物件取得・仕入戦略|不動産投資は収益物件の仕入8割!



一棟収益物件による不動産投資の成功と失敗は購入する一棟収益物件の仕入れの良し悪しにほぼすべてがかかっているといっても過言ではありません。

段取り八分という言葉がある通り不動産投資では仕入れ八分どころ仕入れがほぼすべてです。

不動産投資は収益不動産を仕入れて運用する投資のため収益物件を仕入れないことには始まりません。

一棟収益不動産投資において収益を生み出す一棟収益物件の仕入れ戦略がうまくいくかどうかが一棟収益不動産投資を成功に導くために大きな影響力を持つのです。

一棟収益不動産投資の成功は仕入れで8割以上決まってくると言っても言い過ぎではありませんと前述しましたが、逆に一棟収益物件の購入仕入れで失敗してしまうとそのあとのリカバリーは相当大変になると覚悟するべきです。

一棟収益物件の仕入れで失敗して儲からない一棟収益物件を購入してしまったばっかりに苦しい一棟収益不動産投資の運営になってしまっている人が大勢います。

一棟か区分か、RCか木造か、固定資産税評価額や担保評価額、銀行評価の出る物件か、レントロールや物件概要書、現地調査や賃貸会社へのヒアリング方法など、ここでは一棟収益不動産投資の一棟収益物件購入仕入れ戦略に関連するコンテンツをまとめています。

見ずに買うのは論外!不動産投資で儲けるために収益物件を現地確認するための8つのセルフチェックリスト

収益物件の現地確認効率化8つのポイント虎の巻

不動産投資で購入を検討している収益物件の現地確認をきちんと自身で行っているでしょうか?

また現地確認しているとしてもぶらっとなんとなく全体を見て終わりにしていないでしょうか?

ましてや現地を一度も見ずに業者任せにして購入していたりしないでしょうか?

現地を確認せずに収益物件を買ってしまったがために不動産投資で大失敗している例は本当に多いです。

不動産投資に限ったことではありませんが不動産はひとつひとつが世界にひとつの物件で、全く同じ物件は二つとない『生き物』です。

厳しいですが現地確認を怠ったばっかりにとんでもない収益物件をつかまされてしまったとしてもそれは自己責任となるのがプロの世界です。

なので購入を検討する際は買い付けを出す前に必ず自身の目で現地を確認ておきましょう。

足が早そうな物件の場合はのんびりやっていると物件がなくなりますのでこの限りではありませんが、急いで買って物件に瑕疵があれば大きな損失になりますので最低限の現地の確認を自分でしておくほうが安心です。

この記事では不動産投資で儲けるためにきちんと収益物件を現地確認するための8つの必須セルフチェックポイントをご紹介します。

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ハワイの不動産投資で失敗した人の原因となっているすぐに改めるべき不動産投資に対する甘すぎる考え方

ハワイの不動産投資はイメージ先行で憧れだけや減価償却狙いでよく調べずに投資して大損する人が続出

ハワイの不動産オーナーになるということはハワイという響きもよく多くの不動産投資かがハワイの不動産を買って不動産投資を行なっています。

インターネットの広告やパンフレットなどでよさそうな条件が並んでいてあなたも不動産投資の仕入れとしてハワイの不動産投資を考えたことがあるかもしれません。

しかしながらハワイ不動産の良いイメージだけ先行していますが自分自身を顧みてハワイの不動産についていったいどれほどのことを知っているといえるか胸に手を当てて考えてみる必要があります。

そこにはそれほど甘くない現実があることも知っておくことです。

日本国内での不動産投資でも同じなのですが

  • 人から聞いただけ
  • 本で読んだだけ
  • パンフレットで見ただけ
  • 営業マンに勧められただけ

などの理由で何千万から何億という不動産投資を行うと万国共通で落とし穴が待っているということです。

それはサラリーマンがワンルームマンション投資で失敗するケースとも酷似しています。

不動産投資は自己責任であり自分自身で明確な判断基準を持って取り組むべきものです。

日本での不動産投資ですら思ってもみなかったトラブルに巻き込まれることもあるくらいですので遠くハワイの地でもし何かあったとしても対処すら難しいというのが現実です。

この記事では、ハワイの不動産投資で失敗した人の原因となっているすぐに改めるべき不動産投資に対する甘すぎる考え方についてご紹介します。

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サラリーマンが不動産投資で資産家と同じような買い方をしても絶対に儲からない!サラリーマンが勝つには?

