不動産投資の滞納家賃を出来るだけ素早く回収する手立てはあるのでしょうか？
不動産投資において家賃滞納は最も不動産投資家を悩ませるトラブルのひとつであるといっても過言ではありません。
逆にいえば、不動産投資を行っている以上は家賃滞納トラブルに自力でも対処できるような法的な知識はある程度勉強しておくべきだといえます。
- 家賃滞納者を追い出す明渡訴訟
- 滞納した家賃自体を回収する
実は上記2つは全く別のことです。
追い出すことと回収することは別で、法的に追い出しても今まで滞納していた滞納家賃債務の回収までしてくれるわけではありません。
保証会社が入っていなければ自力で滞納家賃債務を回収するしか手段はないということになります。
この記事では、不動産投資で自力で滞納家賃を少額訴訟で素早く回収するポイントと少額訴訟を行う際の注意点をご紹介します。
不動産投資で自力で滞納家賃を少額訴訟で素早く回収するポイントと少額訴訟を行う際の注意点
家賃滞納に対する不動産投資家としてのスタンス
家賃滞納が発生したらいきなり訴訟を起こすのではなく、まずは自力での回収を目指します。
賃貸管理会社に管理委託している場合は、その会社の担当者とも相談します。
賃貸管理会社も管理委託の範囲内で契約者に通知や連絡をして対応してくれますが、『未払い家賃の回収』を業務として行うことは法律上できません。
たとえ1ヵ月分の家賃滞納だとしても、それを回収する行為は『債権回収』と同じであり『非弁行為』となるため実は弁護士にしか行えない業務となるからです。
なので、たとえ賃貸管理会社に管理委託している場合でも、家賃回収については自身が主体となって対応しなければならないことになります。
未払い家賃にはとにかく『早期対応』
未払い家賃を全額回収するためには何よりも滞納額を溜めないことが重要となります。
そもそも1ヵ月分の家賃が払えない人に、5ヵ月分、6ヵ月分と家賃がたまってしまうと、普通に考えても臨時収入や宝くじにでも当たらない限り、突然払えるようになるとは考えにくいからです。
そうなると滞納家賃が溜まれば溜まるほど全額回収は難しくなるといえます。
そのため、家賃滞納が始まってから自力で督促を試みて、それでも支払がない場合は、2ヵ月程度が滞った段階で、素早く訴訟に踏み切ることが大切です。
『できる限り大ごとにしたくない』と考えて訴訟を避ける傾向にある不動産投資家さんも多いのですが、訴訟をすると『大ごと』になるのではなく、『大ごと』にしないためにも早めに訴訟に踏み切り、対処することが大切だと考えることが重要です。
滞納家賃回収には簡単で早い『少額訴訟』が有効
家賃の回収に通常の訴訟を利用すると、最低でも2回は公判がある可能性が高いため、時間もかかり、その間も家賃滞納額が増え続けてしまいます。
そこで利用しやすいのが『少額訴訟』になります。
少額訴訟とは、
- 未払い家賃合計が60万円以下の場合に利用できる
- 通常の裁判よりも簡単で早い
という訴訟手続きになります。
裁判も1日で終了し判決が出るため裁判にかける労力も最小限に抑えられます。
また家賃滞納の場合は、賃借人と滞納額について争うことが少ないため、弁護士に依頼せず自分自身で少額訴訟を行い対処することも十分可能です。
訴状の作成についても、裁判所が窓口で丁寧にアドバイスをしてくれますので安心です。
簡単な書式があるので、それに自分で書いて窓口へ持っていき確認してもらえば実際に少額訴訟を起こす際にもスムーズです。
少額訴訟で注意すべきこと
少額訴訟は通常の裁判よりも利用がしやすく、少額の滞納家賃を回収するためにはとても有効な訴訟手段ですが、ひとつ注意点があります。
それは裁判所から和解を迫られることがあるということです。
少額訴訟は1回の審理で判決が出るという点を売りにしていますが、場合によっては原告、被告の事情を考慮して双方に妥協を迫られることもあります。
たとえば、
- 分割払いを認めるように迫られる
- 滞納満額の減額を迫られる
などが考えられます。
裁判によって勝訴しても、無い袖は振れないという現実があるため、滞納者に支払い能力が無い場合はある程度の妥協を迫られる可能性があるということです。
そのため少額訴訟に踏み切る際には、家賃滞納者に弁済能力が残っている比較的早い段階で対処することが重要になります。
少額訴訟の裁判で勝訴するのが目的ではなく、滞納家賃を全額回収するのが少額訴訟の目的だからです。
手段と目的をはっきりさせなければ無駄になります。
少額訴訟に勝訴したとしても家賃滞納者に弁済能力がなければ判決は紙切れ同然となってしまうこともあるということに注意が必要です。
まとめ
- 滞納する人から、未払い家賃を回収するのは、実質的にはとても難しい。支払能力がなくなって家賃滞納する人が多いので、その時点で『無い袖は振れない』状態になっていることが多く、少額訴訟で勝訴したとしても、物理的に不可能な場合がある。
- 滞納家賃を回収するために訴訟を提起する場合は、必ず契約者および連帯保証人の支払い能力を確認したうえで踏み切るようにする。
- 滞納者の弁済能力が乏しそうな場合は、損失の拡大を防ぐためにも未払い家賃の回収よりも、建物明渡請求訴訟を優先する必要がある。
