物件売却・出口戦略|最適な物件売却・出口戦略で総利益を最大化させる



一棟収益不動産投資は一棟収益物件を売却することで最終的にトータルの総利益が確定します。

つまり一棟収益不動産投資の売却出口戦略を最適化することによって戦略的にトータルでの総利益の最大化を狙うことができるのです。

そして売却による収益を原資にさらなる一棟収益不動産投資の規模拡大のための再投資を行うことで雪だるま式に不動産投資の規模を拡大することが一棟収益不動産投資の売却出口戦略の真の目的となります。

逆に一棟収益不動産投資の売却出口戦略で失敗すると想定よりもトータル総利益が下回ったり最悪の場合は売却損が利益を圧迫して減らしてしまう可能性があります。

一棟収益不動産投資の売却出口戦略で失敗しないためには一棟収益の購入仕入れ段階の収支計画にもある程度の幅を持たせた状態で売却出口戦略を盛り込んでおくことが重要となります。

一棟収益不動産投資での収益物件の売却と出口戦略の重要性、築古木造アパートの減価償却を使った出口戦略による節税対策など、ここでは一棟収益不動産投資の売却出口戦略に関連するコンテンツをまとめています。

収益不動産の売却タイミングは会社経営者であれば本業の損失が出るときが利益を最大化できてベストな理由

オーナー経営者が利益を最大化させるのに最適な売却タイミング

自分で会社を経営しているオーナー会社経営者にとっての不動産投資での収益物件の最適な売却タイミングはいつなのでしょうか?

オーナー会社経営者が節税目的で収益物件を運用し減価償却が終わって満室の場合などには、そのまましばらくインカムゲイン狙いでの長期保有も悪くないでしょう。

しかし不動産投資においてはいずれは収益物件を売却して利益を確定することになります。

その売却のタイミングはオーナー経営者ならではなのですが、本業の損失が出るときに収益物件を売却することがベストなタイミングとなります。

この記事では、オーナー会社経営者が不動産投資の利益を最大化させるための売却タイミングは本業の損失が出るときがベストな理由についてご紹介します。

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収益不動産の売却時に法人の『総合課税』よりも個人の『分離課税』の方が節税になる税金の仕組み

個人が収益物件保有時と売却時の税率のギャップで節税する方法

不動産投資において個人で収益物件を取得して運用している場合では、

  • 物件の保有期間にかかる税率
  • 物件の売却時にかかる税率

との間にギャップがあるため収益物件の売却時に関しては法人よりも個人で収益物件を保有していた方がさらにメリットが得られます。

法人で収益物件を所有していた場合は、『総合課税』のため収益物件の売却時に出た売却益を本業の赤字にぶつけたり本業が黒字のときに物件を取得して減価償却を大きく取って節税するのことで有効に働きます。

しかし法人の場合は上記のように相殺するものが何もないときに売却すれば、売却益に対してそのまま課税されることになります。

個人で収益物件を所有している場合は、特に売却時において『分離課税』となるため法人とはまた違った節税面でのメリットがあるのです。

この記事では不動産投資で収益物件の売却時に法人の『総合課税』よりも個人の『分離課税』の方が節税になる税金の仕組みをご紹介します。

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収益不動産の運用による税金の先送りと売却時期の調整での節税対策で会社経営を安定させられる方法とは?

税金の先送りと売却時期の調整で法人経営を安定させる方法

会社経営者が不動産投資での収益物件の運用による税金の先送りと売却時期の調整で法人経営を安定させられる方法があるのをご存知でしょうか?

減価償却による節税の効果については収益物件を売却してしまえば減価償却をした部分の売却益に課税をされることになるので結果的には税額は同じではないかと考える人もいます。

また減価償却期間が経過して以降は収益物件が生む利益に対して課税もされるのではと思われるかもしれません。

確かにその通りで減価償却による課税は本質的には課税を先送りしているといえます。

ただここで重要なのは、

  • 課税額を一時的に減らして先送りしていることの効果
  • 売却時の出口戦略を考える

ことの両方を行うということです。

この記事では、会社経営者が不動産投資での税金の先送りと売却時期の調整で経営を安定させられる方法をご紹介します。

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収益不動産の出口戦略で売却に困らないためにも物件購入前に知っておきたい収益物件の流動性と利回りの関係

収益不動産の立地と利回り・土地代・流動性との関係

不動産投資の出口戦略を考えた場合に、最後の売却時に『高く・早く』売却が見込める収益物件を購入しておけば安心です。

では、不動産投資において『高く・早く』売却しやすい収益物件とはどのような収益物件なのでしょうか?

