保有する収益物件に外国人の入居者は受け入れるべきなのでしょうか？
不動産投資で収益を上げるためには物件の賃貸稼働率を上げなくてはいけません。
シンプルに考えると賃貸稼働率を上げるためには賃貸募集する対象の幅が広いほど確率論としては有利になります。
近年日本の外国人居住者の数は急増していますので、外国人入居者に対しても例外ではなく、これだけの外国人がどこかに住んでいるわけです。
全員が持ち家ではないでしょうから誰かは外国人の入居者を受け入れているということです。
街や電車で外国人を見かけることは以前にもまして日常茶飯事となっています。
そして今後も日本の外国人居住者は増え続けると予測されています。
不動産投資は入居してもらってはじめて収益が上がるビジネスモデルのため、外国人居住者の数が増えるにつれて外国人居住者の入居を受け入れるかどうかの判断に迫られることになると予測されます。
相対的に日本人の人口は減少に向かいますので今後ますます外国人の存在感は増していくと思われます。
結論はというと外国人だからといって全て入居をお断りというスタンスだと今度増え続ける大きなマーケットをみすみす手放すようなものでもったいないと思います。
外国人入居者が全員トラブルを起こすかというとそういうわけではなく、高齢者や生活保護受給者などの入居受け入れと同じように注意するべき点を注意することでトラブルは未然に防ぐことができるケールは多いです。
この記事では、不動産投資で急増する外国人入居者を受け入れる場合の注意点や外国人入居者に起こりがちなトラブル事例についてご紹介します。
多くの不動産投資家や大家さんが外国人入居者の入居を拒否する理由
外国人の人口は増加しても自分の物件にはなるべく日本人に入居してもらいたいというのがホンネのところだという大家さんが大半です。
外国人の入居者を拒否する理由はなんでしょうか？
外国人入居者を拒否する理由①：滞納して帰国してしまう
まず第一に
『継続的に家賃を支払えるのか？』
という不安があります。
外国人の日本への入国目的は
- 留学
- 出稼ぎ
が大半です。
そのため外国人入居者は日本国内での収入基盤が弱く家賃滞納してそのまま逃げられてしまう可能性があります。
また頻繁に職を変えて短期で住み替えしてしまう外国人入居者も少なくありません。
大家としてはその点で外国人を入居させるリスクを考えざるを得ません。
外国人入居者を拒否する理由②：近隣トラブルが多い
外国人入居者の中には日本語があまりできないためコミュニケ−ションが取れず注意事項が伝わらない人もいます。
また日本の習慣が理解できないのも当然です。
そのため外国人入居者は自分自身が普通に住んでいるつもりでも近隣トラブルを起こす可能性があります。
たとえば南国の人たちなどは大勢の人を集めパ−ティ−を行う習慣がある国が多くあります。
大きな音楽を流しながら何度もパ−ティ−を行ったためやむを得ず退去してもらったという事例もあります。
外国人入居者で起こりがちなトラブル事例
外国人入居者特有のトラブルはいろいろとあります。
外国人入居者トラブル事例①：食材や食事の匂いのトラブルが多い
アジア圏の人たちは、日本人が多国籍料理と呼ぶようなスパイスをふんだんに使った食材が好きです。
ナンプラーやニンニクなど香り豊かな食材はずっと香りが漂うと近隣にとっては香害になります。
近隣に匂いが広がり退去後もなかなか部屋の匂いが取れない場合もあり、次の客付けに苦労することもあります。
外国人入居者トラブル事例②：ごみに関するトラブルも多い
外国人が入居しているアパートに行ってみると共用部分にゴミ袋が置いてあることがあります。
日本に来て間もない外国人の部屋は日本のゴミの捨て方が分かっていないのか、ゴミを部屋の外に置いたままになっていることが多いです。
近隣から
- ゴミ袋から変なにおいがする
- ゴミ袋が通行の邪魔
というようなクレ−ムが大家や管理会社にきます。
外国人入居者トラブル事例③：いつの間にか入居人数が増えている！？
