税務戦略・節税対策|手元にお金を多く残すための正しい節税知識



一棟収益不動産投資はその収益構造上帳簿上での利益が出やすい仕組みになっています。

不動産投資は売り上げから経費を引いた課税利益が構造的に出やすいのです。

なぜなら一棟収益不動産投資では売り上げに対する家賃収入に対して仕入れはなく経費のみしかかからない収益構造になっているからです。

経理上利益が出やすく税金がかかりやすいので売り上げの割に手元にお金が残りにくいので節税対策で利益をコントロールする必要があるのです。

節税を制する者が不動産投資を制すると言われるのはそのためです。

青色申告、減価償却費、債務償還年数、個人名義と法人名義の節税比較、法人化での節税面でのメリット、法人保険の活用、損益計算書への売上や経費計上の方法など、ここでは一棟収益不動産投資の節税に関連するコンテンツをまとめています。

収益物件の取得時の名義は個人か法人か?⇒3つの目的別(①副収入②節税③生命保険)物件取得名義の決め方

運用の目的に応じて収益物件の取得主体を選択するポイント

収益物件を取得する際に名義を個人にするのか法人にするのか、はたまた別の誰かにするのかの決め方というのはあるのでしょうか?

取得した収益物件の名義は、収益物件を購入したあとでは簡単に変えることはできません。

収益物件を取得する際の名義としては、

  • 個人で取得する
  • 法人で取得する
  • 家族名義で取得する

などが考えられます。

収益物件を取得する名義によっては、

  • 副収入が目的だったのに税金が高すぎて収入が残らない
  • 節税が目的だったのに節税にならない
  • 生命保険の補完をしたかったのに保険金が受け取れない

などのミスマッチを起こしてしまい考えていた目的を達成できないというリスクがあります。

なので、収益物件を取得する際の名義は各人の不動産投資の目的に応じてきちんと考えて決める必要があります。

この記事では、3つの目的別(①副収入②節税③生命保険物件)物件取得名義の決め方についてご紹介します。

続きを読む

収益不動産の投資回収を早めるための税金のコントロールで減価償却での課税の繰り延べが有効に使える理由

収益物件の投資回収を早く進めるための税金のコントロール

不動産投資では最初に収益物件を購入する際に現金を支払ったり借り入れを起こしたりしてまとまった金額の初期投資を行います。

投資のセオリーとしては初期投資分を含めた投資回収はできるだけ早く行うことができる方が優れた投資だといえます。

不動産投資での初期投資をできるだけ早く回収する方法はどのような方法があるのでしょうか?

不動産投資において賃料収入から管理費や修繕費、賃貸募集費用や固定資産税などを差し引いた粗利益を最大化させた税引き前利益にかかってくるのが税金です。

この税金をできるだけ抑えることで、税引き後利益である純収入が増え、不動産投資における利益の最大化という目的を達成できることになります。

そして、税引き前利益から税額を差し引いた税引き後の利益、つまり純収入が多くなるほど不動産投資の投資回収のスピードは早くなります。

不動産投資では収益物件が償却資産として税法上の減価償却が認められています。

不動産投資では減価償却が使えるので、キャッシュアウトが伴わなずに費用(損失)として計上でき、税引き前利益をキャッシュアウトなく圧縮して税引き前利益に課税される税金の額を大きくコントロールすることが可能となるのです。

この記事では、不動産投資で投資回収を早めるための税金のコントロールに減価償却での課税の繰り延べが有効に使える理由をご紹介します。

続きを読む

収益不動産を買ったらめちゃくちゃ節税できる?その前に最低限は理解しておくべき課税所得と税率の関係

節税対策がよく分かる課税所得と税率の個人と法人の比較

不動産投資においての節税対策を行うポイントはどこにあるのでしょうか?

また不動産投資においてどこまで経費を出せば目的とする節税になるのでしょうか?

不動産投資は帳簿上の利益が出やすいため何も考慮していないと大幅な黒字となり税金を多額に払わなければならないケースがよくあります。

逆に経費を使い過ぎて赤字決算になってしまうこともあるかもしれません。

納税申告の直前で、

  • 思ったよりも利益が出そう
  • 赤字になりそう

だったりに気付いてもその時点からではできることは限られてしまいます。

不動産投資における課税所得と税率を把握し、経費によりどこまで利益を圧縮したいかを前もって検討する必要があります。

また専業大家ではなく他にも収入がある場合はその収入とのバランスを取ることも重要です。

この記事では、不動産投資における節税対策のポイントとして課税所得と税率の関係を理解する重要性をご紹介します。

続きを読む

不動産投資の確定申告でしっかり節税して得するための経費にできる支出と経費にできない支出のまとめ

経費計上できる費用と経費計上できない費用の違いの比較一覧

不動産投資における収益物件の運用には様々な支出費用が伴います。

不動産投資を行っていればできるだけ経費を多く計上して所得を圧縮して節税したいと誰もが考えるのではないでしょうか?