不動産投資の出口戦略で『高く・早く』売却が見込める物件とは、一言でいうと流動性の高い収益物件のことです。

ここでいう流動性とは投資商品の売買のしやすさを表す言葉です。

公の市場で売買される株などの金融商品は流動性が高く、逆に不動産のように売り手と買い手が相対で売買交渉をするような商品は流動性が低くなるのが一般的です。

そして、収益物件の流動性は、その物件の立地と利回り、土地代などの密接な関係があります。

この記事では、不動産投資の出口戦略で売却に困らないためにに物件購入前に知っておきたい収益物件の流動性と利回りの関係についてご紹介します。

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収益不動産の売却時に高値で売り抜けるための2つのポイントは総収入UP⇒①入居率を上げる②賃料を上げる

売却を意識した収益物件の建物管理のポイント

不動産投資における収益物件の運用は物件の売却によって最終的に利益が確定します。

なので最後の出口戦略で高値で売り抜ける必要があります。

それでは不動産投資の出口戦略で物件売却時に高値で売り抜けるためためには、どのようなポイントを押さえておけばいいのでしょうか?

それは売却までになるべく高く売れる収益物件に仕上げていくためにポイントを押さえた運営管理をしていくべきです。

つまり不動産投資で物件売却時に高値で売り抜けるための売却を行うためには、収益物件の売却(ゴール)から逆算した運営管理を計画的に行っていく必要があります。

最初からこの方向性がずれてしまっていてはとんでもない方向に進んでしまうからです。

この記事では、不動産投資で物件売却時に高値で売り抜けるための2つのポイントをご紹介します。

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最後に笑うのは収益物件の売却による出口戦略まで考えて取り組んでいる人!⇒ほとんどいません!ww

収益物件の運用は取得・管理運営・売却の一連の事業

不動産投資で儲けるためには利回りの高い収益物件が買えればそれですべてうまくいきます!

と言えれば簡単なのですがなかなかそうはいかないのが現実です。

それでは不動産投資で儲けるためのコツのようなものはあるのでしょうか?

不動産投資で儲けるためには収益物件の運用において取得から売却までのトータルでの利益を最大化することが前提になりますので、

  1. 物件を取得
  2. 管理運営を行う
  3. 売却

という一連の事業として

  • 購入した物件ごとに
  • 所有物件全体にわたって

という2つの視点でトータルに見ていく必要があります。

なので不動産投資は決して収益物件を買って終わりではありません。

収益物件の取得と売却は投資としての側面、保有期間中の管理運営は経営的側面を持ち、この投資と経営の2面性を有する事業として捉えるべきです。

  • 投資して
  • 管理運営という経営を行い
  • きちんと売却までの出口戦略までを考える

ことが極めて重要となります。

この記事では、不動産投資で儲けを最大化するためのトータルでの利益の最大化の考え方をご紹介します。

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出口戦略で高値で売り抜けるための売却時に物件価格が大きく下がらない収益不動産のたった2つの条件とは?

物件価格が大きく下がらない収益物件の条件

不動産投資で利益を出すためには、収益物件を所有中の家賃収入によるインカムゲインと、物件売却時のキャピタルゲインの合計を最大化させることが必要です。

それでは、不動産投資の出口戦略で売却時に物件価格が大きく下がらない収益物件の条件とはどのようなものなのでしょうか?

