銀行などの金融機関や信用保証会社、債権回収会社(サービサー)などの不良債権回収部門は債務不履行になった不動産をすぐに競売にはせずになぜ手間暇をかけて任意売却を行うのでしょうか？
住宅ローンの返済が滞ってもすぐには競売申立てをせずに任意売却を行うからには任意売却ならではの大きなメリットがあるからに違いありません。
当然ながら銀行などの金融機関や信用保証会社、債権回収会社(サービサー)などの債権者にメリットがあるということは、住宅ローンを払えなかった債務者にも任意売却の方がメリットがあるということになります。
では債権者から見て任意売却にはどのような大きなメリットがあるのでしょうか？
そのメリットを考えるには任意売却と対極のキーワードである競売と比較するのが最も近道だと考えられます。
競売とは債権者が裁判所に競売申立てを行い、強制的に担保の不動産をお金に換えて配当を受けるという裁判所主導の債権回収システムです。
債権者が競売申立てをするには手間と費用がかかります。
ただ一度申立ててしまえばあとは裁判所の手続きに従って自然に流れていきますので債権者にとってはある意味ラクではあります。
そして入札があって競売で落札されれば担保権の順位に従って配当が実施されて債権者は債権の回収が図れることになります。
それではなぜすぐに競売ではなく任意売却なのか？
そこには任意売却が競売よりも優れている2つの大きなポイントがあります。
任意売却が競売よりも優れている任意売却のメリット①：競売手続きは相当な時間・費用・手間がかかり面倒
①-1：競売は手続き費用がかかる
競売手続きでは、たとえば請求債権額が1億円の抵当権に基づく競売を申し立てるとすると、申立て時に2,404,000円の費用が必要となります。
その内訳は、
- 申立印紙 4,000円
- 登録免許税 400,000円
⇒債権額の1000分の4 - 予納金 2,000,000円
のしめて合計2,404,000円です。
さらに競売手続きが進行していくと追加の予納金が発生する場合もあります。
結局かかった経費の分だけ債権回収額が少なくなってしまいます。
つまり、債務者側から見てもその分だけ残債が多く残ってしまうということです。
債務者は生活や事業の再建のためにも残債は少しでも少なくしたいところなので、債権者が払う余分な費用はできるだけ抑えたほうが債務者にとってもよいことなのです。
①-2：競売手続きは時間がかかる
次に競売にかかる時間ですが、競売では申立てから落札まで早いものでも約6ヶ月、物件によっては2年や3年かかることがあり、その間にも資産価値はどんどん下がっていきます。
また、申立書類の作成や整備、裁判所書記官との細かいやり取りなど実際にはかなりの手間がかかるのです。
ところが、任意売却であれば利害関係人であるステークホルダーとの調整に若干の手間暇がかかるものの、話がまとまると短期間での回収が可能となります。
債務者の立場で考えても何年間もずっと競売でさらし者にされ続けるというのはどうでしょうか？
早く整理してすっきりと次の生活や事業の再建に乗り出すほうが、物理的にも精神衛生的にも有利のなのは言うまでもないことです。
何よりも早いということ。これが任意売却の第1のメリットです。
任意売却が競売よりも有利なポイント②：任意売却は競売手続きより多額の回収ができる
競売の売却基準価額は一般的に時価の60〜70%であるといわれています。
1回目の入札で落札されなければ、さらにその価額を下げて2回目、3回目の入札が行われることになります。
入札回数が進むごとにその売却基準価額は概ね20〜40%程度の割合で下がっていきます。
たとえば、時価で1億円の物件があったとします。
それが競売になると、
- 第1回・・・売却基準価額7000万円（時価×70%）
買受可能価額5600万円（売却基準価額×80%） - 第2回・・・売却基準価額4900万円（第1回×70%）
買受可能価額3920万円（売却基準価額×80%） - 第3回・・・売却基準価額3430万円（第2回×70%）
買受可能価額2744万円（売却基準価額×80%）
となっていき、売却価格は劇的に下がっていきます。これが現実なのです。
1億円の物件がわずか2年余りで2700万円余りしか回収できなくなってしまうという可能性も考えられるということです。
債務者側からすると1億円返済できたものが2700万円しか返済できない事態に陥ります。それこそ非常事態です。
さらに3回入札を実施しても落札されなければ、裁判所からは競売を取り下げるように通知されてしまい、いわゆるスリーアウトとなります。
こうなってしまうともはや債権者や債務者が自分で買受先を探して見つけてこないかぎり競売取り消しとなってしまうのです。
上記ケースでは、うまく任意売却ができれば時価の1億円の回収も夢ではありません。
任意売却では回収金額が最大となります。これが任意売却の第2のメリットです。
債務者側の立場からすれば、返済額が最大になり残債が最小となります。
おわりに
このように、
- できるだけ円滑
- できるだけ迅速
- できるだけ多額
に金融機関が債権を回収するためには、競売に頼るよりも手間暇をかけてでも任意売却の方が断然優れています。
そしてそれは債務者の利益とも相反しません。
なぜなら任意売却で不良債権を回収することによって、回収の極大化を図り債権者の損失を少なくすることができ、同時に債務者の残債を少なくすることができるからです。
これは債権者と債務者の両方にとって非常に大切なことでお互いに任意売却に協力することでWin-Winを図ることができるというわけです。
債務者と債権者で協力して任意売却を行うことは双方にとって大きなメリットがあることなのです。
