物件取得・仕入戦略|不動産投資は収益物件の仕入8割!



一棟収益物件による不動産投資の成功と失敗は購入する一棟収益物件の仕入れの良し悪しにほぼすべてがかかっているといっても過言ではありません。

段取り八分という言葉がある通り不動産投資では仕入れ八分どころ仕入れがほぼすべてです。

不動産投資は収益不動産を仕入れて運用する投資のため収益物件を仕入れないことには始まりません。

一棟収益不動産投資において収益を生み出す一棟収益物件の仕入れ戦略がうまくいくかどうかが一棟収益不動産投資を成功に導くために大きな影響力を持つのです。

一棟収益不動産投資の成功は仕入れで8割以上決まってくると言っても言い過ぎではありませんと前述しましたが、逆に一棟収益物件の購入仕入れで失敗してしまうとそのあとのリカバリーは相当大変になると覚悟するべきです。

一棟収益物件の仕入れで失敗して儲からない一棟収益物件を購入してしまったばっかりに苦しい一棟収益不動産投資の運営になってしまっている人が大勢います。

一棟か区分か、RCか木造か、固定資産税評価額や担保評価額、銀行評価の出る物件か、レントロールや物件概要書、現地調査や賃貸会社へのヒアリング方法など、ここでは一棟収益不動産投資の一棟収益物件購入仕入れ戦略に関連するコンテンツをまとめています。

初めての不動産投資でサラリーマンや公務員が副業として新築アパートを購入するメリットとデメリットとは?

会社員の新築アパート投資のメリットとデメリット

サラリーマンや公務員で副業としての不動産投資を検討していて中古収益物件の利回りが低下してくると、新築アパートを購入して不動産投資を始めるということも選択肢の一つになってきます。

新築アパートでの不動産投資はサブリースがついていたりして安定的に運用できるメリットがあるので取り組みやすい反面、当然デメリットもあります。

土地から仕入れて設計士と一緒に図面を描き、イチからすべての計画に関与するようなセミプロの人がいる一方で、新築アパートを購入て不動産投資を始めようと考える多くの人は不動産会社が立てた建築プランにそのまま乗るような形で新築アパート投資に取り組んでいます。

初心者で土地から仕入れてイチからすべて計画して取り組むのは困難ですが、不動産会社の建築プランに乗る場合でも収益性は物件によって大きく異なるので、立地と価格のバランスが取れた物件選びが重要になります。

この記事では、サラリーマンや公務員が副業としての不動産投資で新築アパートを購入するメリットとデメリットをご紹介します。

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サラリーマンや公務員などの給与所得者の副業としては株やFXなどへの投資よりも不動産投資が最適な2つの理由

不動産投資が会社員に向いているたった2つの理由

サラリーマンや公務員などの給与所得者の副業として不動産投資は本当にごく一般のサラリーマンや公務員などでも上手くできるのでしょうか?

実は不動産投資は本業が何かと忙しいサラリーマンや公務員などの給与所得者の副業としては株やFXなどの投資よりもむしろ向いているといえます。

本当に本業の会社勤めをしながら不動産投資などができるのか?と疑問に思われるかもしれません。

しかしむしろ本業が忙しすぎて株やFXなどの投資を断念したというぐらいのサラリーマンや公務員の人の方が実は不動産投資でうまく投資運用できているケースが多いのです。

この記事では、不動産投資はサラリーマンや公務員などの給与所得者の副業としては株やFXなどへの投資よりも最適な2つの理由をご紹介します。

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不動産投資のセオリーとして収益物件購入エリアの基本は自宅から近い大都市圏を外さないほうがよい理由

収益不動産取得の基本は大都市圏を外さないこと

不動産投資において収益物件を購入する際にどこのエリアで購入してもよいものなのでしょうか?

