不動産投資で収益物件を管理していて急に突発的な出費が何百万円も発生しないか心配だし突然そんな出費が必要になってもすぐには工面できないので困りますよね。
不動産投資をしていると建物の修繕や設備の修理などで突発的な出費が発生する場面に必ず遭遇します。
しかし安心して頂きたいのは災害などは別として普段の運営上では払えないほどの出費は急には発生しないということです。
地震や火事などの災害で損害保険が適用される要因以外で突発的に大きな出費が発生する可能性があるのは
- 外壁塗装・屋上防水の劣化
- 配管・受水槽などの水回りの不具合
- 退去に伴うリフォーム
の3つが挙げられます。
この記事では、不動産投資で収益物件を管理していて起こりやすい建物の修理や修繕の出費はいくらくらい見ておくのがよいか？についてご紹介します。
不動産投資の収益物件の管理で発生しやすい出費①：外壁塗装と屋上防水の劣化への対応
水漏れを伴っている場合などは外壁塗装と屋上防水の劣化への対応を急いでやらなくてはなりません。
雨漏りなどの水漏れは入居者からのクレームで発覚することが多いです。
外壁塗装と屋上防水を全面的に実施すると間違いなく数百万円以上のお金がかかってしまいます。
しかし応急処置の部分補修であれば安ければ数万円で対応可能な場合も多くあります。
水漏れが1〜2箇所発生したくらいであれば外壁全体を急いで塗り直す必要もないので、応急処置を施してから全面補修をするかどうかをゆっくりと考えていけばいいでしょう。
雨漏りの場合は屋根や屋上だけが原因とは限りませんので、外壁も含めてどこから雨水の侵入があったのかを突き止める必要があります。
雨漏りは放置しておくと症状が悪化していきますのでできるだけ早めに原因を突き止めて修理することで相対的に安くあがります。
最近では台風以外でも集中豪雨などで常識外れの雨の降り方をすることが多くなりましたので、今まで雨漏りがなかったのに急に雨漏りが発生したというケースも増えています。
普段からもし雨漏りが発生したらどこに補修を頼むかなどシミュレーションしておくと万一の際にスムーズに早く動けます。
不動産投資の収益物件の管理で発生しやすい出費②：配管・受水槽などの水回りの不具合への対応
配管・受水槽など水回りの不具合は築20年以上の収益物件では年1〜2回程度発生することもあります。
水回りのトラブルが発生すると数万円〜数十万円の出費を伴うこともよくあります。
しかもトラブルの性質上入居者全体へ影響することも多く、そうなると緊急で待ったなしの状態になります。
水回りのトラブルに対してはオーナーとしては管理会社やリフォーム会社と相談し即断即決で対応方針を決める必要が出てくるのです。
複数社に相見積もりをしているヒマがないことも費用がかさむ一因となっています。
すぐに直さないといけないということで足元を見られて高めの見積もりになってしまうことが多いからです。
水回りの不具合への対策も普段からもし発生したらどうする、どこに修理を依頼するなどをシミュレーションしておいたり相場感を聞いておいたりすると万一の際も安心できます。
不動産投資の収益物件の管理で発生しやすい出費③：入居者退去に伴う室内リフォームへの対応
室内リフォームは入居者の退去に伴って定期的に発生するものです。
ファミリータイプの収益物件の場合では1室当たり30万円〜50万円の原状回復費用がかかる場合もあります。
特に長く入居していた入居者が退去すると、室内の大幅な補修が必要な場合も多くなります。
長期入居者の退去が一気に3部屋出ると100万円以上のリフォーム費用が一度にかかってくる場合もあります。
また入居者の退去に伴って敷金などの預り金の返却を伴う場合があり、その場合はキャッシュアウトが必要で不動産投資のキャッシュフローをさらに悪化させる要因になってしまいます。
入居者退去に伴う室内リフォームへの出費の対応策としては、既存入居者が長く住んでいてリフォームを長らく実施していない部屋があと何部屋くらいあるのかを、収益物件購入時に確認し、いつ退去が出てもリフォームするのに十分な現金を積み立てておく必要があります。
何百万円も用意しなくてもいいですが常に2〜3部屋分のリフォーム費用は確保しておくべきだといえます。
また敷金などの預り金も準備しておくといつ退去が出ても慌てなくてすむと思います。
おわりに
3つの出費事例からも突発的な出費の多くは高くても数十万円単位であるということがわかります。
不動産投資をしていて500万円や1000万円などの多額の出費がある日突然発生するようなことはあまり起こらないのです。
仮に起きたとしても地震や災害による被害は損害保険を使うことができるので一時的に建て替える必要もありません。
様々なトラブルが運悪く同じ時期に重なることはあるかもしれませんが、そのような最悪のケースに備えてある程度の現金は手元においておく必要があります。