不動産投資でせっかく収益物件を取得して物件保有中に家賃収入によるインカムゲインを毎年をコツコツと積み上げていったとしても、最後の売却時に物件価格が大きく値下がりしてしまうようだと、保有中に積み上げたインカムゲインを値下がりの分だけスポイルしてしまう結果になってしまいます。

その結果、その収益物件での不動産投資の収益は最終的な出口まで通算するとあまり大したことがなかったということになってしまいます。

そして、保有期間中の通算インカムゲインの収益額以上に物件価格が値下がりするようなことが起こると、その物件自体の投資としてはトータルで赤字となってしまうので、売りたいタイミングで売るに売れないという不自由なことになってしまうのです。

不動産投資において物件価格が下がらないというのは投資信託でいえば元本が減らないということと同じです。

不動産投資において購入した物件価格が下がりにくいということは、投資という視点で考えた時には不動産投資において非常に重要になるポイントでもあります。

この記事では、不動産投資の出口戦略で売却時に物件価格が大きく下がらない収益物件のたった2つの条件についてご紹介します。

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収益物件を高値で売却するためにやっておくべきたった2つのポイント⇒①家賃下げない&満室②外観きれい

収益物件を高く売却するために事前にやっておくべき2つのこと

不動産投資の出口戦略で所有してきた収益物件を少しでも高く売るために事前にやっておくべきことは何かあるのでしょうか?

誰でも自分の所有してきた物件を売却するなら少しでも高く売りたいと思っていると思います。

収益物件の価格は基本的には利回りで決まります。

  • 利回りが高い
  • 入居率が高い
  • 収支が優良

という収益物件が売買市場で好まれる傾向が強いことは否めません。

好まれるということはそれだけ需要があるということです。

需要があれば競争原理が働きますので少々高くても買い手がつく可能性が高まります。

そうなると売り手側から見ると高く売却できる可能性が高まるということになります。

不動産投資で収益物件を売却する際に少しでも高く売却するためには、

  1. 家賃を簡単に下げない
  2. 見た目を少しでも綺麗に見せる

2つのポイントを普段から心がけておくことが大切です。

この記事では、不動産投資で収益物件を少しでも高く売却したければ事前にやっておくべき2つのポイントをご紹介します。

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築古の収益物件を高利回りで回した後に建物を解体して土地として売却することで売却益でさらに儲ける出口戦略

築古木造アパートへの不動産投資で儲けるための土地の価値を見極める2つのミソは土地の需要と広さにある

築古物件への不動産投資は建物が古いほど物件価格が安くなりやすいので、物件価格が安い分だけ不動産投資としての利回りが高くなり高収益が見込めるというところが魅力のひとつです。

それでは不動産投資で築古物件を購入する際にどのようなことに留意すればいいのでしょうか?

築古物件は築年数相応に建物に傷みがあり補修や修繕などに想定外の出費が発生することも十分にあり得ます。

なので不動産投資で築古物件を買う際には最低でも建物の傷み具合のチェックはマストです。

建物のチェックをいい加減にして築古物件を買ってしまい賃借人からのクレームが発生しまくって補修費ばかりかかってしまい困ったという不動産投資家は多いです。

そして築古物件への不動産投資のメリットとして物件価格が安いことによる高利回り以外にももう一つの可能性があります。

それは、

築古物件の不動産投資の出口戦略として最後に土地として売却して売却益を多く出すという戦略をとることでキャピタルゲインを狙う

ということです。

10年程度高い利回りで収益を得て入居者が退去したら新たに募集はせずに最後は全室空室にして建物を解体します。

解体後に事業用地として土地を売却して売却益が出ればさらに大きくキャピタルゲインで儲けることができるというわけです。

築古物件の土地としての出口戦略でのキャピタルゲインを得る戦略は短期的には難しいですが中長期的な視野で不動産投資で儲けるには非常に魅力的な不動産投資戦略となります。

築古物件の購入から売却までのトータルでインカムゲインとキャピタルゲインでダブルで大きく儲けようという戦略です。

その際に一番重要なのが、土地の価値を購入前にきちんと見極めるということです。

土地の価値の見極め方で重要なポイントは、

  • 土地の価値が本当にあるか?
  • 土地の広さが需要にマッチしているか?
  • 再建築不可や既存不適格の土地は手を出さない

の3点です。

そして追伸でもさらに先読みをするための高等テクニックをご紹介しています。

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減価償却の節税狙いで買った築古中古木造アパートは売却したい時にさらに古くなっているのに売れるのか?

築古の木造アパートは出口戦略で本当に売れるのか?

不動産投資で減価償却での節税を目的とした築年数の古い中古木造アパートを購入した場合にそもそも売りたいときに売れるのでしょうか?

