物件取得・仕入戦略|不動産投資は収益物件の仕入8割!



一棟収益物件による不動産投資の成功と失敗は購入する一棟収益物件の仕入れの良し悪しにほぼすべてがかかっているといっても過言ではありません。

段取り八分という言葉がある通り不動産投資では仕入れ八分どころ仕入れがほぼすべてです。

不動産投資は収益不動産を仕入れて運用する投資のため収益物件を仕入れないことには始まりません。

一棟収益不動産投資において収益を生み出す一棟収益物件の仕入れ戦略がうまくいくかどうかが一棟収益不動産投資を成功に導くために大きな影響力を持つのです。

一棟収益不動産投資の成功は仕入れで8割以上決まってくると言っても言い過ぎではありませんと前述しましたが、逆に一棟収益物件の購入仕入れで失敗してしまうとそのあとのリカバリーは相当大変になると覚悟するべきです。

一棟収益物件の仕入れで失敗して儲からない一棟収益物件を購入してしまったばっかりに苦しい一棟収益不動産投資の運営になってしまっている人が大勢います。

一棟か区分か、RCか木造か、固定資産税評価額や担保評価額、銀行評価の出る物件か、レントロールや物件概要書、現地調査や賃貸会社へのヒアリング方法など、ここでは一棟収益不動産投資の一棟収益物件購入仕入れ戦略に関連するコンテンツをまとめています。

地主は最強?地主は最強の不動産投資プレーヤーだと思われがちだが一般の不動産投資家とはスタンスが違う件

地主の新築アパート建築と会社員の不動産投資は全くの別物

地主とはその名の通り土地を所有していてその土地を駐車場などで貸していたり土地の上にアパートなどの建物を建てて賃貸している人のことをいいます。

不動産投資においてサラリーマンや公務員などの一般不動産投資家よりも土地を持っている地主のほうが不動産投資では断然有利だと思われるのではないでしょうか?

地主は土地を持っているので、その土地の上に建物を建てるだけで不動産投資が始められます。

なので地主はサラリーマンや公務員などの一般の不動産投資家よりは土地代がかからずに不動産投資を始められるという点でスタート地点でかなり優位に立っているといえるでしょう。

地主が最強と言われるゆえんです。

しかし、地主は一般の不動産投資家とは違ったスタンスで不動産投資を考えています。

なので不動産投資はサラリーマンや公務員などの一般の不動産投資家であってものそれぞれの目的に応じた投資戦略を持って土地を持っている地主とは違ったアプローチをすることで、土地や資産を持たない普通の一般不動産投資家でも十分に戦えます。

この記事では、不動産投資へのスタンスがサラリーマン投資家とは全く違う地主とはどのような人たちなのかについてご紹介します。

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サラリーマンや公務員が副業としての不動産投資で新築アパートを購入するメリットとデメリットとは?

会社員の新築アパート投資のメリットとデメリット

サラリーマンや公務員で副業としての不動産投資を検討していて中古収益物件の利回りが低下してくると、新築アパートを購入して不動産投資を始めるということも選択肢の一つになってきます。

新築アパートでの不動産投資はサブリースがついていたりして安定的に運用できるメリットがあるので取り組みやすい反面、当然デメリットもあります。

土地から仕入れて設計士と一緒に図面を描き、イチからすべての計画に関与するようなセミプロの人がいる一方で、新築アパートを購入て不動産投資を始めようと考える多くの人は不動産会社が立てた建築プランにそのまま乗るような形で新築アパート投資に取り組んでいます。

初心者で土地から仕入れてイチからすべて計画して取り組むのは困難ですが、不動産会社の建築プランに乗る場合でも収益性は物件によって大きく異なるので、立地と価格のバランスが取れた物件選びが重要になります。

この記事では、サラリーマンや公務員が副業としての不動産投資で新築アパートを購入するメリットとデメリットをご紹介します。

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現地踏む前の準備が大切!不動産投資で遠方の収益物件を効率良く検討するための現地調査のコツはこれ!

遠方の物件を検討する際の現地調査のコツとチェックポイント

不動産投資で遠方の収益物件を検討する際に行う現地調査は手間と時間がかかりますが、効率的に限られた時間を有効に使う何か良い方法はあるのでしょうか?

