収益物件を保有していて、急に突発的な出費が何百万円も発生しないか心配ではないでしょうか？
不動産投資をしていると突発的な出費が発生する場面に必ず遭遇します。
しかし、安心して頂きたいのは、払えないほどの出費は急には発生しないということです。
地震や火事など損害保険が効く要因以外で、突発的に大きな出費が発生する可能性があるのは、
- 外壁塗装・屋上防水の劣化
- 配管・受水槽などの水回りの不具合
- 退去に伴うリフォーム
の3つが挙げられます。
この記事では、収益物件保有時の突発的な3つの出費対策をご紹介します。
出費①外壁塗装と屋上防水の劣化
水漏れを伴っている場合などは、外壁塗装と屋上防水の劣化への対応を急いでやらなくてはなりません。
外壁塗装と屋上防水を全面的に実施すると、間違いなく数百万円以上のお金が飛んでしまいます。
しかし、応急処置の部分補修であれば、安ければ数万円で対応可能な場合も多くあります。
水漏れが1〜2箇所発生したくらいであれば、外壁全体を急いで塗り直す必要もないので、応急処置を施してから全面補修をするかどうかをゆっくりと考えていけばいいでしょう。
出費②配管・受水槽などの水回りの不具合
配管・受水槽など水回りの不具合は築20年以上の収益物件では年1〜2回程度発生することもあります。
水回りのトラブルが発生すると数万円〜数十万円の出費を伴うこともあります。
しかも、トラブルの性質上、入居者全体へ影響することも多く、そうなると待ったなしの状態になります。
オーナーは管理会社やリフォーム会社と相談し、即断即決で対応方針を決める必要があるのです。
複数社に相見積もりをしているヒマがないことも費用がかさむ一因となっています。
出費③退去に伴う室内リフォーム
室内リフォームは退去に伴って定期的に発生するものです。
ファミリータイプの収益物件の場合、1室当たり30万円〜50万円の原状回復費用がかかる場合もあります。
特に長く入居していた人が退去すると、室内の大幅な補修が必要な場合も多く、長期入居者の退去が一気に3部屋出ると、100万円以上のリフォーム費用が一度にかかってくる場合もあります。
また、敷金の返却を伴う場合があり、キャッシュアウトが必要で投資のキャッシュフローをさらに悪化させる要因になってしまいます。
対応策としては、既存入居者が長く住んでいて、リフォームを長らく実施していない部屋がなん部屋くらいあるのかを収益物件購入時に確認し、十分な現金を積み立てておく必要があります。
何百万円も用意しなくてもいいですが、常に2〜3部屋分のリフォーム費用は確保しておくべきだといえます。
まとめ
3つの出費事例からも、突発的な出費の多くは高くても数十万円単位であるということがわかります。
不動産投資をしていて、500万円や1000万円などの多額の出費がある日突然発生するようなことはあまり怒らないのです。
仮に起きたとしても、地震や災害による被害は損害保険を使うことができるので、一時的に建て替える必要もありｍせん。
様々なトラブルが運悪く同じ時期に重なることはあるかもしれませんが、そのような最悪のケースに備えて、ある程度の現金は手元においておく必要があります。
