立ち退き料不要?不要不動産の貸主側からの立ち退き請求時に立ち退き料が不要になる3つの代表的なケース

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不動産の貸主側からの立ち退き請求時に立ち退き料が不要になる3つの代表的なケース

不動産の貸主側からの立ち退き請求時に立ち退き料が不要になるケースがあるのをご存知でしょうか?

不動産の貸主側からの立ち退き請求において家主側と借家人側の一切の事情を総合的に考慮した結果、家主側の解約申し入れや更新拒絶に『正当事由』があると認められる場合には、家主は立ち退き料を支払う必要はありません。

そして『正当事由』認められる場合以外にも家主が借家人に対し立ち退き料を支払うことなく立ち退き請求ができる場合があり、

  1. 一時使用のための借家契約
  2. 定期建物賃貸借
  3. 借家人に債務不履行がある場合

の3つが代表的なケースとなります。

この記事では、不動産の貸主側からの立ち退き請求時に立ち退き料が不要になる3つの代表的なケースについてご紹介します。




不動産の貸主側からの立ち退き請求時に立ち退き料が不要になる3つの代表的なケース

立ち退き料が不要になるケース①:一時使用のための借家契約

旧借家法では一時使用のための建物の賃貸借が明らかな場合には借家法を適用しないと定めています。

そして新しい借地借家法にも同じ趣旨の定めがあります。

なので一時使用とみなされる借家契約の場合は借家法が適用されず民法の規定に従って賃貸借契約を解除することができるということになります。

それはすなわち家主側の解約申し入れに『正当事由』を必要としないということです。

そして正当事由を必要としない以上、正当事由を補完する立ち退き料も必要なくなるというわけです。

それでは、一時使用のための借家契約というのはどのような場合をいうのでしょうか?

実は、

  • 賃貸借契約書に一時使用と定めている
  • 一時使用と口頭で約束している

というだけではもめた場合に裁判所からは一時使用とは認められません。

これを認めてしまうと賃貸借契約締結時に家主側が借家人に一時使用であることを無理に認めさせることにより借家人の保護を目的とした借家法を脱法する可能性が出てくるからです。

なので一時使用と認められるためには、家主と借家人の賃貸借契約を締結する目的が一時使用であるとする合理的な事情が客観的に見て認められなければならないとされています。

例えば、

  • 借家人が賃貸家屋を展示会場として使うため
  • 一定期間のみ療養生活をするために使う

などで借家人側の使用目的が明らかに一時的な場合には客観的な理由があり一時使用と認められることになります。

それでは、一時使用目的の賃貸借契約が何度も更新されたような場合には一時使用と認められるのでしょうか?

借家人側としても結果的に長期間にわたって生活の本拠としていれば立ち退きによって生活上の不利益は被ることになります。

裁判例としては転勤するまでの一時使用のための借家契約が更新され7年以上を経過した事案でも一時使用のための借家契約と認めた裁判例はありますが、一時使用であっても長く居住させることで立ち退きをめぐって裁判になってしまうということを示しています。

他にも借家関係の紛争が生じて裁判所で調停や和解となって裁判上の和解が成立して借家人の使用期間が定められたような場合にも一時使用と認められます。

一時使用の問題点は賃貸借契約書に一時使用と記載したとしても客観的事実に基づいて判断されるという曖昧な部分にあるため立ち退きをめぐって紛争になるケースが出てくるのだとといえます。

一時使用だから立ち退き料は不要だといって一方的に立ち退きをせまると裁判になって長期化する可能性もあるということです。

 

立ち退き料が不要になるケース②:定期建物賃貸借

新借地借家法では旧借家法には無かった、

  • 賃貸人の不在期間の建物賃貸借
  • 取り壊し予定の建物の賃貸借

という新しい借家契約を導入しました。

これを期限付建物賃貸借といいます。

この契約形態はいずれも家主側の事情により一時的に建物を借家人に貸す場合の借家契約です。

旧借家法でも一時使用の借家契約として客観的に認められる場合に条件付きで認めていました。

しかし、一時使用の借家契約は展示会場や貸別荘などのように本来借家人側の事情建物の一時使用が客観的に明らかな場合をいうべきであって、家主側の事情による一時使用の借家契約を認めるのは拡大解釈であると批判もされていました。