支出のうち、経費計上できる費用とできない費用の線引きは、

◎純粋に不動産投資で収益物件の運用のために支払った支出

のみが必要経費となり、私的な支出は必要経費にならないという考え方で間違いありません。

続きを読む

自分でやると結構大変!不動産賃貸収入の確定申告時に損益計算書の売上計上で気を付けるべきポイントとは?

売上計上(家賃・敷金礼金・保険)で悩む3つのポイントを解決

確定申告時に不動産投資における売上(家賃収入およびその他収入)の計上で悩まれた経験はないでしょうか?

節税は利益をコントロールすることですが確定申告において利益のもととなる売上計上が間違っているとすべてやり直しになってしまいます。

損益計算書の売上(収入)の計上ではいくつか気を付けるポイントがあります。

この記事では、家賃収入を単純に計上すればいいと考えるのですが、確定申告時に不動産投資における売上の計上で意外に悩むポイントの解決策をご紹介します。

続きを読む

銀行の融資審査で重視される『債務償還年数』とは?誰でもすぐにわかる『債務償還年数』の計算式と計算方法

『債務償還年数』という指標をご存じでしょうか?

銀行員が融資の判断の際に最も重視している数字のひとつが債務償還年数だと言われています。

それは債務償還年数が銀行の物件担保評価に直結するといっても言い過ぎではないからです。

もし債務償還年数を自身でも確認することができれば、収益物件の選定時にも融資依頼の判断時にも役に立つことは間違いありません。

ここでは、自身で誰でもすぐにできる債務償還年数の計算式と計算方法をご紹介します。

続きを読む

滞納家賃にも税金が発生するってご存知ですか?損を最小限にするには貸倒損失処理をなる早で行う!

貸倒損失の会計処理を税務署に認めさせるには?

不動産投資で入居者からの家賃の滞納が起こった際に貸倒損失の処理をせずにいつまでも放っておくと、入金が無いのに売上が立ちその売上に課税をされることになります。

つまりお金は入ってきていないのに税金だけ支払わなければならなくなりますので良いことは何一つありません。

不動産投資で家賃滞納があった場合はまずは滞納家賃の回収に動くのが鉄則です。

しかしそれでも滞納家賃の回収が難しくなれば、できるだけ早く『貸倒損失』の処理が必要です。

ここで、

  • 家賃滞納があった場合に貸倒損失として会計上どのような処理をしなければいけないのか
  • 家賃滞納が節税対策にどのような悪影響を及ぼすのか

を、知っておく必要があります。

滞納家賃を回収できなければできるだけ早く会計上の貸倒損失の処理が必要です。

続きを読む

知らないと損するかも!収益不動産購入後の固定資産税と固定資産税精算金の経費処理方法には大きな違いがある!

固定資産税は経費/固定資産税精算金は取得費に含めて減価償却

不動産購入後にかかる税金で固定資産税と固定資産税精算金の経費処理の違いをご存知でしょうか?

固定資産税は不動産を保有している限り毎年かかってくる税金です。

固定資産税精算金は物件売買時に期間に応じて固定資産税を按分して精算するのですが、固定資産税とは経費計上する会計上の処理が違うので注意が必要です。

細かい話ですがきちんとした会計処理を行うことで銀行からの信用も高くなるのでいい加減にやらないことです。

この記事では、不動産投資で知らないと大損する固定資産税と固定資産税精算金の経費処理方法の2つの大きな違いをご紹介します。

続きを読む

不動産の減価償却による節税対策と社有車の新車購入の減価償却による節税対策の違いが一目でわかる比較事例

キャッシュアウトせずに利益を圧縮できるわかりやすい比較事例

不動産投資や事業で得た利益を現金のまま置いておくと当然ながら掛け値なしに現金の金額に課税されることになります。

その利益をどうにかして圧縮しないことには節税はできないことになります。

その際の考え方としてわかりやすい比較事例を挙げて、減価償却による節税スキームのごく基本的な考え方を説明します。

例えば、ある会社が、事業が好調で1000万円の税引き前利益を出したとします。

その際の節税対策として、

  1. 新車を社用車として購入
  2. 収益物件を全額借入で購入

の2つの方法を取ったときをここでは比較します。

キャッシュアウトせずに利益を圧縮でき節税対策になる収益物件の良さを再認識できると思います。

この記事では、不動産投資の減価償却による節税対策と社有車の新車購入の減価償却による節税対策の効果の違いの比較事例をご説明します。

続きを読む

不動産投資で交際費はどれくらい使えるのか?交際費が税務調査で否認されないための個人法人別での対策

個人/法人別の交際費で税務署に否認されないポイント

不動産投資の経費として交際費をどんぶり勘定でじゃんじゃん使ってはいないでしょうか?

交際費は使い放題のように勘違いされていることが多い経費だといえます。

3万円以下であれば大丈夫とか、年30万円くらいは大丈夫などといった、どこで誰が言っているのか分からない都市伝説のような情報がそのまま定説になっていたりもします。

実際にはそういった基準はないので、自己流の交際費を税務調査で指摘される不動産投資家は多いので注意が必要です。

この記事では、不動産投資で交際費はどれくらい使えるのか?交際費が税務調査で否認されないための個人法人別での対策をご紹介します。

続きを読む