築古の中古木造アパートはまず物件自体が古いため、売却するときに買主に金融機関が融資をしないので売れないのではないかという疑問が出てきます。

結論から言うと築古の中古木造アパートが売れるか売れないかという点からいうと売れます。

この記事では、不動産投資で減価償却狙いで高利回りの築古中古木造アパートは売却したいときにそもそも本当に売れるのか?についてご説明します。

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マルチプルとは?マルチプル投資分析で不動産投資の総利益を自分で簡単に算出する手順と投資シミュレーション

マルチプル投資分析の出口戦略で『物件売却での総利益を読む』方法

不動産投資の出口戦略においてマルチプル投資分析の考え方が活用できます。

AMや出口戦略シミュレーションを行う際に最も重要になってくるのが、

『売却によって確定する総利益はいくらなのか?』

ということになってくると思います。

物件購入前、物件購入後にかかわらず、

  • いつ
  • いくらで

収益物件を売却するとトータルでいくらの利益になるのか?

それがマルチプル投資分析になります。

この記事では、収益物件の売却時に儲けを最大にする不動産投資マルチプル分析9つの手順とマルチプル不動産投資出口戦略法をご紹介します。

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不動産投資の物件売却で一番得するタイミングは?個人は購入後5年超で法人なら他の利益との兼ね合いが重要!

収益物件の売却は利益を最大化する収益物件の売却タイミングとベストな保有期間どの程度の期間所有してからがベストなのか?

不動産投資で自身が所有している収益物件の売却を行う際にベストなタイミングはどのようなタイミングになるのでしょうか?

実は不動産投資の売却のベストタイミングは不動産投資を個人で行っているか法人で行っているかでそれぞれの売却に対してベストなタイミングがあります。

個人なら5年超の長期譲渡のタイミングでの売却がベストだといえます。

法人の場合は本業の利益や他の収益物件とのバランスを考えながらの売却となります。

この記事では、不動産投資の売却のベストタイミングとはいつなのか?を不動産投資を個人で行っている場合と法人で行っている場合にわけて考えていきます。

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耐用年数オーバーの木造築古の中古収益アパートを出口戦略でスムーズに高値で売却するには仕入れが生命線!

木造の築古収益アパートをスムーズに売却する方法

耐用年数を超えているような築古の木造アパート収益物件の場合、減価償却を4年取った後にスムーズに売却できるのでしょうか?

耐用年数越えの築23年の木造物件も4年後には築27年になります。

銀行の融資もさらに付きにくくなり、古すぎて買うという人がいないのではないかと思われるのは当然だと思います。

実はこういった耐用年数オーバーの築古の木造収益物件は一定の需要があります。

なので結論を言うと減価償却を目的とした高所得者層の需要を狙えば売れます。

この記事では、耐用年数オーバーの木造の築古収益アパートをスムーズに売却するにはどうすればよいかについてご紹介します。

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売却できるか心配?不動産投資で収益物件を売却する際に古くなっても困らない中古の収益物件の条件とは?

売却する際に困らない中古の築古収益物件の条件

不動産投資で築古の収益物件を保有するのは売却の際に困らないか心配ではないでしょうか?

結論からいうと利回りさえ良ければ築古でも購入する人は必ず出てきます。

不動産投資を行う際に新築よりも中古物件を購入することを選択するほうが多いと思います。

しかし、ひとくくりに中古といっても築年数が浅いほとんど新築に近い物件から耐用年数オーバーの築30年以上の物件までさまざまな中古収益物件があります。

それぞれの物件でそれぞれの状況を生かして収益をあげていくのが不動産投資のおもしろいところです。

この記事では、不動産投資で収益物件を売却する際に古くなっても困らない中古の築古収益物件の条件をご紹介します。

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不動産投資でローンの繰り上げ返済は不要!ローンの繰り上げ返済が不動産投資の効率を悪くする2つの理由!

一棟収益の不動産投資効率を考えた場合に、

  • 一棟収益を購入したあとはローン完済までずっと保有するのが良いのか?
  • ローン返済途中での一棟収益の売却を視野に入れる方が良いのか?

どちらのほうが投資効率がいいのでしょうか?

