PM・リーシング|収益物件の収益は賃貸管理に大きく左右される



一棟収益不動産投資において一棟収益物件の賃貸管理(プロパティマネジメント)は高収益を稼ぎ出すために必須の原動力です。

いくら収益性の良さそうな一棟収益物件を仕入れられたとしても賃貸管理がずさんであればいずれ空室率が上がり賃料が下落し入居者からのクレームが増えてあなたの一棟収益物件からの収益力はみるみる低下していきます。

そしてずさんな賃貸管理が原因で一棟収益物件の収益力が下がることで一棟収益物件自体の価値も下がり一棟収益物件の売却時の価格にまで悪影響を及ぼすことになり一棟収益不動産投資全体の利益を圧迫してしまうのです。

それくらい不動産投資において賃貸管理は重要なのです。

賃貸管理会社の選び方、賃貸借契約や定期借家契約、サブリースや家賃保証や空室保証、修繕やリフォーム、家賃回収、家賃滞納処理、入居者とのトラブル解決、設備の点検、入居者募集業務など、ここでは不動産投資の賃貸管理(プロパティマネジメント)に関連するコンテンツをまとめています。

収益物件を購入したあとに起こりやすい建物や設備の修理費や修繕費はいくらくらい見込んでおくと安心?

収益物件保有時の突発的な3つの出費対策

不動産投資で収益物件を管理していて急に突発的な出費が何百万円も発生しないか心配だし突然そんな出費が必要になってもすぐには工面できないので困りますよね。

不動産投資をしていると建物の修繕や設備の修理などで突発的な出費が発生する場面に必ず遭遇します。

しかし安心して頂きたいのは災害などは別として普段の運営上では払えないほどの出費は急には発生しないということです。

地震や火事などの災害で損害保険が適用される要因以外で突発的に大きな出費が発生する可能性があるのは

  1. 外壁塗装・屋上防水の劣化
  2. 配管・受水槽などの水回りの不具合
  3. 退去に伴うリフォーム

の3つが挙げられます。

この記事では、不動産投資で収益物件を管理していて起こりやすい建物の修理や修繕の出費はいくらくらい見ておくのがよいか?についてご紹介します。

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収益物件の空室募集で賃貸仲介営業マンに優先して賃貸付けしてもらうためのインセンティブ・広告料の仕組み

不動産投資の空室募集で知っておかないと損する賃貸仲介営業マンのインセンティブ(歩合給)の仕組み

不動産投資で空室が出れば賃貸募集をかけると思います。

その際の賃貸仲介営業マンのインセンティブ(歩合給)の仕組みを知っているでしょうか?

賃貸仲介営業マンの給料体系は

◎基本給+インセンティブ(歩合給)

であることがほとんどです。

基本給は毎月決まった額が支給されますがインセンティブ(歩合給)はその月の仲介手数料などの売り上げに比例することが多いです。

不動産会社によって売り上げいくら以上から支給などの条件がありますが、賃貸仲介営業マンは少しでも多くの売り上げをあげてインセンティブ(歩合給)をたくさんもらいたいと思って仕事をしています。

しかし現実的には営業マン一人当たりに契約できる数には個人差はありますが限界があります。

なので同じ契約件数をあげるのであれば、より売り上げが多く立ってインセンティブを多くもらえるように賃貸仲介営業マンは本能的に動くということです。

空室募集を行う側で賃貸営業マンに手数料を支払う側の不動産投資家がその仕組みをよく知って賃貸仲介営業マンから好かれる条件にすることで優先的に自分の物件の空室を案内してくれるというわけです。

それを知らずにただ単に空室募集だけをかけていても効率的に空室が埋まることはありません。

自分の物件に優先的に賃貸付けをして欲しければ、賃貸仲介営業マンに対して適切に馬ニンジン戦略を取っていくことが賢明です。

この記事では、不動産投資の空室募集で知っておかないと損する賃貸仲介営業マンのインセンティブ(歩合給)の仕組みについてご紹介します。

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貯水槽のある収益物件は貯水槽の点検費用を収支計画のランニングコストに盛り込んででおくと安心です!

