物件取得・仕入戦略|不動産投資は収益物件の仕入8割!



一棟収益物件による不動産投資の成功と失敗は購入する一棟収益物件の仕入れの良し悪しにほぼすべてがかかっているといっても過言ではありません。

段取り八分という言葉がある通り不動産投資では仕入れ八分どころ仕入れがほぼすべてです。

不動産投資は収益不動産を仕入れて運用する投資のため収益物件を仕入れないことには始まりません。

一棟収益不動産投資において収益を生み出す一棟収益物件の仕入れ戦略がうまくいくかどうかが一棟収益不動産投資を成功に導くために大きな影響力を持つのです。

一棟収益不動産投資の成功は仕入れで8割以上決まってくると言っても言い過ぎではありませんと前述しましたが、逆に一棟収益物件の購入仕入れで失敗してしまうとそのあとのリカバリーは相当大変になると覚悟するべきです。

一棟収益物件の仕入れで失敗して儲からない一棟収益物件を購入してしまったばっかりに苦しい一棟収益不動産投資の運営になってしまっている人が大勢います。

一棟か区分か、RCか木造か、固定資産税評価額や担保評価額、銀行評価の出る物件か、レントロールや物件概要書、現地調査や賃貸会社へのヒアリング方法など、ここでは一棟収益不動産投資の一棟収益物件購入仕入れ戦略に関連するコンテンツをまとめています。

一棟収益不動産の物件資料を見る際に注目して見るべき4つのポイント①違法建築②積算価格③返済比率④稼働率

物件概要書を見る際に気を付けたい投資家目線4ポイント

一棟収益の物件資料を見る際に何に気を付けてどこに注目して見ればいいのでしょうか?

一棟収益物件の物件資料を見る際に特に気を付けたいポイントは4つあります。

  1. 違法建築かどうか
  2. 物件の積算価格
  3. 返済比率
  4. 現況稼働率

の4ポイントをまずは確認し、それで問題がなさそうならレントロールなどの詳細資料を取り寄せたり現地確認に行くのがいいでしょう。

この記事では、一棟収益物件の物件資料必須チェック4項目①違法建築②積算価格③返済比率④稼働率をご紹介します。

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リスク回避のために知っておくべき6つのリスク①災害②賃貸需要減③値下がり④金利上昇⑤問題入居者⑥老朽化

知って安心!不動産投資6大リスクのコントロール法

不動産投資にはリスクがたくさんありどこか怖いイメージもあるのではないでしょうか?

どこか怖いというのは何がリスクなのかはっきりと分かっていないことが原因でもあります。

不動産投資に限った話ではなく投資にはそれぞれリスクがあります。

それは事業やビジネスでも同じです。

予測し得るリスクに対処しながらリターンを最大化しようと考えることが投資やビジネスの基本となります。

そして不動産投資のリスクに対してどのような対応をとるのかを事前に決めておけばかなりの部分でのリスクヘッジとなります。

この記事では、不動産投資のリスクを回避するために絶対に知っておくべき不動産投資の7つのリスクをご紹介します。

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いつもうまくいく人といつもうまくいかない人違いは①行動量②判断基準③意思決定力がはっきり言ってレベチ!

不動産投資に成功しやすい会社員に共通する3つの行動特徴

不動産投資で成功している人となかなか成功しない人の違いはどこにあるのでしょうか?

不動産投資に性格の向き不向きはないと思いますが成功している人に共通する特徴はあります。

不動産投資に生まれ持った性格の向き不向きはあまりないものの不動産投資で成功する人は思考面・行動面において共通的な特徴があるのも事実です。

それは次の3点です。

  1. 行動量が多い
  2. 選択基準をしっかり持っている
  3. 意思決定が早い

また不動産投資は多かれ少なかれ融資を受けて借金をする必要あるので

  • 借金に対して必要以上にリスクを感じる
  • 借金に対して論理を超えた抵抗感を覚えたりする

などの人は強いて言えば不動産投資には向かないと思いますのでやめたほうがよいとは思われます。

この記事では、不動産投資で成功する人といつもうまくいかない人の3つの違いについてご紹介します。

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成功する人は『投資戦略』と『行動継続力』があり失敗する人は戦略を考えないし行動もしないという事実

会社員の不動産投資で成功する人と失敗する人の2つの違い

サラリーマンや公務員に限りませんが、不動産投資で成功する人と失敗する人にはどのような違いがあるのでしょうか?

