一棟収益投資の節税対策｜不動産投資で手元にお金を残すための正しい節税知識を持つ

建物を修繕して支出をしたら、すべて今年の費用に計上できると思われてはいないでしょうか？

修繕には修繕費と資本的支出があり、

• 修繕・・・支出年度に一括費用計上する
• 資本的支出・・・耐用年数での減価償却となる

という、税務上の大きな違いがあります。

この区別を行わないまま修繕を行って、支出が狙い通りの節税にならないという結果になると、年度末の申告で納税額が増えて後悔することになります。

同じように支出をしたとしても、修繕費として支出年度に一括計上できるのか、資本的支出として減価償却費でしか費用計上できないのかで税務上の節税効果に大きな違いが出てしまうということです。

そこで、修繕費になるのか資本的支出として減価償却の対象となるのかの見極めが節税対策においても重要になってきます。

この記事では、不動産投資で知らないと大損する修繕費と資本的支出の税務処理の違いと得する修繕費と資本的支出の使い分け方を徹底比較します。

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不動産投資で収益物件を仕入れた初年度だけは大きな赤字が出るので必ず節税できますがそれが翌年も続くことはありません。

不動産投資で収益物件仕入れ時の大きな租税公課として、

• 登録免許税・・・物件売買時に登記をする際に必要な税金
• 不動産取得税・・・物件購入後、数か月後にかかる税金

があります。

売買1回につき1回の税金の支払いのため、物件購入初年度には大きな経費化ができるものの次年度以降は当然なくなります。

収益物件を購入した際に初年度は赤字になりやすいと言われるのも、この登録免許税と不動産取得税の金額が大きいからです。

不動産営業マンがこの理屈で毎年節税できますと言ってきたらそれはウソなので注意が必要です。

この記事では、不動産投資で収益物件を仕入れた初年度だけは経費で大きな赤字が出るので必ず節税できる2つの大きな要因をご紹介します。

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あなたの不動産投資事業において毎年作っている損益計算書を本当に節税に生かせているでしょうか？

個人であれ法人であれ、不動産投資の1年間の収支である損益計算書の基本を理解しておくことは大変有益です。

なぜなら、損益計算書には個人/法人の1年間の収入と支出の流れが表れ、

• 売上
• 経費
• 利益

の3つをきちんと押さえておかないと節税するポイントがずれてきてしまい目的としている効果が出ないからです。

この記事では、不動産投資の損益計算書(P/L)を節税に活かす不動産投資の目的に応じた3つのポイント【個人・法人別】をご紹介します。

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不動産投資を行っていて突然やってくる税務調査に対する対策はあるのでしょうか？

税務調査が入るという連絡は突然やってきます。

不動産投資の経理についてはすべて税理士に任せていて、どのように準備をすればよいのか分からないという人も多いのではないでしょうか？

税務調査が入ると必ず追徴課税されるという話もよく聞きます。

税理士が経理処理した不動産投資の決算でもそんなに間違いがあるものなのでしょうか？

税務調査が入ることが決まったら、申請書類を再確認して、必要に応じて税務調査に強い税理士に同席してもらうことも大切です。

この記事では不動産投資の税務調査で追徴課税されないための対策と重要チェックポイントをご紹介します。

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不動産投資で家賃収入がそれなりにあるのに収支がきつくなる最大の要因は『デッドクロス』にあります。

どんな収益物件でも減価償却が節税対策にならなくなるデッドクロスには早かれ遅かれ必ず陥ることになります。

不動産投資におけるデッドクロスとは家賃収入に対する課税金額と実際のキャッシュフローが逆転してしまう現象を指します。

つまり手元キャッシュフローよりも課税額が多くなってしまうということです。

不動産投資でデッドクロスが起こるとキャッシュフローが赤字となりますので手元の現金がどんどん減っていき財務面で危機的な状況に陥ることがあります。

なのでデッドクロス状態になってしまう前に何かしらの手を打っておく必要があるということです。

またデッドクロスに陥っている収益物件を所有していると銀行から新たな融資を引きにくくなりますので収益物件の買い増しがしにくくなってしまいます。

減価償却とデッドクロスの関係、支払金利とデッドクロスの関係をきちんと理解し、前もって出口戦略もにらみながら運営していくことが不動産投資における最善のデッドクロス対策となります。

この記事では、デッドクロスで不動産投資を失敗する前に知っておくべき4つのこととして、

• デッドクロスと減価償却との関係
• デッドクロスと支払利息との関係
• デッドクロス物件を所有していると次の融資が致命的になる理由
• 銀行がデッドクロスの処理を嫌がる理由

を中心にご紹介します。

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不動産投資で収益物件の減価償却はいつかは終わりを迎えてしまいますがそこからさらに節税ができることをご存じでしょうか？

不動産投資の節税対策としての収益物件の運用における出口戦略でもうひとつ重要なのはさらに税金を先送りにしていくという選択肢です。

所有している物件の減価償却が終わった時点で本業が赤字にならないという状況であれば、追加で収益物件を取得することでさらに数年間の利益を先送りすることができます。

木造物件であれば物件取得から4年経過後つまり減価償却が終わった段階で同じように短期で償却できる物件を再び購入するという方法です。

この記事では、不動産投資で既存物件の減価償却が終わった段階で追加で収益物件を取得してさらに税金を先送りする節税手法をご紹介します。

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不動産投資での節税対策と自分が目指したい不動産投資の方向性をリンクさせてしかるべき節税対策を行っているでしょうか？

不動産投資における節税対策で取り得る税務戦略は主に下記の3通りとなります。

• 拡大を最重視していく
• 成長を止めて節税に専念する
• 拡大と節税のバランスをとる

どれが良いとか悪いとかではありません。

それぞれの不動産投資の方針と節税戦略が合致していれば問題ないです。

不動産投資を行う以上は、方向性として収益の拡大も節税も両方実現する節税対策を目指したい人は多いです。。

収益の拡大を目指すための節税対策と収益の拡大を止めて節税に専念する節税対策の戦略の違いを理解することで、両方のバランスをとって節税する節税対策を行うことができるようになります。

なぜなら、収益の拡大を目的とする場合と節税を目的とする場合では決算書を作成するうえで180度その方向性が異なるからです。

この記事では、不動産投資の節税3つの方向性別【①拡大②節税③拡大＆節税】の節税対策と税務戦略それぞれの重要ポイントをご紹介します。

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不動産投資の決算において税引き前キャッシュフローがプラスであるにもかかわらず、損益計算書がマイナスになる場合があることをご存知でしょうか？

手元の現金が増えていて決算が赤字になるので所得や売上にかかる税金が課税されなくなります。

この手法を

• 個人で活用すれば所得税等
• 法人で活用すれば法人税等

の節税スキームが構築できます。

より厳密にいえば、税の先送り（繰り延べ）を利用した節税スキームだといえます。

この記事では、キャッシュフローと損益計算書から見る収益物件運用の節税ポイントをご紹介します。

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不動産投資で収益をあげていくと法人はもちろん個人でも事業税がかかることをご存知でしょうか？

事業税とは、個人の人はあまり耳慣れない言葉かもしれません。

しかし、事業税は、不動産所得がある場合で事業的規模になると課税されます。

事業税の税率自体は5％と、さほど高いものではありません。

ただし、サラリーマン給与所得と不動産所得が高くなると、最高税率が60％(所得税45％・住民税10％・事業税5％)となり、累進課税制度のもとで高額所得者にはこれでもかと税金が課税されます。

この記事では、不動産投資で高い個人事業税が課せられたら不動産投資の法人化の検討が早急に必要になる理由についてご紹介します。

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