結論から言うと、不動産投資における収益物件の購入エリアは基本的には首都圏や、地方であれば最低でも人口50万人以上の大都市圏で、自宅からできるだけ近いエリア』にするべきというのがひとつのセオリーだと言えます。

なぜなら、不動産はエリアによって収益物件の流動性の差が大きいからです。

最終的に収益物件を売却する際に、

  • 高く売れるか安く売れるか
  • 早く売れるかなかなか売れないか

によってその収益物件における不動産投資の最終的な確定利益が大きく違ってくるからです。

どうせ売却するなら、収益物件の売却の際に大きく利益を上げて最終収益を大きくプラスで確定させたいところです。

この記事では、不動産投資のセオリーとして収益物件購入エリアの基本は近くの大都市圏を外さないほうがよい理由をご紹介します。

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物件購入時に敬遠されやすいが物件価格が安ければぜひ購入検討したい収益物件3つのパターンはコレ!

購入時に気をつけたい収益物件3つのパターン

不動産投資で収益物件を購入検討する際に、一般的には敬遠されやすいものの物件価格次第では購入を検討してもよい物件のパターンがあるのをご存知でしょうか?

逆に言えば指値が通りやすい収益物件ともいえます。

基本的には価格次第でどのような収益物件でも購入の検討は可能だといえます。

収益物件購入を検討する上で、ほとんどのデメリットは価格に換算可能だからです。

まったく需要のない空室だらけの収益物件はいくら表面利回りが高くても購入を検討することは難しいです。

しかし入居需要さえあれば家賃を適正価格まで下げれば埋まることも多くあります。

なので収益物件の購入を検討する段階で最初にフィルターをかけ過ぎてしまうのはどうかと思います。

そしてせっかく物件の紹介を受けても、あれはダメこれはちょっとということを不動産会社の営業マンに伝えすぎていると、物件が出ても紹介を受けられなくなりやすいので大変もったいない状況になります。

この記事では、不動産投資で物件価格が安ければ購入検討したい収益物件3つのパターンをご紹介します。

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ボロ戸建を買って不動産投資をすれば儲かる?ボロ戸建投資で絶対押さえるべきメリットとデメリットはコレ!

築古戸建て不動産投資が低年収の人の不動産投資に向いている理由とは?そのメリットとデメリットもご紹介

低価格のボロ戸建物件を買って賃貸に出して不動産投資を行うのは不動産投資としてはアリなのでしょうか?

もっというとボロ戸建物件への不動産投資は儲かるのでしょうか?

日本全国での空き家率が年々上昇している中、比較的低価格で売りに出されている築古のボロ戸建て物件を見かけることが以前にも増して多くなりました。

不動産投資のポートフォリオを考える上で、築古のボロ戸建て住宅を買って普通に賃貸に出せるのであればけっこう儲かるのでは!!

と考えたことのある方も多いのではないかと思います。

ボロ戸建物件を買って不動産投資をするから儲かるというわけではなく、他の不動産投資と同じくきちんとボロ戸建物件への不動産投資に取り組めば儲かります。

逆にボロ戸建物件を買って不動産投資をしたとしても儲からず損する場合もあります。

また、銀行からの不動産投資向けの融資が厳しくなっている現在において個人が不動産投資を行いたい場合に何千万~何億もする収益物件を銀行融資で取得するのがどんどん厳しくなっている情勢です。

そこでまずは現金で購入できる価格帯の築古のボロ戸建てを手に入れて、ボロ戸建を収益物件として検討してみるのも選択肢の一つといえます。

この記事では、築古のボロ戸建物件を買って不動産投資を行う際のおすすめできる理由やメリット・デメリットを紹介しています。

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不動産投資の成否を決めるのは購入した収益物件の物件選定の目利き次第でほぼほぼ決まってしまうという事実

収益物件の運用の9割は初期設定で決まるという事実

不動産投資の成否の多くの部分は購入した収益物件の選定の目利き次第という事実をご存知でしょうか?

不動産投資での利益を最大化させるためには、

  1. 入居者が入る適切な物件
  2. 利益の出る適切な価格
  3. 減価償却を大きく取れる土地建物価格の適切な割合
  4. キャッシュフローが回る適切な資金調達

という4つの選定基準で収益物件を取得することが大変重要になってきます。

収益物件の明確な選定基準を持たないまま目先の表面利回り(グロス)などにつられて勢いで収益物件を購入してしまい不動産投資で失敗している人は後を絶ちません。

不動産投資で失敗したり後悔することを回避するためには、まずは自分自身の中で不動産投資で儲けるためにどのような収益物件を選定するのかの物件選定基準をはっきりとさせておくべきです。

不動産投資で儲けられるかどうか、ひいては不動産投資の成否を決めるのは購入した収益物件の選定の目利き次第で決まってしまうという事実をご紹介します。

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収益物件を購入する基準は自分自身が住みたいかどうかで収益物件を選ぶのが良い?⇒答えはNO!です!