これは遠方に限った話ではありませんが物件の調査に現地に赴く際には机上でできることは事前にすべてやっておくことが鉄則です。

遠方であれば道中の時間がかかりますのでなおさら事前準備が重要です。

収益物件の現地調査では、

  • 物件の基礎や躯体に問題はないか
  • 清掃やメンテナンスなどの行き届き具合
  • 屋上防水の状況
  • 反社会的勢力などの問題がありそうな入居者がいないか
  • 外壁にクラックや水漏れの跡などがないか

などを現地を踏んで確認します。

この作業を怠ると後で痛い目にあう可能性が高くなります。

しかしあくまで現地で物件を見ることは良い収益物件を取得するための手段であり現地に行くこと自体が目的ではないことを忘れないことです。

この記事では、不動産投資で遠方の収益物件を効率良く検討するための現地調査のコツとチェックポイントをご紹介します。

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サラリーマンや公務員が不動産投資で粗悪な収益物件をつかまされて失敗してしまっているたった1つの理由!

会社員投資家が変な収益物件を買って失敗するたった1つの理由

サラリーマンや公務員の方が不動産投資で変な収益物件を買って失敗しないためには一番何に気をつけるべきなのでしょうか?

不動産投資で最初からダメだとわかりきっている収益物件を買う人はまずいません。

なので自分が不動産投資で購入した収益物件が失敗だったかどうかというのは、実際に購入して不動産投資として運用してみてから徐々に判明することになります。

不動産投資において自分が意図しない収益物件を買って失敗してしまうのは、収益物件購入時の地元の賃貸不動産会社へのヒアリングが足りていないことがすべてといっても言い過ぎではありません。

特にサラリーマンや公務員の方は不動産投資において場数を踏んでいるわけではありませんのでついつい収益物件を紹介してきた不動産会社に言われるままになってしまう傾向が強いといえます。

この記事では、サラリーマンや公務員が不動産投資で変な収益物件をつかまされて失敗してしまっているたった1つの理由をご紹介します。

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不動産投資で土地が狭くて収益が多い収益物件と土地が広くて収益が少ない収益物件ならどちらが儲かるのか?

収益物件の価格が収益性と資産価値で決まる事例

不動産投資で、

  • 土地が狭くて収益が多い収益物件
  • 土地が広くて収益が少ない収益物件

ならどちらを優先的に買うほうが儲かるのでしょうか?

収益物件で利益を出すポイントは物件価格が投資回収額を下回らないことです。

そのためには投資回収を早く進めることと同時に物件価格が下がらないことが重要になります。

では収益物件の価格はそもそもどのような形で決まるかというと、結論から言うと、収益物件の価格は、

  • 収益性
  • 資産価値(土地値)

によって決まります。

この記事では、不動産投資で土地が狭くて収益が多い収益物件と土地が広くて収益が少ない収益物件ならどちらを買うのかという事例をご紹介します。

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不動産投資の4つの目的別の投資戦略⇒①インカムゲイン②キャピタルゲイン③節税対策④相続対策を解説

インカムゲインだけではない成功する不動産投資の4つの目的

不動産投資の目的は人それぞれですがいくつ考えられるでしょうか?

不動産投資は目的によって進め方が異なってきます。

  1. インカムゲイン(賃料収入)
  2. キャピタルゲイン(値上がり益)
  3. 節税対策
  4. 相続税対策

などや、上記をいくつか組み合わせたものまで様々です。

ある人にはインカムゲイン(賃料収入)が王道だといっても、見方が変われば何が一番良いかは人それぞれといえます。

資産背景や目的によって取るべき投資戦略変わってきますので、自分が何を目指して不動産投資を行うのかを整理して明確にしておく必要があります。

この記事では、不動産投資の4つの目的別の投資戦略をご紹介します。

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まずこれを調べる!一棟収益の物件資料の必須チェック4項目⇒①違法建築②積算価格③返済比率④稼働率

物件概要書を見る際に気を付けたい投資家目線4ポイント

一棟収益の物件資料を見る際に何に気を付けてどこに注目して見ればいいのでしょうか?

一棟収益物件の物件資料を見る際に特に気を付けたいポイントは4つあります。

  1. 違法建築かどうか
  2. 物件の積算価格
  3. 返済比率
  4. 現況稼働率

の4ポイントをまずは確認し、それで問題がなさそうならレントロールなどの詳細資料を取り寄せたり現地確認に行くのがいいでしょう。

この記事では、一棟収益物件の物件資料必須チェック4項目①違法建築②積算価格③返済比率④稼働率をご紹介します。

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不動産投資で成功する人といつもうまくいかない人の3つの違いは①行動量②判断基準③意思決定力がレベチ!

不動産投資に成功しやすい会社員に共通する3つの行動特徴

不動産投資で成功している人となかなか成功しない人の違いはどこにあるのでしょうか?