不動産投資で成功している人は良い収益物件を購入できています。

不動産投資は『仕入れ8割』とも言われていて良い収益物件を購入できれば成功する確率をかなり上げることができるからです。

そして不動産投資で成功している人は次の2点を満たしていることが多いです。

  1. 十分な情報収集に基づいた投資戦略を持っている
  2. 結果が出るまであきらめずに行動を続けられる

不動産投資において一定の成功をおさめている人は投資戦略に基づいた行動力があるということです。

この記事では、不動産投資で成功する人は『投資戦略』と『行動継続力』があり失敗する人は戦略を考えないし行動もしないという事実をご紹介します。

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地方の収益不動産を購入する場合に注意すべき2つのポイントは①エリアの市場規模②良い管理会社があるか

地方の収益物件の購入を検討する場合に注意すべきこと

不動産投資をやろうと思っても都心部では収益物件の価格も上がり、利回りの出る収益物件が見つけにくくなっています。

なので、必然的に利回りの出る収益物件を求めて地方の収益物件を検討する人が増えることになります。

しかし、地方の収益物件は土地勘が無いため、

  • 相場が分かりにくかったり
  • 管理運営が心配だ

と考えて躊躇する人も多いのではないでしょうか?

ひとつの指針として、流動性の観点から人口50万人以上の都市圏に絞るべきだといえますがそれも絶対ではないところが不動産投資の仕入れの難しいところです。

この記事では、不動産投資で地方の収益物件の購入を検討する場合に注意すべきことについてご説明します。

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不動産投資で達成したい5つの目的別【①副収入②貯蓄③生命保険④節税⑤相続税対策】収益物件の選び方

収益不動産の物件選び運用目的別5つのポイント

不動産投資で収益物件を購入する際に、あなたの不動産投資の運用目的を明確にして目的に合った収益物件を選択しているでしょうか?

不動産投資における収益物件の運用で利益を最大化させるためには、不動産投資の運用目的をはっきりさせてその目的を達成するための収益物件を取得するべきです。

不動産等井における収益物件の運用目的は大きく分けて、

  1. 副収入としての運用
  2. 貯蓄としての運用
  3. 生命保険としての運用
  4. 節税としての運用
  5. 相続税対策としての運用

などが挙げられます。

このそれぞれの不動産投資の運用目的に応じて目的を達成するために購入するべき収益物件は異なってくるのです。

この記事では、不動産投資の目的【①副収入②貯蓄③生命保険④節税⑤相続税対策】を達成するための収益物件の選び方をご紹介します。

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サラリーマンや公務員などの給与所得者の副業としては株やFXなどへの投資よりも不動産投資が最適な2つの理由

不動産投資が会社員に向いているたった2つの理由

サラリーマンや公務員などの給与所得者の副業として不動産投資は本当にごく一般のサラリーマンや公務員などでも上手くできるのでしょうか?

実は不動産投資は本業が何かと忙しいサラリーマンや公務員などの給与所得者の副業としては株やFXなどの投資よりもむしろ向いているといえます。

本当に本業の会社勤めをしながら不動産投資などができるのか?と疑問に思われるかもしれません。

しかしむしろ本業が忙しすぎて株やFXなどの投資を断念したというぐらいのサラリーマンや公務員の人の方が実は不動産投資でうまく投資運用できているケースが多いのです。

この記事では、不動産投資はサラリーマンや公務員などの給与所得者の副業としては株やFXなどへの投資よりも最適な2つの理由をご紹介します。

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不動産投資のセオリーとして収益物件購入エリアの基本は自宅から近い大都市圏を外さないほうがよい理由

収益不動産取得の基本は大都市圏を外さないこと

不動産投資において収益物件を購入する際にどこのエリアで購入してもよいものなのでしょうか?

