不動産投資で収益物件を探す際に融資を使う場合は銀行融資とひも付けて探すことができているでしょうか？
不動産投資で収益物件を探す際にやみくもに探すのではなく自分の購入可能エリア内で探すようにします。
なぜなら、収益物件を買うのには銀行融資が不可欠であり銀行の融資可能エリアでしか融資を受けられないからです。
銀行によって融資可能エリアが異なるため、自分の使える銀行によっておのずと収益物件の購入可能エリアが決まってきます。
この記事では、不動産投資で融資を受ける銀行の新規開拓は自分の購入エリア内と銀行の物件に対する融資エリア内で探すことについて見ていきます。
不動産投資で融資を受ける銀行の新規開拓は自分の購入エリア内と銀行の物件に対する融資エリア内で探す
自分の居住地と同じエリアで収益物件を取得⇒ほぼすべての銀行が融資可能
大阪府に住んでいて大阪府の収益物件を買うというような場合です。
概ね銀行の支店から歩いて1時間以内で行くことができる範囲は融資可能エリアといえます。
つまり、上記の場合なら大阪にある都銀、地銀、信用金庫、信用組合等、すべての銀行が融資可能エリアになります。
信用金庫、信用組合は特に地元志向が強く、地元での融資にはかなり積極的だといえます。
自分の居住地にある銀行の支店の範囲内の収益物件⇒一部の銀行が融資可能
大阪府に住んでいて兵庫県の収益物件を買うというような場合です。
- 都銀は、居住地の大阪府に支店があり兵庫県にも支店があるため融資可能です。都銀はほぼ全国に支店があるため基本的に全国融資可能です。
- 地銀は、居住地の大阪府に支店があり兵庫県にも支店がある場合のみ融資可能です。地銀は地方銀行という名のとおり銀行名の由来となっているエリアが融資対象エリアです。地銀のエリア内であれば、大阪府、兵庫県などは融資可能エリアですが、いくら支店や本店があるからといって、居住地から離れている名古屋や福岡の物件を買うのは基本的には難しいです。この場合は、親や親せきが居住しているエリアであるなどの特別な理由があれば融資可能となるケースがあります。
- 信用金庫、信用組合は大阪と兵庫に支店がある場合のみ融資可能ですが、多くの信用金庫や信用組合では地元への融資を最優先させるため厳しい場合もあります。
都銀以外で全国対応で融資できるのは、信販会社と日本政策金融公庫とオリックス銀行
- 信販会社は、金利が高く、4～7％程度までありますが、築古や耐用年数オーバーなどの物件でも融資できますが、高利回り物件を高利の資金調達で購入して利益を出せる玄人向けです。
- 日本政策金融公庫は、金利が低く2％台で借入でき、全国対応なので有望な借入先となりますが、融資金額が少ないので小型の物件への投資向きです。
- オリックス銀行は不動産投資への融資に積極的で、金利は2％後半程度です。支店から1時間以内などの制限がありますが、融資可能エリアであれば積極的に使って問題ない銀行です。
金融機関別融資金利についての比較
都銀の金利が一番低い
- 金利は低い方から：都銀＞地銀＞信用金庫・信用組合の順
- 融資基準の厳しさ：都銀＞地銀＞信用金庫・信用組合の順
となります。
都銀が一番金利が低く全国対応のため、ぜひ使っていきたい銀行なのですが、融資基準のハードルが高くなりますので、地銀や信用金庫、信用組合なども使っていくことになります。
比較的高金利である、信販会社やスルガ銀行などは、上記銀行が使えず、利回りが高い物件という条件付きでは、使っても問題ないといえます。
金融機関の融資対象エリアであればすべてのエリアで収益物件を探すとよい理由
銀行の融資対象エリアを把握したらどこのエリアを投資対象とするかですが、融資可能エリアであればすべてのエリアを対象としていくことで収益物件購入の選択肢が広がります。
自分の居住しているエリアでないと収益物件を見に行くのも大変だし、近いところがいいと言う人もいますが、そこはあまりこだわり過ぎずに融資が出るかどうかを基準にします。
東京に居住していながら大阪や名古屋に物件を所有している不動産投資家は多く管理会社を使えば運営も十分にできます。
管理は専門のプロに任せればよく、所有と管理は分けて考えないと、収益物件の購入可能エリアがせばまりすぎて収益物件購入が難しくなるからです。
遠距離物件でも、管理を信頼できる専門のプロに任せれば、
- 年1回の物件現地確認
- 対策確認
などで運営しているケースが多いです。
日常の電気が切れた、エアコンが壊れたなどのクレームや修繕は電話連絡で用が足りますので、自分がいつも見に行かないと運営できないという思い込みはこの際捨てたほうがいいといえます。
仮に1回10万円の往復費用がかかったとしても、年に2回でも20万円程度の費用を見込んで利益から経費計上しておけばいいだけです。
遠隔地でもそのエリアに複数棟所有している場合は、管理コストは安くなりますし、交通費も1回分で全棟まわれますのでコストパフォーマンスが良くなります。
また、地元の管理会社や賃貸仲介会社にも影響力をより行使できる環境になりますのでおすすめです。
おわりに
- 各銀行の融資可能エリアと自分の居住地で物件の購入可能エリアは決まる。
- 融資金利が一番低い都銀は融資基準のハードルが一番高く、信用金庫・信用組合は融資金利は高めだが、都銀ほどの融資基準ではない。
- 信用金庫・信用組合は地元への融資が最優先なので、居住地に支店があって、物件エリアも居住地もしくは近隣自治体が望ましい。
- 自分の好きな場所を投資対象エリアとすると、物件を探すエリアがせばまるので、銀行の融資対象エリアはすべて投資対象エリアとする。
- 都銀で融資を受けたいのはやまやまだが、ハードルが厳しいので、地銀や信用金庫、信用組合などにも積極的に打診して、融資依頼をする。
- スルガ銀行は比較的金利が高いが、融資の可否が早いので、急いで物件を取得したいときはスルガ銀行で融資を受けて、将来的に借り換えるという融資戦略も検討できる。(現在新規融資凍結中です。)