不動産投資に性格の向き不向きはないと思いますが成功している人に共通する特徴はあります。

不動産投資に生まれ持った性格の向き不向きはあまりないものの不動産投資で成功する人は思考面・行動面において共通的な特徴があるのも事実です。

それは次の3点です。

  1. 行動量が多い
  2. 選択基準をしっかり持っている
  3. 意思決定が早い

また不動産投資は多かれ少なかれ融資を受けて借金をする必要あるので

  • 借金に対して必要以上にリスクを感じる
  • 借金に対して論理を超えた抵抗感を覚えたりする

などの人は強いて言えば不動産投資には向かないと思いますのでやめたほうがよいとは思われます。

この記事では、不動産投資で成功する人といつもうまくいかない人の3つの違いについてご紹介します。

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不動産投資はリスクがたくさんある?不動産投資のリスク回避のために絶対に知っておくべき6つのリスク!

知って安心!不動産投資6大リスクのコントロール法

不動産投資にはリスクがたくさんありどこか怖いイメージもあるのではないでしょうか?

どこか怖いというのは何がリスクなのかはっきりと分かっていないことが原因でもあります。

不動産投資に限った話ではなく投資にはそれぞれリスクがあります。

それは事業やビジネスでも同じです。

予測し得るリスクに対処しながらリターンを最大化しようと考えることが投資やビジネスの基本となります。

そして不動産投資のリスクに対してどのような対応をとるのかを事前に決めておけばかなりの部分でのリスクヘッジとなります。

この記事では、不動産投資のリスクを回避するために絶対に知っておくべき不動産投資の7つのリスクをご紹介します。

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不動産投資で成功する人は『投資戦略』と『行動継続力』があり失敗する人は戦略を考えないし行動もしない

会社員の不動産投資で成功する人と失敗する人の2つの違い

サラリーマンや公務員に限りませんが、不動産投資で成功する人と失敗する人にはどのような違いがあるのでしょうか?

不動産投資で成功している人は良い収益物件を購入できています。

不動産投資は『仕入れ8割』とも言われていて良い収益物件を購入できれば成功する確率をかなり上げることができるからです。

そして不動産投資で成功している人は次の2点を満たしていることが多いです。

  1. 十分な情報収集に基づいた投資戦略を持っている
  2. 結果が出るまであきらめずに行動を続けられる

不動産投資において一定の成功をおさめている人は投資戦略に基づいた行動力があるということです。

この記事では、不動産投資で成功する人は『投資戦略』と『行動継続力』があり失敗する人は戦略を考えないし行動もしないという事実をご紹介します。

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不動産投資で地方物件を購入する場合に注意すべきポイントはコレ!⇒エリアの市場規模と良い管理会社があるか

地方の収益物件の購入を検討する場合に注意すべきこと

不動産投資を行うにしても都心部では収益物件の価格も上がり、利回りの出る収益物件が見つけにくくなっています。

なので、必然的に利回りの出る収益物件を求めて地方の収益物件を検討する人が増えることになります。

しかし、地方の収益物件は土地勘が無いため、

  • 相場が分かりにくかったり
  • 管理運営が心配だ

と考えて躊躇する人も多いのではないでしょうか?

ひとつの指針として、流動性の観点から人口50万人以上の都市圏に絞るべきだといえますがそれも絶対ではないところが不動産投資の仕入れの難しいところです。

この記事では、不動産投資で地方の収益物件の購入を検討する場合に注意すべきことについてご説明します。

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ボロ戸建を買って不動産投資をすれば儲かる?ボロ戸建購入時の絶対押さえるべきメリットとデメリットはコレ!

築古戸建て不動産投資が低年収の人の不動産投資に向いている理由とは?そのメリットとデメリットもご紹介

低価格のボロ戸建物件を買って賃貸に出して不動産投資を行うのは不動産投資としてはアリなのでしょうか?

もっというとボロ戸建物件への不動産投資は儲かるのでしょうか?

日本全国での空き家率が年々上昇している中、比較的低価格で売りに出されている築古のボロ戸建て物件を見かけることが以前にも増して多くなりました。

不動産投資のポートフォリオを考える上で、築古のボロ戸建て住宅を買って普通に賃貸に出せるのであればけっこう儲かるのでは!!