貯水槽の点検の費用を押さえて節約経営

不動産投資で一棟もののマンションやアパートを購入する場合に『貯水槽』設備が建物についている場合があります。

貯水槽とはマンションやアパートの屋上や敷地内にある水道水を貯めておくタンクの設備のことです。

貯水槽がついている収益物件を購入する際の重要事項説明書には『貯水槽:有り』となっているくらいで詳しいことは書かれていないことがほとんどです。

実は貯水槽がついているマンションやアパートのオーナーになるとオーナーの責任で年に1回の検査を受けなくてはいけないことが法令で定められています。

貯水槽設備のあるマンションやアパートのオーナーが貯水槽点検を受けずに入居者がその水を飲んで体調がおかしくなったりとかしてしまうとオーナーの責任となってしまいますので大変ですので必ず定期的に貯水槽の点検を受けておく必要があります。

しかし貯水槽の点検も当然タダではなくオーナーの費用負担となり不動産投資におけるコストとなりますので貯水槽の点検費用がだいたいどれくらいかかるのかの目安は知っておいて損はありません。

浄化槽とともにランニングコストとして忘れられがちなので不動産投資のコストとして収支計画に盛り込んでおくようにします。

特に管理会社に任せきりにしていると実際よりも高くついているケースもありますので注意しましょう。

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浄化槽のある収益物件は浄化槽の点検検査費用と汚泥引抜き費用を収支計画のランニングコストに見込んでおく!

浄化槽点検費用

一棟もののアパートやマンションなどの収益物件で下水管に接続されていない物件は汚水の処理に『浄化槽』が設置されています。

浄化槽が設置されている場合は貯水槽と同じように法令で年1回の浄化槽の点検が法令で義務付けられています。

なので浄化槽設備のある一棟ものの収益物件を購入した場合は浄化槽の点検費用が毎年かかることになります。

そして浄化槽の点検費用は貯水槽の場合と比べて点検検査費用にプラスして汚泥引抜き費用がかかりますのでトータルで高くなります。

浄化槽の汚泥引抜き費用がけっこう高くつくので浄化槽の点検費用は保守点検と清掃と汚泥引抜き作業を含めて総額で年間30万円くらいというレベルになります。

浄化槽設備のある一棟もののアパートやマンションを購入した際には収支計画に浄化槽点検費用を盛り込んでおかないと予定外の経費がかかってキャッシュフローが圧縮されてしまうので注意しましょう。

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正当事由が認められる以外で大家側からの立ち退き請求時に立ち退き料が不要になる3つの代表的なケースとは?

不動産の貸主側からの立ち退き請求時に立ち退き料が不要になる3つの代表的なケース

大家側の正当事由が認められる場合以外でも不動産の貸主側からの立ち退き請求時に立ち退き料が不要になるケースがあるのをご存知でしょうか?

不動産の貸主側からの立ち退き請求において家主側と借家人側の一切の事情を総合的に考慮した結果、家主側の解約申し入れや更新拒絶に『正当事由』があると認められる場合には、家主は立ち退き料を支払う必要はありません。

そして『正当事由』認められる場合以外にも家主が借家人に対し立ち退き料を支払うことなく立ち退き請求ができる場合があり、

  1. 一時使用のための借家契約
  2. 定期建物賃貸借
  3. 借家人に債務不履行がある場合

の3つが代表的なケースとなります。

この記事では、不動産の貸主側からの立ち退き請求時に立ち退き料が不要になる3つの代表的なケースについてご紹介します。

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収益物件に外国人を入居させても大丈夫?外国人入居者を入れる時の注意点や外国人入居者のトラブル対処法

不動産投資で急増する外国人入居者を受け入れる場合の注意点や外国人入居者に起こりがちなトラブル事例

保有する収益物件に外国人の入居者は受け入れるべきなのでしょうか?

不動産投資で収益を上げるためには物件の賃貸稼働率を上げなくてはいけません。

シンプルに考えると賃貸稼働率を上げるためには賃貸募集する対象の幅が広いほど確率論としては有利になります。

近年日本の外国人居住者の数は急増していますので、外国人入居者に対しても例外ではなく、これだけの外国人がどこかに住んでいるわけです。

全員が持ち家ではないでしょうから誰かは外国人の入居者を受け入れているということです。

街や電車で外国人を見かけることは以前にもまして日常茶飯事となっています。

そして今後も日本の外国人居住者は増え続けると予測されています。

不動産投資は入居してもらってはじめて収益が上がるビジネスモデルのため、外国人居住者の数が増えるにつれて外国人居住者の入居を受け入れるかどうかの判断に迫られることになると予測されます。