そこで新法では期限付建物賃貸借として新設して一時使用の借家と区別したのです。

その後さらにこの規定が改正されて一時使用の理由付けのいらない一般的な定期建物賃貸借契約(定期借家契約)を設定できるように改められました。

この定期借家契約では、契約の設定に特に理由付けを必要としなくなったかわりに賃貸人は契約の設定時に賃借人に対してあらかじめ、

『この契約は更新がなく必ず定めた期限どおりに終了する』

とうことを書面を交付して説明しなければならないこととされました。

この説明をしなかったときは定期契約とならず通常の借家契約となってしまうということです。

そして契約の終了に際しては、建物の賃貸人は期間満了の1年前から6ヵ月前までの間に賃借人に対して期間の満了により賃貸借が終了するということを通知しなければなりません。

期間が過ぎたあとで通知をした場合には、通知をしてから6ヵ月後に契約が終了となります。

賃貸人はこの通知をしない限り賃借人に対して契約が終了したから立ち退いてくれということはできないということです。

 

立ち退き料が不要になるケース③:借家人に債務不履行がある場合

借家人が借家解約に基づいておっている義務は、

  • 家賃を支払う義務
  • 契約により定められた使用目的に従って使用する義務
  • 家屋を用法に従って適当な方法で使用する義務

などがあげられます。

借家人が契約上の義務に違反した場合、家主は借家人の債務不履行を理由に借家契約を解除することができます。

この家主側からの契約解除は借家人に債務不履行があるためになされるものなので、契約の更新拒絶や解約申し入れとは原因が異なります。

なので『正当事由』の有無は問題になりません。

そして正当事由の問題ではないのでそれを補完する立ち退き料を支払う必要もありません。

借家人の債務不履行の例としては、

  • 借家人が家賃を払わない
  • 賃貸家屋を常識の範囲を超えて乱暴に使用した
  • 契約上使用目的を事務所と定めたのに家主に無断で改装して飲食店を開業した

などの場合があげられます。

その中でも一番多いのが家賃の不払いです。

債務不履行の典型ともいえます。

借家人の家賃支払義務は借家契約における借家人の基本的な義務であり、家賃の不払いは重大な義務違反となります。

厳密にいえば借家人が期日に1日でも遅れて家賃を支払った場合でも債務不履行は債務不履行です。

しかしそのような債務不履行があったのを理由に家主がすぐに契約を解除できるかというとそうではありません。

家主が借家人の家賃不払いを理由に解除できるのは、それが家主と借家人との間の信頼関係を破壊する程度の義務違反でなければならないとされているからです。

家賃の支払いが1~2ヵ月遅れる程度では信頼関係を破壊する程度に至っていないとされています。

結局普通賃貸借契約で借家人の債務不履行を理由に立ち退き料を払わずに解約しようとすると、借家人が応じない限り裁判所での判断が必要となり立ち退き料が不要であっても裁判費用と裁判にかかる時間が必要になってしまうということです。

また借家人の義務違反が信頼関係を破壊するものと認められず家主からの債務不履行を理由にした契約解除が認められない場合でも、解約申し入れや更新拒絶の正当事由の有無の事情の一つとしては借家人に不利な事情とはされます。

 


まとめ

  • 一時使用が認められる、定期建物賃貸借契約、取り壊し予定の建物の賃貸借契約と認められる、借家人が信頼関係を破壊する程度のものと認められる義務違反がある、などの理由で家主側から借家契約を解除する場合には、家主が借家人に対して立ち退き料を支払うことなく立ち退きを請求することができる。
  • 定期建物賃貸借契約のみ無条件で期間満了により立ち退き料を支払うことなく賃貸借契約を終了させることができる。
  • 定期建物賃貸借契約以外は立ち退き料を支払う必要はないとされているが借家人と争いになった場合は裁判所に判断をゆだねる必要がでてくる。


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