結論から言うと、不動産投資における収益物件の購入エリアは基本的には首都圏や、地方であれば最低でも人口50万人以上の大都市圏で、自宅からできるだけ近いエリア』にするべきというのがひとつのセオリーだと言えます。

なぜなら、不動産はエリアによって収益物件の流動性の差が大きいからです。

最終的に収益物件を売却する際に、

  • 高く売れるか安く売れるか
  • 早く売れるかなかなか売れないか

によってその収益物件における不動産投資の最終的な確定利益が大きく違ってくるからです。

どうせ売却するなら、収益物件の売却の際に大きく利益を上げて最終収益を大きくプラスで確定させたいところです。

この記事では、不動産投資のセオリーとして収益物件購入エリアの基本は近くの大都市圏を外さないほうがよい理由をご紹介します。

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物件購入時に敬遠されやすいが物件価格が安ければぜひ購入検討したい収益物件3つのパターンはコレ!

購入時に気をつけたい収益物件3つのパターン

不動産投資で収益物件を購入検討する際に、一般的には敬遠されやすいものの物件価格次第では購入を検討してもよい物件のパターンがあるのをご存知でしょうか?

逆に言えば指値が通りやすい収益物件ともいえます。

基本的には価格次第でどのような収益物件でも購入の検討は可能だといえます。

収益物件購入を検討する上で、ほとんどのデメリットは価格に換算可能だからです。

まったく需要のない空室だらけの収益物件はいくら表面利回りが高くても購入を検討することは難しいです。

しかし入居需要さえあれば家賃を適正価格まで下げれば埋まることも多くあります。

なので収益物件の購入を検討する段階で最初にフィルターをかけ過ぎてしまうのはどうかと思います。

そしてせっかく物件の紹介を受けても、あれはダメこれはちょっとということを不動産会社の営業マンに伝えすぎていると、物件が出ても紹介を受けられなくなりやすいので大変もったいない状況になります。

この記事では、不動産投資で物件価格が安ければ購入検討したい収益物件3つのパターンをご紹介します。

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ボロ戸建を買って不動産投資をすれば儲かる?ボロ戸建投資で絶対押さえるべきメリットとデメリットはコレ!

築古戸建て不動産投資が低年収の人の不動産投資に向いている理由とは?そのメリットとデメリットもご紹介

低価格のボロ戸建物件を買って賃貸に出して不動産投資を行うのは不動産投資としてはアリなのでしょうか?

もっというとボロ戸建物件への不動産投資は儲かるのでしょうか?

日本全国での空き家率が年々上昇している中、比較的低価格で売りに出されている築古のボロ戸建て物件を見かけることが以前にも増して多くなりました。

不動産投資のポートフォリオを考える上で、築古のボロ戸建て住宅を買って普通に賃貸に出せるのであればけっこう儲かるのでは!!

と考えたことのある方も多いのではないかと思います。

ボロ戸建物件を買って不動産投資をするから儲かるというわけではなく、他の不動産投資と同じくきちんとボロ戸建物件への不動産投資に取り組めば儲かります。

逆にボロ戸建物件を買って不動産投資をしたとしても儲からず損する場合もあります。

また、銀行からの不動産投資向けの融資が厳しくなっている現在において個人が不動産投資を行いたい場合に何千万~何億もする収益物件を銀行融資で取得するのがどんどん厳しくなっている情勢です。

そこでまずは現金で購入できる価格帯の築古のボロ戸建てを手に入れて、ボロ戸建を収益物件として検討してみるのも選択肢の一つといえます。

この記事では、築古のボロ戸建物件を買って不動産投資を行う際のおすすめできる理由やメリット・デメリットを紹介しています。

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不動産投資の成否を決めるのは購入した収益物件の物件選定の目利き次第でほぼほぼ決まってしまうという事実

収益物件の運用の9割は初期設定で決まるという事実

不動産投資の成否の多くの部分は購入した収益物件の選定の目利き次第という事実をご存知でしょうか?