と考えたことのある方も多いのではないかと思います。

ボロ戸建物件を買って不動産投資をするから儲かるというわけではなく、他の不動産投資と同じくきちんとボロ戸建物件への不動産投資に取り組めば儲かります。

逆にボロ戸建物件を買って不動産投資をしたとしても儲からず損する場合もあります。

また、銀行からの不動産投資向けの融資が厳しくなっている現在において個人が不動産投資を行いたい場合に何千万~何億もする収益物件を銀行融資で取得するのがどんどん厳しくなっている情勢です。

そこでまずは現金で購入できる価格帯の築古のボロ戸建てを手に入れて、ボロ戸建を収益物件として検討してみるのも選択肢の一つといえます。

この記事では、築古のボロ戸建物件を買って不動産投資を行う際のおすすめできる理由やメリット・デメリットを紹介しています。

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不動産投資で物件購入時に敬遠されやすいが物件価格が安ければ購入検討したい収益物件3つのパターンはコレ!

購入時に気をつけたい収益物件3つのパターン

不動産投資で収益物件を購入検討する際に、一般的には敬遠されやすいものの物件価格次第では購入を検討してもよい物件のパターンがあるのをご存知でしょうか?

逆に言えば指値が通りやすい収益物件ともいえます。

基本的には価格次第でどのような収益物件でも購入の検討は可能だといえます。

収益物件購入を検討する上で、ほとんどのデメリットは価格に換算可能だからです。

まったく需要のない空室だらけの収益物件はいくら表面利回りが高くても購入を検討することは難しいです。

しかし入居需要さえあれば家賃を適正価格まで下げれば埋まることも多くあります。

なので収益物件の購入を検討する段階で最初にフィルターをかけ過ぎてしまうのはどうかと思います。

そしてせっかく物件の紹介を受けても、あれはダメこれはちょっとということを不動産会社の営業マンに伝えすぎていると、物件が出ても紹介を受けられなくなりやすいので大変もったいない状況になります。

この記事では、不動産投資で物件価格が安ければ購入検討したい収益物件3つのパターンをご紹介します。

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不動産投資はサラリーマンや公務員などの給与所得者の副業としては株やFXなどへの投資よりも最適な2つの理由

不動産投資が会社員に向いているたった2つの理由

サラリーマンや公務員などの給与所得者の副業として不動産投資は本当にごく一般のサラリーマンや公務員などでも上手くできるのでしょうか?

実は不動産投資は本業が何かと忙しいサラリーマンや公務員などの給与所得者の副業としては株やFXなどの投資よりもむしろ向いているといえます。

本当に本業の会社勤めをしながら不動産投資などができるのか?と疑問に思われるかもしれません。

しかしむしろ本業が忙しすぎて株やFXなどの投資を断念したというぐらいのサラリーマンや公務員の人の方が実は不動産投資でうまく投資運用できているケースが多いのです。

この記事では、不動産投資はサラリーマンや公務員などの給与所得者の副業としては株やFXなどへの投資よりも最適な2つの理由をご紹介します。

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不動産投資は目利きが命!不動産投資で儲けられるかどうかを大きく左右する4つの物件選定基準はこれだ!

収益物件の運用の9割は初期設定で決まるという事実

不動産投資の成否の多くの部分は購入した収益物件の選定の目利き次第という事実をご存知でしょうか?

不動産投資での利益を最大化させるためには、

  1. 入居者が入る適切な物件
  2. 利益の出る適切な価格
  3. 減価償却を大きく取れる土地建物価格の適切な割合
  4. キャッシュフローが回る適切な資金調達

という4つの選定基準で収益物件を取得することが大変重要になってきます。

収益物件の明確な選定基準を持たないまま目先の表面利回り(グロス)などにつられて勢いで収益物件を購入してしまい不動産投資で失敗している人は後を絶ちません。

不動産投資で失敗したり後悔することを回避するためには、まずは自分自身の中で不動産投資で儲けるためにどのような収益物件を選定するのかの物件選定基準をはっきりとさせておくべきです。

不動産投資で儲けられるかどうか、ひいては不動産投資の成否を決めるのは購入した収益物件の選定の目利き次第で決まってしまうという事実をご紹介します。

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物件購入は自宅近くの大都市圏で!不動産投資のセオリーとして物件購入するエリアは近くの大都市圏がオススメな理由!

収益不動産取得の基本は大都市圏を外さないこと

不動産投資において収益物件を購入する際にどこのエリアで購入してもよいものなのでしょうか?

