担保不動産の任意売却をまとめようとする場合に最も頭を悩ませるのが
- 担保解除料
- 差押
- 仮差押・仮登記
などが多く付けられている場合です。
抵当権が一つだけの場合なら任意売却もスムーズに進む場合が多いのですが、抵当権者や差押、仮差押などが多くついているほど利害関係者の利益が相反しますので任意売却をまとめる難易度が上がるのです。
任意売却の場合は配当がない後順位の担保権者や税金などの仮差押えや仮登記をしている権利者に解除を依頼しなければいけません。
そこが競売ともっとも違うところであり、複雑な権利関係を調整して任意売却をまとめる側からすると腕の見せ所でもあるのです。
この記事では、任意売却における担保解除料の目安と差押登記や仮差押・仮登記についてご紹介します。
任意売却をまとめるための後順位の抵当権や差押登記への解除料の目安
任意売却をまとめようとする側からすると最も頭を悩ませる問題が、任意売却しても配当がまわってこない権利関係者に対する解除料の問題です。
ちなみに解除料は抹消書類に押印することからハンコ代とも呼ばれています。
任意売却で進めたところで配当の見込みのない利害関係者である後順位の担保権者であれば、たとえ結果的に1円も回収することができないとしても、タダで担保権の抹消に応じることは難しいと考えるのが一般的です。
任意売却をまとめるためにはそういった後順位の担保権者のために、いくらかの解除料（ハンコ代）を支払って抵当権などの登記の抹消に協力してもらう必要があるわけです。
ではその解除料はいくらくらい払うものなのでしょうか？
任意売却での後順位の抵当権者への解除料の配分金額の目安
任意売却をまとめるためには後順位の抵当権者まで売却金額では配分が回らない場合には一定の金額で抵当権の抹消に応じてもらう必要があります。
金融機関同士ではある程度持ちつ持たれつという考え方が浸透している部分があり交渉にはある程度応じる構えを見せる抵当権者が多いです。
各金融機関の解除料の目安は下記の通りです。
- 一般金融機関
⇒10万円〜100万円 - 信用保証協会
⇒10万円〜100万円 - 政府系金融機関
⇒10万円〜100万円 - サービサー
⇒10万円〜100万円 - 貸金業者
⇒10万円〜100万円 - 仮差押え
⇒10万円〜30万円 - 滞納処分に対する差押え
⇒0万円〜30万円
これらはあくまで目安としてあげています。
担保解除料がいくらで折り合うのかについてはまさに交渉次第であり、担保物件を取り巻く個別事情により大きく変動するものなので、あくまで目安として考える参考にしてください。
任意売却での解除料の考え方とは？
そもそも金融機関における担保の解除料については、ある意味お互い様のところがあるので、公平性を念頭に置いて誠意を持って対応することで分かってもらえることも多いです。
例えば5000万円程度の売買価格の任意売却であれば50万円、1億円程度の売買価格の任意売却であれば解除料は100万円程度が目安になるといえるのではないでしょうか。
相手が貸金業者であっても交渉に臆することはまったくありません。
貸金業者も競売となると配当がなくなるとおいうことはわかっていますし、まったく回収できないよりもいくらかでも回収できたほうがよいと判断する可能性は高いといえます。
貸金業者がよく設定している仮登記の場合は、設定費用もそれほどかかっていないので、粘り強く交渉することで理解してもらえると考えて交渉することがよいと考えられます。
任意売却での仮差押えや仮登記の取り下げに対する解除料について
仮差押えは担保権よりも権利が弱く、申立て費用もそれほどかからないものなので解除料は低く抑えてもらえるように交渉します。
仮登記の場合も登録免許税が不動産一筆につき1000円と低価であり、費用もそれほどかかっていないため、解除料を低く抑えるよう交渉するほうがよいでしょう。
ちなみに仮差押えとは、倒産した債務者に余剰資産があるような場合に、その資産を取り損なわないように債権者が仮に差し押さえる手続きのことです。
また仮登記とは、本来登記できるものではありますが登記申請に必要な手続きが具備できないような場合に仮に登記をしておくことです。将来的に本登記されれば、仮登記時の権利上の順位が遡って保全されることになります。
銀行や貸金業者は債権を保全する目的を持って仮差押えや仮登記を行いますが、本来の目的を逸脱した仮差押えや仮登記が目立っているのも事実です。
おわりに
任意売却をまとめる側が最も頭を悩ませるのが
- 担保解除料の問題
- 差押登記の問題
- 仮差押・仮登記の問題
だと言えます。
こればかりはそれぞれの交渉で決めていくのですが、何も経験がないと各債権者や担保権者とまともな交渉ができない恐れがあります。
任意売却を依頼するときは、任意売却の実績が多く信頼性の高い専門業者やその担当者に依頼するほうがよいのはこういった背景があるということです。
つまり経験のない素人では金融のプロたちに太刀打ちできないということです。
逆に言えば任意売却ではまさにこの部分がキモであり腕の見せ所でもあるのです。