結論から申し上げると、一棟収益を購入する際の投資シミュレーションに出口戦略(売却計画)を盛り込むことが重要であるといえます。

それは、

  • なるべく早く前倒しでローンの残債を減らして早く一棟収益を自分のものにする
  • 急がずゆっくり返済を続けながら一棟収益の売却による収益確定を目指し、その都度手元現金を増やしていく

前者よりも後者のほうが、一棟収益の不動産投資規模の拡大においてより資産を増やすことができる投資効率の高い不動産投資戦略といえるからです。

この記事では、不動産投資でローンの繰り上げ返済をするとなぜ損なのか?繰り上げ返済が投資効率を悪くする2つの理由をご紹介します。

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築古の木造アパートを収益物件として売却するか更地にして売却するか?⇒基本的には収益物件で売却の方が有利!

収益物件として売却するか更地にして土地として売却するかの判断基準

不動産投資の出口戦略における築古の木造アパートなどの収益物件の売却にあたって、

  • そのまま収益物件としてオーナーチェンジで売却する
  • 建物を解体して更地にして土地として売却する

のとでは、どちらのほうが高く売れるのでしょうか?

ひとつの判断基準として、その収益物件の、

  • 収益性
  • 資産性

を比較して、どちらの価値がより高い物件かで判断できます。

この記事では、不動産投資の出口戦略で収益物件としてそのまま売却するか更地にして土地として売却するかの判断基準をご紹介します。

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不動産投資で高い利回りの地方物件を買って売却時に大損しないための地方物件の出口戦略の超重要ポイント

地方の収益物件は売れるのか?地方物件の売り時と売り方のポイント

不動産投資において地方の収益物件は東京や首都圏に比べて高利回りが目を引きますが、地方の収益物件を実際に購入した場合で最終的に売却する際にスムーズに売れるのかということが最大の心配ごとではないでしょうか?

地方の収益物件でせっかく高利回りで稼いでも、売却時に大きく値を下げなければ売れないといのでは、購入から売却までの不動産投資の利益の最大化は望めません。

売却時に大きく値を下げてしまうということになれば不動産投資の出口戦略の失敗ということになります。

結論を言うと地方の収益物件の売却は好景気のときは売れますがいざ不景気になると真っ先に厳しくなるといえるでしょう。

安い時に買って高い時に売ると言う商売の鉄則に基づいて地方物件の相場を見ての売り時の見極めが重要になるということです。

この記事では、不動産投資で高い利回りの地方物件を買って売却時に大損しないための地方物件の出口戦略の超重要ポイントについてご紹介します。

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不動産投資で収益物件を売却せずに長期保有しながら買い増していって規模拡大して収益を伸ばす戦略のポイント

収益物件を売却せずに長期保有する運用方法のポイント

不動産投資で収益物件を売却する出口戦略を考えなくてもいい場合はどのような場合なのでしょうか?

不動産投資では基本的に出口戦略を立ててから収益物件を購入するケースが多いです。

しかし保有する収益物件の運用が順調で収益が上がっているときは無理に売却を考えなくてもよい場合があります。

資産の入れ替えで売却する出口戦略を取ったとしても入れ替えた後の収益が大きく下がってしまう可能性があるほど今の収益物件からの収益が順調な場合などです。

収益物件の収益に何も問題が無い場合は、

  • 安定した利益
  • 節税効果

を両方得ながら、収益物件を買い増していくのも不動産投資のセオリーです。

この記事では、不動産投資で収益物件を売却せずに長期保有しながら買い増していって規模拡大して収益を伸ばす戦略のポイントをご紹介します。

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どちらがお得?不動産投資で物件の売却益にかかる税金は法人所有なら『総合課税』で個人所有なら『分離課税』

税引後の手残り利益を最大化する収益物件の売り方

不動産投資での収益物件の売却にあたっては、最後に残った譲渡益に対して税金がかかってきます。

不動産投資の出口戦略において最終的な手残り金額を最大化するための収益物件の売却方法とはどのようなものなのでしょうか?

不動産の売却益に対する税金の処理は複雑で不動産に詳しい税理士に依頼することは手残り利益の最大化には必須となります。

不動産投資の利益が確定する収益物件の売却時に同じ売るなら少しでも手残りが多くなるよう、最大の節税効果を考えながら売却することが必要です。

この記事では、不動産投資で物件の売却益にかかる税金は個人と法人では大きく違う件をご紹介します。

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