不動産投資での利益を最大化させるためには、

  1. 入居者が入る適切な物件
  2. 利益の出る適切な価格
  3. 減価償却を大きく取れる土地建物価格の適切な割合
  4. キャッシュフローが回る適切な資金調達

という4つの選定基準で収益物件を取得することが大変重要になってきます。

収益物件の明確な選定基準を持たないまま目先の表面利回り(グロス)などにつられて勢いで収益物件を購入してしまい不動産投資で失敗している人は後を絶ちません。

不動産投資で失敗したり後悔することを回避するためには、まずは自分自身の中で不動産投資で儲けるためにどのような収益物件を選定するのかの物件選定基準をはっきりとさせておくべきです。

不動産投資で儲けられるかどうか、ひいては不動産投資の成否を決めるのは購入した収益物件の選定の目利き次第で決まってしまうという事実をご紹介します。

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収益物件を購入する基準は自分自身が住みたいかどうかで収益物件を選ぶのが良い?⇒答えはNO!です!

自分が住みたいかよりも利益が最大化できるかどうかを重視する

不動産投資において収益物件を購入する際に自分自身も住みたいような収益物件を選ぶほうがよいのでしょうか?

答えはまったくもって『NO!』です。

確かに自分自身が住みたいような収益物件は賃貸付けにも困らず有利に働くんじゃないかと思われるかもしれません。

しかし、不動産投資において収益物件を選ぶにあたっては利益の最大化という視点を絶対に外さないということが大前提となります。

その上で自分自身が住みたいような収益物件であれば尚良しくらいに考えておけばよいと思います。

この記事では、不動産投資での収益物件選びで自分が住みたいかよりも利益が最大化できるかどうかを重要視する必要性をご紹介します。

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できるだけリスクを下げて地方の高利回りの収益物件でハイリターンを得るための地方物件の選び方のコツ

地方の収益物件は都心の収益物件と比べてどうなのか?

不動産投資において地方物件は都心の収益物件と比べて人口減のリスクがあり一般的にはハイリスクと考えられています。

日本は2005年よりすでに人口減少に転じており2019年には世帯数も減少に転じていて、今後も人口・世帯数ともに減少していく見込みとなっています。

そして2040年には約7割の自治体で2割以上も人口が減るという見通しとなっています。

人口が減ると当然空室率は増えるので今後の地方物件は厳しいと言わざるを得ないのです。

しかし不動産投資の戦略としては仕入れ方によっては地方物件で不動産投資を行ったほうが都心物件よりもリスクが少ないケースもあるのです。

この記事では、地方の高利回りの収益物件で不動産投資の初心者でもリスクを少なく不動産投資を始めるため地方物件選びのコツをご紹介します。

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空室の多い収益物件を購入する場合には空室対策が重要!実は購入前から自分でできる7つの空室対策はコレ!

物件購入前の空室対策7つの事前確認事項

不動産投資で空室の多い収益物件を購入する場合には空室対策が肝となってきますが、収益物件購入前から事前に自分で空室対策を行うことができることをご存知でしょうか?

収益物件に空室があるというのは事前に分かっていることなので、収益物件を購入してから空いている部屋をどうやって埋めようか悠長に構えてぼちぼち考えてしまっていては、空室期間をみすみす延ばしてしまっているようなものです。

空室の多い収益物件を購入する場合には、その収益物件を購入する前から、事前にその収益物件はどのようにしたら空室が埋まるかの分析をある程度しておくと購入後にあわてなくてすみます。

多くのベテランの不動産投資家やプロは肌感覚で空室対策の重要性を分かっているので、意識しているかしていなかは別として空室のある収益物件の購入前にはいろいろと確認やシミュレーションをしています。

この記事では、不動産投資で空室の多い収益物件を購入する場合に購入前から自分で簡単にできる7つの空室対策をご紹介します。

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収益不動産から年間1000万円の不労所得を得るためにはいくらの物件をどのようにして買うのかの具体例

あなたが不動産投資を始めようと考えた際に決めておかなければいけないことはいったい何だと思いますか?