外国人入居者が居住するアパートを訪問すると夫婦と子どもが入居している居室のはずが、奥さんの妹、友人、同僚などが、いつの間にか一緒に暮らしていたなどということがあります。
知らない間にどんどん外国人入居者の人数が増えてにぎやかになりすぎて近隣に迷惑をかけたりすることがあります。
このようなケースでは無断で第3者に賃借物の使用を許可したことにより賃貸契約を解除できる可能性はあります。
ただし最高裁の判例で必ずしも解除できるとは限りらないので注意が必要です。
そのため、賃貸管理会社が現実的にとれる対応方法としては、以下のような方法が考えられます。
- 契約違反について説明し入居に納得してもらい退去してもらう
- 定期借家契約に変更して、更新はせず、退去してもらう
などです。
現在の賃貸借契約は借主に有利になっています。
契約を締結してから大家さんから賃貸借契約を解除するのは非常に難しいのです。
できるだけ入居の前に話し合い保証会社の審査で与信のチェックをしっかり行いましょう。
不動産投資の収益性を考えるとトラブル対策をして外国人入居者を入居させてるのが合理的
最近では賃貸借契約者は日本の企業で入居者が外国人であるケ−スなども増えてきました。
パイが増え続けている外国人に部屋を一切貸さないとなると縮小傾向にある賃貸市場をさらに小さくしてしまうことになります。
リスクを最小限に抑えて外国人を受け容れるためには次のことに注意すべきです。
外国人入居者へのトラブル対策①：家賃保証サ−ビスを活用する
外国人入居者に限った話ではありませんが入居者から家賃の入金がない場合一定期間分の家賃を保証会社が代位弁済してくれますので家賃滞納の心配がなります。
保証期間の長さは保証会社によって異なります。
また家賃支払の督促もオーナーや管理会社の代わりに行ってくれますので家賃督促の煩わしさから解放されます。
保証会社によっては支払い督促だけでなく住まいのトラブル対応を外国語で受け付けるサービスを設けています。
言葉の違いによるコミュニケーションが取れない場合はこのサービスがある保証会社を選ぶ事をお勧めします。
また外国人入居者は日本国内に身寄りがない人が多く連帯保証人をなかなかつけられません。
このサービスに加入すれば保証会社が保証人の役目をしてくれます。
外国人入居者へのトラブル対策②：外国人入居者に対する心配事は契約書に特約で記述し入居前にきちんと説明して守ってもらう
外国人入居者の場合は日本人よりもさらに契約書に細かく記載することが大切になります。
海外に持って帰るのが金銭的にそして物理的に難しいのもあって退去の際に残置物を置いていく外国人が多くいます。
賃貸借契約書には残置物は必ず撤去することを明記しサインしてもらうようにしましょう。
また人が集まり周囲に迷惑をかける可能性がある場合は入居する前に徹底した説明が必要です。
それでも懸念される場合はトラブルを起こした場合に退去させやすくするため定期借家契約にしましょう。
知らない間に入居者が増えることへの対応策としては、もし入居者が増えていることが発覚したときは人数分の家賃を上げることを決めておくことも対策法となります。
また外国人入居者の中には
- 恋人ができた
- 仕事がなくなった
- 家賃が払えない
などの理由で初期費用のない市営住宅を見つけてさっさと転居するなど短期間で退去してしまうケースが多くあります。
外国人入居者に対する早期の退去対策として違約金を2か月分等に設定する方法もあります。
おわりに
- 今後ますますの増加が期待できる外国人入居者をうまく受け入れていくことが不動産投資での生き残りには必須になってきている。
- 外国人入居者とは言葉が通じにくく細かいニュアンスも伝わらずお国ごとの文化も違うため根気よくコミュニケーションをとることで問題解決することを心掛ける姿勢を持つことが大切になる。
- もしもの場合でも外国人入居者との賃貸借契約の内容や保証会社を使うなどの工夫次第で外国人入居者と上手く付き合えば今までにない家賃収入源になることは確か。
