにあたっての腕の見せ所ともいえます。
入札者を増やすためには不動産業者の協力が欠かせません。
そこで売主側から不動産仲介手数料を拠出することにより、不動産会社を通じて多くの入札者を集めるという方法もあります。
事前に破産管財人弁護士の了解を取って、仲介者がいる場合は売主側からも仲介手数料を支払う旨を入札案内に明記しておきます。
破産管財人弁護士のなかには、管財物件から仲介手数料を拠出することに抵抗がある人もいますが、不動産業者を有効に活用することでより高い価格で売却できれば破産財団への入金も多くなります。
担保権者もそれを望むでしょうから破産管財人弁護士には考慮して頂きたい部分です。
入札案内の効果的な流し方
そもそも入札者がいなければ任意入札による任意売却は成立しないので、全力で買受先を探す努力が必要になります。
その具体的な入札情報の流し方として、
- 信頼できる不動産業者に入札案内をFAXで流す
- 金融機関の担当者に情報を提供する
などの方法が考えられます。
金融機関の場合、それぞれの営業店の支店長、次長、役職者、得意先担当者、融資担当者は独自のネットワークを持っているのが普通です。
入札案内を流すとすぐさま敏感に反応して入札希望者を見つける動きをしてくれる場合があります。
彼らも入札者に対して新規融資を行うという銀行にとってのビジネスチャンスを活かそうと考えるからです。
入札での任意売却の手順④：担保権者との事前の交渉を行う
担保権者とは事前に競売の場合における最低売却価額をベースに配分案を作成し、解除料などの了解を取っておくことが必要です。
それにより入札後の事務をスムーズに進めることができます。
そうしないとせっかく入札者が集まってそこそこ良い入札額で入札されていても、そもそも担保権者が解除料での任意売却に応じないのであれば意味がないからです。
おわりに
破産管財人弁護士との任意入札による任意売却は、一見すると複雑で破産管財人弁護士とのきめ細かな打ち合わせも必要なので大変なように見えます。
しかし、一度やってみると比較的取り組みやすいことがわかります。
一番のメリットは破産管財人弁護士が担保物件の処分権者であり、物件の売却についても裁判所から一任されているからです。
任意入札によって早期に多額の回収を図ることができる場合がありますので、破産管財人弁護士に提案してみる価値がある方法だといえます。