あなたが不動産投資を始めるにあたってまず決めないといけないことは下記3つです。

  1. 自己資金
  2. 目標設定
  3. 期日設定

まずはあなたの不動産投資のスタートゴールを決めなければいけません。

不動産投資のスタートとは自己資金としてまず始めにいくらを投資に回すのかということ。

不動産投資のゴールとは不動産投資でいくらの収入を得たいかという不動産所得の目標設定のことです。

そして最後3つ目はその目標設定をいつ、具体的には何年後に達成するかという期日設定のことです。

この3つがあなたの不動産投資の方向性を決定づける3つの要因となるのです。

目標設定なく不動産投資を始めてしまうと迷走して漂流してしまうこともあるので注意しましょう。

この記事では不動産投資を始める際に最初に決めておくべき3つのことを具体例も交えてご紹介します。

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これから始める初心者が失敗しないためには信頼して相談できるパートナーからの客観的なアドバイスが必要な訳

あなたは不動産投資を始める上で、信頼できるパートナーからのアドバイスを受けられているでしょうか?

初心者が不動産投資で失敗しないためには信頼して相談できるパートナーから客観的なアドバイスが受けられるということが何よりも大切です。

不動産投資に限ったことではありませんが、自分がその道のプロフェッショナルではない場合は、信頼できるパートナーからのアドバイスを受けることで失敗する確率を減らすことができるからです。

初心者が不動産投資で失敗しているケースの傾向を見てみるとほとんどが、

  • セールス電話をかけてきた初めて話した営業マンから買った
  • 物件を担当していた営業マンだけの話を聞いて買った

など、不動産投資において収益物件を購入する段階で一人の営業マンだけからの情報で買ってしまっていることが多いのが特徴です。

もちろんそれで良い収益物件を買えたという人もいるでしょう。

しかし圧倒的に多くの人はたった一人から売り込まれた情報をもとに収益物件を買うという判断をして何千万円から1億円以上の高額な買い物を簡単にしてしまっているのということが現実なのです。

この記事では、初心者が不動産投資で失敗しないためには信頼して相談できるパートナーから客観的なアドバイスを受けることの重要性についてご紹介します。

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何千万円や1億円以上もする収益不動産を購入するのにわからないことをわからないままにすると大失敗する理由

収益不動産取得での最大のリスクは『わからない』ということ

収益不動産を購入する際に『わからないこと』をわからないまま気にせずに購入してしまうということに違和感を感じなければ、いずれ大失敗して大損してしまうことになります。

それはなぜなのででしょうか?

不動産投資を事業と考えた時に、事業の売上は購入した収益物件からの賃料収入がほとんど全てという事業構造になっています。

つまり、不動産投資とは購入した収益物件の良し悪しにその収益力が大きく左右されるビジネスモデルだということになるのです。

もちろん購入後の運営管理マネジメントも重要ですが、それ以上に入口でどうしようもない物件を購入してしまうと立て直すのにも限界があります。

もし不動産投資という事業の唯一の収益を生み出す収益物件をろくに調べずに『わからないこと』をわからないまま購入してしまえば、結果的に不動産投資が上手くいったとしてもそれは投資というよりは投機で、丁半博打のようなものだと言っても過言ではありません。

上手くいっていなければ購入時に調べなかったので必然であり、上手くいっていてもそれはたまたま上手くいったにすぎず再現性もありません。

同じように購入を繰り返すうちにそのうちハズレを引いて失敗する可能性は十分にあるのです。

収益物件を表面的な数字だけで判断してリスクをろくに調べずに購入する傾向は、不動産投資初心者になるほど顕著に見られます。

収益物件を売り込んできている営業マンは当然良いことを言ってセールスしてきます。

物件を紹介してきた営業マンの言うことを鵜呑みにするのではなく、自分の目で調べて自分の頭でリスクを考えて最大リスクを見極めて事業としてGoサインを出す=購入するという『経営判断』をしなくてはならないということです。