相対的に日本人の人口は減少に向かいますので今後ますます外国人の存在感は増していくと思われます。

結論はというと外国人だからといって全て入居をお断りというスタンスだと今度増え続ける大きなマーケットをみすみす手放すようなものでもったいないと思います。

外国人入居者が全員トラブルを起こすかというとそういうわけではなく、高齢者や生活保護受給者などの入居受け入れと同じように注意するべき点を注意することでトラブルは未然に防ぐことができるケールは多いです。

この記事では、不動産投資で急増する外国人入居者を受け入れる場合の注意点や外国人入居者に起こりがちなトラブル事例についてご紹介します。

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滞納家賃を少額訴訟でできるだけ早く回収するポイントと実際に少額訴訟を行って滞納家賃を回収する際の注意点

少額訴訟で滞納家賃を素早く回収するポイントと注意点

滞納家賃を出来るだけ素早く回収する手立てはあるのでしょうか?

不動産投資において家賃滞納は最も不動産投資家を悩ませるトラブルのひとつであるといっても過言ではありません。

逆にいえば、不動産投資を行っている以上は家賃滞納トラブルに自力でも対処できるような法的な知識はある程度勉強しておくべきだといえます。

  • 家賃滞納者を追い出す明渡訴訟
  • 滞納した家賃自体を回収する

実は上記2つは全く別のことです。

追い出すことと回収することは別で、法的に追い出しても今まで滞納していた滞納家賃債務の回収までしてくれるわけではありません。

保証会社が入っていなければ自力で滞納家賃債務を回収するしか手段はないということになります。

この記事では、不動産投資で自力で滞納家賃を少額訴訟で素早く回収するポイントと少額訴訟を行う際の注意点をご紹介します。

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まさか言い値で払ってない?収益物件のエレベーターや設備点検および清掃費用で知らずに損してるかも?

設備定期点検/清掃/エレベーター点検の得する費用の目安

エレベーターの保守点検や一般設備の点検の費用を管理会社に言われた金額で払ってしまってはいないでしょうか?

管理会社に任せていると上記点検の相場がどれくらいで、今かかっている金額が妥当かどうかを判断することは難しいことです。

必ず値切れというわけではありませんが、不動産投資家として収益を最大化するにはかかるコストは少ないに越したことはないと思います。

大切なことはコスト面で適切なのかかどうかを管理会社と交渉できるようになるということです。

そのためには、収益物件のエレベーターの保守点検や一般設備の点検業務にかかる費用がどれくらいなものなのかをある程度知っておく必要があります。

この記事では、エレベーターや設備の点検及び清掃費用で得する4つのポイントをご紹介します。

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賃貸申込時の入居審査で入居後に滞納したりトラブルを起こす不良入居者を入居させないための必須確認事項5項目

不動産投資の入居審査で入居後に滞納したりトラブルを起こす不良入居者を阻止するための必須確認5項目

賃貸申込時の入居審査の基準を厳しくしすぎると空室が埋められなくなると思って管理会社とも相談して審査をゆるくしてしまってはいないでしょうか?

空室を埋めるのも大変なのですが不良入居者を退去させるのはもっと大変です。

  • 自主管理をしている大家
  • PM・管理会社に管理委託をしている大家
  • サブリースを解約して自主管理や管理委託に移行する可能性のある大家

であれば、入居審査を大家自身もチェックして、できるだけ不良入居者を入れないようにする必要があります。

不動産投資において家賃収入は生命線なので空室を埋めていきたいのは分かりますが、長期の家賃滞納や動産を置いたままの夜逃げ、近隣とのトラブルを起こすような不良入居者をできるだけ水際で防ぐことも同じだけ大切です。

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大家都合での賃貸借契約の解約は簡単ではない!解約トラブルを防ぐために大家が知っておくべき4つのポイント

賃貸契約の解約でトラブルにならないための3つのポイント

賃貸借契約の解約については、トラブルにならない限りはあまり関心がない人も多いのではないでしょうか?

賃貸の契約だけではなく、解約についても大家はきちんと理解して、目を光らせておき、スムーズな処理で次の入居者募集へとつなげる必要があります。

賃貸契約の解約は、

  • 入居者側から申し出るもの
  • 大家側から申し出るもの

の2パターンがあります。

当然ながらややこしいのは大家側から申し出るものになります。

また、賃貸契約が、

  • 普通借家契約
  • 定期借家契約

の場合でも異なってきます。

特に家主からの契約解除には多くの制限があります。

賃貸契約の解約に関しても、無用なトラブルにならないためにもポイントを押さえて理解しておきたいところです。

また、賃貸借契約前に重要事項説明書を大家自ら確認しておくことも後々のトラブルの防止に役立ちます。

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