不動産投資の成否の多くの部分は購入した収益物件の選定の目利き次第という事実をご存知でしょうか？
不動産投資での利益を最大化させるためには、
- 入居者が入る適切な物件
- 利益の出る適切な価格
- 減価償却を大きく取れる土地建物価格の適切な割合
- キャッシュフローが回る適切な資金調達
という4つの選定基準で収益物件を取得することが大変重要になってきます。
収益物件の明確な選定基準を持たないまま目先の表面利回り(グロス)などにつられて勢いで収益物件を購入してしまい不動産投資で失敗している人は後を絶ちません。
不動産投資で失敗したり後悔することを回避するためには、まずは自分自身の中で不動産投資で儲けるためにどのような収益物件を選定するのかの物件選定基準をはっきりとさせておくべきです。
不動産投資で儲けられるかどうか、ひいては不動産投資の成否を決めるのは購入した収益物件の選定の目利き次第で決まってしまうという事実をご紹介します。
不動産投資の成否を決めるのは購入した収益物件の物件選定の目利き次第で決まってしまうという事実
冒頭でもお話しした通り、不動産投資において購入する収益物件に対する自分自身の物件選定基準を明確にしておくことこそが、不動産投資で儲けられるかどうか、ひいては不動産投資の成否を分けると言っても過言ではありません。
なぜなら不動産投資においては物件を購入したあとの収益物件のスペックは後々変更することができないからです。
不動産投資において収益物件を購入した後は運営努力だけではどうにもならないことが多いということです。
収益物件を購入した後に後々変更できない項目は、
- 適切な物件
- 適切な価格
- 適切な土地建物比率
- 適切な資金調達
の4点です。
- 別の収益物件を取得を取得すればよかった
- もう少し安く取得すればよかった
- 建物価格をもっと大きく取ればよかった
- もっと長期で借り入れをすればよかった
などと収益物件を購入したあとで『こんなはずじゃなかった！』とどれだけ後悔しても後の祭りです。
この4つの収益物件の選定基準を甘く見て収益物件をなんとなく勢いで購入して不動産投資をスタートさせてしまうと、後から変更したくても変更できずに後悔することになります。
逆に、不動産投資を始める際に最初からきちんと自分自身の物件選定基準に沿った目利きを適切に行ってそれに見合う収益物件を購入して不動産投資を開始すれば、あなたの不動産投資は9割方うまくいくと言っても過言ではありません。
もちろん、少子高齢化などの要因で空室率が高くなりつつある現在においては物件購入後の管理運営面の要素も大切になってきてはいますが、収益物件購入時の最初の物件選定基準による目利きをどれだけ適切に行えるかということが何より重要だというのが事実なのです。
特に目の前に良さそうな収益物件情報が入ってきた場合に選定基準に対して適切かどうかの検討をせずに収益物件を購入してしまうことがあります。
不動産投資において良い収益物件は早くアクションしないと買えないのも当然の事実ですが、急ぎすぎて適切な選定基準による検討をせずに収益物件を購入したところで、不動産投資の最大の目的である利益の最大化にはほど遠い結果となってしまっては本末転倒です。
おわりに
収益物件の運用の成否は収益物件の目利きが9割を占めるという事実があります。
それは、
- 適切な物件
- 適切な価格
- 適切な土地建物比率
- 適切な資金調達
という4つの選定基準は、収益物件を購入した後で合致していないと気付いても後から変更ができないからです。
選定基準による目利きを誤って収益物件の運用がうまくいかなくなっても、後からどれだけ悔やんでも悔やみきれないということです。
儲かる不動産投資にするためには収益物件の運用の目的を利益の最大化に置き、選定基準による目利きを十分に吟味した上で収益物件の取得を進めていくべきなのです。