当然リスクのない事業などありません。

だからこそ事業を継続的に成長させていくためにはそのリスクを見積もることが必要になります。

不動産投資においても同様です。

そして一棟ものの収益物件は高額な投資商品です。

高額であればあるほど、そこには万が一のリスクが内在し、リスクによるダメージも大きくなります。

なかでも最も大きなリスクは、その収益物件について『わからない』ということから生まれます。

購入してから次々と出てくる問題は購入時によく調べていないことが原因です。

この記事では、不動産投資での収益物件購入で初心者ほど『わからない』まま購入してしまって失敗しているという事実について考えます。

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会社員や公務員などの給与所得者が不動産投資をするならキャシュフローが出る収益物件一択が安心な理由

会社員がキャシュフローが出て売却可能な物件を探す重要性

サラリーマンや公務員などの給与所得者が不動産投資行う際にはどのような収益物件を狙うのが一番良いのでしょうか?

当然ながらそれぞれの不動産投資家の目的によって良い収益物件の定義は異なります。

しかし、資産を持たないサラリーマンや公務員などの給与所得者が不動産投資をして安定して収益を上げていこうとすれば、

  1. キャッシュフローが出る収益物件
  2. 売却するのに困らない収益物件

の2つの条件をできるだけ満たした収益物件を狙って買うべきです。

この記事では、サラリーマンや公務員などの給与所得者が不動産投資をするならキャシュフローが出る収益物件一択の理由についてご紹介します。

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会社員や公務員などの勤め人の方が不動産投資を始めようと思ったら年収や自己資金はいくらくらい必要なのか?

不動産投資を始めるのに最低限必要な年収や自己資金はいくらくらい?

会社員や公務員などの勤め人の方が不動産投資を始めようと思ったら年収や自己資金はどれくらい必要なのでしょうか?

不動産投資と聞くとお金持ちばかりがやっているイメージを持っているという方が多いのではないでしょうか?

例えば地主さんなどは土地をたくさん持っていて駐車場として貸していたりアパートやマンションを建てていたりして大家さんとしての賃料収入が毎月入ってきます。

また成功した会社経営者などの金融資産が豊富な資産家が不動産投資としてビルやマンションを所有して資産運用しているイメージが大きのではないでしょうか。

もちろんこのような地主さんや資産家なども不動産投資を行っているのですが、会社員や公務員といった勤め人の方(以降はまとめて『会社員』とします)が本業の仕事をしながら兼業で不動産投資を始めるケースが年々増加しているのです。

その一番の理由は会社員は銀行からの融資が自営業に比べて格段に受けやすいからです。

お金を貸す銀行側の立場から見ても会社員と自営業やフリーランスの人を比較してどちらが安定した収入を得ているかというと会社員のほうが圧倒的に収入が安定していると考えるのは明らかです。

会社員の場合はさらに勤めている会社が上場企業など大企業になればなるほどその人の信用力は高くなっていきます。

それに比べて自営業やフリーランスの方への銀行側の見方は大変厳しいものがあるのが現実です。

なぜなら自営業やフリーランスの方々は会社員に比べて売り上げ、つまり収入が不安定になってしまいがちだからです。

ただしいくら安定した収入がある会社員だとしても年収が低かったり自己資金が全く無いとなると話は違ってきてしまいます。

では初めての不動産投資ではぶっちゃけ必要資金はいくらなのでしょうか?

会社員や公務員などの勤め人が不動産投資を始めるにあたって必要な、

  • 年収
  • 自己資金

はどれくらいあれば足りるのでしょうか?

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今から不動産投資を始める初心者のねらい目物件とは?物件ジャンル別に必要な自己資金と年収を確認しよう!

今から不動産投資を始めようと考えているような不動産投資の初心者の方がこれから取り組むことができる不動産投資物件にはどのようなジャンルが向いているのでしょうか?