自分が住みたいかよりも利益が最大化できるかどうかを重視する

不動産投資において収益物件を購入する際に自分自身も住みたいような収益物件を選ぶほうがよいのでしょうか?

答えはまったくもって『NO!』です。

確かに自分自身が住みたいような収益物件は賃貸付けにも困らず有利に働くんじゃないかと思われるかもしれません。

しかし、不動産投資において収益物件を選ぶにあたっては利益の最大化という視点を絶対に外さないということが大前提となります。

その上で自分自身が住みたいような収益物件であれば尚良しくらいに考えておけばよいと思います。

この記事では、不動産投資での収益物件選びで自分が住みたいかよりも利益が最大化できるかどうかを重要視する必要性をご紹介します。

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できるだけリスクを下げて地方の高利回りの収益物件でハイリターンを得るための地方物件の選び方のコツ

地方の収益物件は都心の収益物件と比べてどうなのか?

不動産投資において地方物件は都心の収益物件と比べて人口減のリスクがあり一般的にはハイリスクと考えられています。

日本は2005年よりすでに人口減少に転じており2019年には世帯数も減少に転じていて、今後も人口・世帯数ともに減少していく見込みとなっています。

そして2040年には約7割の自治体で2割以上も人口が減るという見通しとなっています。

人口が減ると当然空室率は増えるので今後の地方物件は厳しいと言わざるを得ないのです。

しかし不動産投資の戦略としては仕入れ方によっては地方物件で不動産投資を行ったほうが都心物件よりもリスクが少ないケースもあるのです。

この記事では、地方の高利回りの収益物件で不動産投資の初心者でもリスクを少なく不動産投資を始めるため地方物件選びのコツをご紹介します。

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空室の多い収益物件を購入する場合には空室対策が重要!実は購入前から自分でできる7つの空室対策はコレ!

物件購入前の空室対策7つの事前確認事項

不動産投資で空室の多い収益物件を購入する場合には空室対策が肝となってきますが、収益物件購入前から事前に自分で空室対策を行うことができることをご存知でしょうか?

収益物件に空室があるというのは事前に分かっていることなので、収益物件を購入してから空いている部屋をどうやって埋めようか悠長に構えてぼちぼち考えてしまっていては、空室期間をみすみす延ばしてしまっているようなものです。

空室の多い収益物件を購入する場合には、その収益物件を購入する前から、事前にその収益物件はどのようにしたら空室が埋まるかの分析をある程度しておくと購入後にあわてなくてすみます。

多くのベテランの不動産投資家やプロは肌感覚で空室対策の重要性を分かっているので、意識しているかしていなかは別として空室のある収益物件の購入前にはいろいろと確認やシミュレーションをしています。

この記事では、不動産投資で空室の多い収益物件を購入する場合に購入前から自分で簡単にできる7つの空室対策をご紹介します。

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収益不動産から年間1000万円の不労所得を得るためにはいくらの物件をどのようにして買うのかの具体例

あなたが不動産投資を始めようと考えた際に決めておかなければいけないことはいったい何だと思いますか?

あなたが不動産投資を始めるにあたってまず決めないといけないことは下記3つです。

  1. 自己資金
  2. 目標設定
  3. 期日設定

まずはあなたの不動産投資のスタートゴールを決めなければいけません。

不動産投資のスタートとは自己資金としてまず始めにいくらを投資に回すのかということ。

不動産投資のゴールとは不動産投資でいくらの収入を得たいかという不動産所得の目標設定のことです。

そして最後3つ目はその目標設定をいつ、具体的には何年後に達成するかという期日設定のことです。

この3つがあなたの不動産投資の方向性を決定づける3つの要因となるのです。

目標設定なく不動産投資を始めてしまうと迷走して漂流してしまうこともあるので注意しましょう。

この記事では不動産投資を始める際に最初に決めておくべき3つのことを具体例も交えてご紹介します。

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