結論から言うと、不動産投資における収益物件の購入エリアは基本的には首都圏や、地方であれば最低でも人口50万人以上の大都市圏で、自宅からできるだけ近いエリア』にするべきというのがひとつのセオリーだと言えます。

なぜなら、不動産はエリアによって収益物件の流動性の差が大きいからです。

最終的に収益物件を売却する際に、

  • 高く売れるか安く売れるか
  • 早く売れるかなかなか売れないか

によってその収益物件における不動産投資の最終的な確定利益が大きく違ってくるからです。

どうせ売却するなら、収益物件の売却の際に大きく利益を上げて最終収益を大きくプラスで確定させたいところです。

この記事では、不動産投資のセオリーとして収益物件購入エリアの基本は近くの大都市圏を外さないほうがよい理由をご紹介します。

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不動産投資の目的【①副収入②貯蓄③生命保険④節税⑤相続税対策】を達成するための収益物件の選び方【まとめ】

収益不動産の物件選び運用目的別5つのポイント

不動産投資で収益物件を購入する際に、あなたの不動産投資の運用目的を明確にして目的に合った収益物件を選択しているでしょうか?

不動産投資における収益物件の運用で利益を最大化させるためには、不動産投資の運用目的をはっきりさせてその目的を達成するための収益物件を取得するべきです。

不動産等井における収益物件の運用目的は大きく分けて、

  1. 副収入としての運用
  2. 貯蓄としての運用
  3. 生命保険としての運用
  4. 節税としての運用
  5. 相続税対策としての運用

などが挙げられます。

このそれぞれの不動産投資の運用目的に応じて目的を達成するために購入するべき収益物件は異なってくるのです。

この記事では、不動産投資の目的【①副収入②貯蓄③生命保険④節税⑤相続税対策】を達成するための収益物件の選び方をご紹介します。

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不動産投資で収益物件を購入する際に自分自身も住みたいような収益物件を選ぶのが良い?⇒答えはNO!です!

自分が住みたいかよりも利益が最大化できるかどうかを重視する

不動産投資において収益物件を購入する際に自分自身も住みたいような収益物件を選ぶほうがよいのでしょうか?

答えはまったくもって『NO!』です。

確かに自分自身が住みたいような収益物件は賃貸付けにも困らず有利に働くんじゃないかと思われるかもしれません。

しかし、不動産投資において収益物件を選ぶにあたっては利益の最大化という視点を絶対に外さないということが大前提となります。

その上で自分自身が住みたいような収益物件であれば尚良しくらいに考えておけばよいと思います。

この記事では、不動産投資での収益物件選びで自分が住みたいかよりも利益が最大化できるかどうかを重要視する必要性をご紹介します。

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地方の高利回りの収益物件で不動産投資の初心者でもリスクを少なく不動産投資を始めるため地方物件選びのコツ

地方の収益物件は都心の収益物件と比べてどうなのか?

不動産投資において地方物件は都心の収益物件と比べて人口減のリスクがあり一般的にはハイリスクと考えられています。

日本は2005年よりすでに人口減少に転じており2019年には世帯数も減少に転じていて、今後も人口・世帯数ともに減少していく見込みとなっています。

そして2040年には約7割の自治体で2割以上も人口が減るという見通しとなっています。

人口が減ると当然空室率は増えるので今後の地方物件は厳しいと言わざるを得ないのです。

しかし不動産投資の戦略としては仕入れ方によっては地方物件で不動産投資を行ったほうが都心物件よりもリスクが少ないケースもあるのです。

この記事では、地方の高利回りの収益物件で不動産投資の初心者でもリスクを少なく不動産投資を始めるため地方物件選びのコツをご紹介します。

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不動産投資で空室のある収益物件を購入する場合には空室対策が重要で購入前から自分で簡単にできる7つの空室対策

物件購入前の空室対策7つの事前確認事項

不動産投資で空室の多い収益物件を購入する場合には空室対策が肝となってきますが、収益物件購入前から事前に自分で空室対策を行うことができることをご存知でしょうか?

収益物件に空室があるというのは事前に分かっていることなので、収益物件を購入してから空いている部屋をどうやって埋めようか悠長に構えてぼちぼち考えてしまっていては、空室期間をみすみす延ばしてしまっているようなものです。

空室の多い収益物件を購入する場合には、その収益物件を購入する前から、事前にその収益物件はどのようにしたら空室が埋まるかの分析をある程度しておくと購入後にあわてなくてすみます。

多くのベテランの不動産投資家やプロは肌感覚で空室対策の重要性を分かっているので、意識しているかしていなかは別として空室のある収益物件の購入前にはいろいろと確認やシミュレーションをしています。

この記事では、不動産投資で空室の多い収益物件を購入する場合に購入前から自分で簡単にできる7つの空室対策をご紹介します。

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