現在において不動産投資初心者が取り組みやすい不動産投資のジャンルは大きく分けて

  1. RC造(鉄筋コンクリート造)の一棟マンション
  2. 鉄骨造もしくは木造の一棟マンションまたは一棟アパート
  3. 区分所有(ワンルーム)マンション

の3つに絞られると思います。

不動産投資では上記の他にも商業系のオフィスや店舗のビルや区分所有などのジャンルがあるのですが、購入金額や金融機関の融資のつきやすさ(アパートローンでは無理!)、さらには購入後の運営にもそれなりの運営ノウハウが伴いますので、商業系のビルや区分所有はどちらかというと不動産投資の玄人向きのジャンルです。

不動産投資の初心者は、まずは取り組みやすいレジデンス系の上記3ジャンルから選択して不動産投資に取り組むのがおすすめです。

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優良な収益物件情報が欲しいと思っていながら営業マンに嫌われてしまう人がやっている残念な4つのNG行動

良い収益物件を買いたいと思っていながら、無意識のうちに収益物件を紹介してくれた営業マンに嫌われる行動を取ってしまってはいないでしょうか?

不動産投資において収益物件の購入すなわち収益物件の仕入れは、あなたの不動産投資の成否をものすごく大きく左右する重要なファクターです。

そして個人の不動産投資家自らが自分自身の力で一次情報として直接売主からの売却物件情報を仕入れることはほとんどありません。

なので個人の不動産投資家は不動産業者の営業マンを通じて質の良い収益物件を紹介してもらって地道にコツコツと収益物件の情報をかき集めて仕入れていくしか方法はありません。

不動産業者の営業マンは不動産業者が扱っている収益物件情報だけではなく直接売主から預かっている収益物件の情報も扱います。

そしてご存知の方も多いと思いますが良い収益物件情報のほとんどは水面下で売買されるためエンドユーザーである一介の個人の不動産投資家までは普通にやっていれば回ってこないのです。

エンドユーザーの一介の個人の不動産投資家に回ってくる収益物件情報はそういった水面下でのやり取りで売買されなかったあとの収益物件情報がほとんどなのです。

言葉は悪いですが『残りカス』です。

楽待や健美家や連合隊などの収益物件のポータルサイトや不動産会社のサイトなどに掲載されている収益物件も似たようなものです。

では、どうすれば不動産会社の営業マンから出回る前の水面下の良質な収益物件情報を紹介してもらえるのでしょうか?

それには不動産会社の営業マンとの信頼関係を築くのが一番手っ取り早いのです。

ではでは不動産会社の営業マンとの信頼関係を築くにはどうすればいいのでしょうか?

それには好かれて信頼関係を築くのが一番ですが、まずは『嫌われない』ことが大切です。

個人の不動産投資家で無意識のうちに不動産会社の営業マンに嫌われることを平気でやってしまっている人がたくさん見かけられます。

大人のビジネスマンとしてのちょっとした配慮が足りなかったというだけでその人たちは営業マンに嫌われてしまってとても損していると思うのです。

好き嫌いは相手がいることなのでどうしようもないところもあるのですが嫌われないように意識して自助努力することはできるはずです。

まだ出回っていない水面下の収益物件情報が欲しいのであれば、まずは不動産会社の営業マンに『嫌われることをしない』という意識を持つだけでもだいぶ変わるのではないでしょうか。

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投資界隈には特に悪質な不動産業者が多い!収益物件購入時に騙されて損しないための不動産業者の選び方!

不動産投資で収益物件を買う際に騙されたり損しないためにはどのような不動産業者と付き合えばいいのか?

不動産投資において収益物件を買う際には不動産業者を通すことがほとんどだと思いますがどのような不動産業者と付き合うべきなのでしょうか?

結論から言うと特定の不動産業者だけではなく多くの不動産業者と付き合った方がいい結果になることが多いです。

不動産業者を見る目も養われますし特定の不動産業者とだけ付き合っていてその不動産業者が悪徳だと最悪の結末となるからです。

悪質な不動産業者ほど人当たりがよく話した感じは良いことが多く騙されやすいので初心者ほど注意が必要です。

良い不動産業者は人によってまちまちかもしれませんが悪質な不動産業者は

  • 今だけ
  • 自分だけ
  • お金だけ

の傾向があり都合が悪いと逃げたり最悪会社をたたんでしまいます。

高額な資産を扱わせてはいけないような連中でも扱ってしまっているのでそこは購入者サイドで見極めるしかありません。

この記事では、不動産投資で収益物件を買う際に騙されたり損しないためにはどのような不動産業者と付き合えばいいのか?についてご紹介します。

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物件を見ずに買うなどもってのほか!収益物件の仕入れで失敗しないために『現地・現物・現実主義』で行動!

不動産投資の仕入れで絶対に失敗しない鬼鉄則は現地・現物・現実主義

不動産投資で失敗しないための一番の方法とはどんな方法だと思いますか?

物件を買わないという選択肢を取れば絶対に失敗しないのですがそれでは前に進みませんのでそういうわけにもいきません。

不動産投資で失敗しないための一番の方法とは一言でいうと不動産投資の仕入れ、すなわち収益物件の購入で絶対に下手を打たない、失敗しないということです。

仕事をうまく進めるために『段取り八分』という言葉がありますが、不動産投資においての成功法則も『仕入れ8割』と考えましょう。

優良な収益物件を仕入れることができれば、その時点であなたの不動産投資は『8割は成功』したようなものだということです。

仕入れを制する者が不動産投資を制すると言われているのはこのためです。

なぜなら不動産投資では仕入れた収益物件が

  1. 家賃収入であるインカムゲイン
  2. 売却益であるキャピタルゲイン

という不動産投資の収益の2本柱を生み出す唯一の根源であるからです。

そんな不動産投資の収益の全てを担っている重要な鍵となる収益物件を仕入れるときに、人から聞いた情報だけで適当に購入してしまってはいないでしょうか?

  • 営業マン、担当者に強くすすめられたから
  • ローンが通って買うことができる物件だったから
  • 提示されたレントロールの収益がよかったから

などなどの理由で現地も見ずに何千万円はたまた何億円の買い物を書類だけで進めてしまってはいないでしょうか?

これ絶対にダメですからね。

これだけは断言します。

不動産投資で失敗してしまった人の9割以上は現地を踏んでいません。

現地を踏んでいないので生の現物不動産も見ていません。

現物不動産を見ていないので現実的にかけ離れた数字を見たとしてもおかしいとも気づくこともできません。

これらをまとめて『現地・現物・現実主義』と私は言っています。

私の不動産の師匠から叩き込まれたことです。

これは本当に使える原理原則なので私のブログにご訪問頂いたあなたにも『現地・現物・現実主義』をここでこっそりとご紹介します。

不動産投資の仕入れで失敗しないための鬼の鉄則として『現地・現物・現実主義』ぜひ実践して欲しいなと切に願います。

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これを聞け!収益物件の現地近隣賃貸業者への家賃相場調査のヒアリングで聞くべき5つの重要ポイント!

収益物件の購入検討時に現地の近隣賃貸不動産業者への家賃相場等のヒアリング調査を行うことはとても大切です。

ただ、やみくもに聞いても聞くべきことを聞けずどうでもいいことを聞いてしまっていたということになりかねません。

相手も不動産業者でプロなので、どシロウト前回で質問すると面倒くさそうと思われて適当にあしらわれてしまうかもしれません。

そうならないように、現地の近隣賃貸不動産業者への家賃相場等のヒアリング調査で聞くべきことを整理しておきましょう。

ここでは最低限聞いておきたいポイントを5つに絞って解説しています。

ぜひ参考にして現地ヒアリング調査を行ってください。

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収益不動産売買時の土地価格と建物価格は自由に決めていいの?減価償却や消費税額にかかわるので重要!

収益物件購入時の土地と建物の価格はどう決めればよいのか?

収益物件を購入する際に、減価償却による効果的な節税のために、なるべく建物の金額を大きく取りたいと考えるのではないでしょうか?

そこで問題になるのが不動産売買において収益物件の価格の中で土地と建物の価格割合をどのように決めたらよいのかということだと思います。

実は不動産売買における収益物件購入時の土地と建物の価格内訳は、原則として売主・買主間の合意に基づいて決定することになります。

売主が建物価格を低くしたいが買主は建物価格を高くして欲しいなど希望が相反する場合は、売主・買主間での調整が必要となります。

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