資産を持っている資産家と会社員の不動産投資法戦略の違い

サラリーマン不動産投資家と資産家との不動産投資の仕入れの違いはどこにあるのでしょうか?

資産家の保有している収益物件は

  • 銀行からの借り入れがない
  • 残債の割合がサラリーマン投資家よりも少ない

ことが特徴です。

そして家賃収入の大部分をそのまま収入とすることができるのが資産家の不動産投資なのです。

資産家は資産保全と安定性を重視する投資戦略で、利回りは多少低くても安定的な賃貸需要が見込めて土地の値段も下がりにくいような立地の良い収益物件を好んで所有しているケースが多いのが特徴的です。

サラリーマンの不動産投資家が資産家と同じように収益物件を仕入れようとしても元手がないため不可能です。

この記事では、不動産投資でサラリーマンが勝つために絶対に外せない収益物件の仕入れ方をご紹介します。

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キャッシュフローはいくら出る?一棟収益不動産投資のキャッシュフロー計算を簡単に計算できる3つのポイント

不動産投資において『いつまで』『いくら』キャッシュフローが出るのかのキャッシュフロー計算をできるだけ簡単にできればいいなと考えたことはないでしょうか?

不動産投資のキャッシュフロー計算を実際の手取りに近い方法で算出してキャッシュフローをシミュレーションできれば一番いいのですが、キャッシュフローを正確に計算するのには難しさがあるので簡単な方法で計算する方法を知っておくとスピードもアップできて便利です。

ところで、なぜ正確に不動産投資のキャッシュフローを算出するのは難しいのでしょうか?

それは、

◎キャッシュフロー=税引後利益-返済元金+減価償却費

となり金融機関もそのような見方をするのですが、これを事前に正確に計算することは難しいのです。

それは、

  • 税引後利益の計算の難しさ
  • 返済元金の計算の難しさ

があるからと言われています。

この記事では、不動産投資のキャッシュフロー計算をできるだけ簡単にする3つのポイントをご紹介します。

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大失敗する前に知っておきたい公務員が初めての不動産投資で失敗してしまう4つの失敗パターンとその対策

大損する前に知っておきたい公務員が不動産投資を始めて大失敗してしまう4つの原因の傾向と対策

公務員の方で不動産投資を始めている方が増えていますが、それに比例して失敗事例も増えています。

公務員という職業は不動産投資をする上で非常に高い与信があるため不動産投資を行う際にも何をするにも普通のサラリーマンや公務員とは比べ物にならないくらいとても有利にことが運びます。

しかしその反面、公務員だからゆえに起こりやすい失敗というものも確かに存在します。

公務員が不動産投資において失敗してしまうケースとそれに対する対策をケーススタディしておくことはとても役に立つと思います。

この記事では、大失敗する前に知っておきたい公務員が初めての不動産投資で失敗してしまう4つの失敗パターンとその対策についてご紹介します。

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固定資産税評価額が不明でも不動産投資ローン打診時の担保評価額を自分で簡単に概算できる8つの計算方法

固定資産税評価額が分からない時の担保評価に即役立つ8つの計算式

収益物件の物件概要書では固定資産税評価額までは記載されていないことが多いです。

収益物件を紹介している不動産会社に問い合わせてみてもし評価証明があれば手っ取り早いのですが残念ながら評価証明が無いという場合も少なくありません。

固定資産税評価額が分からなければ、収支計算や担保評価が出せないので物件の検討も進まないと考えてしまうのは早合点です。

概算レベルでも固定資産税評価額を推測して概算で収支をはじいてみることが大切です。

通常であれば収益物件の収支計算をしたい場合で正確に収支計算や担保評価をするためには、

『土地と建物の固定資産税評価額』

を知る必要があります。

土地・建物の固定資産税評価額が分からないと、

  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 登録免許税

などの計算ができないからです。

固定資産税評価額が正確には分からないという場合でも、担保評価額を自分で簡単に概算する8つの計算方法ご紹介します。

ぜひ実践してみて下さい。

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不動産投資の初心者でも誰でも今すぐ簡単にできる不動産投資の実質利回り(NET利回り)の簡易計算方法

不動産投資の収益物件選定の段階で、正確な実質利回り(NET利回り)の計算をすることは意外と大変なのではないでしょうか?

結論から言うと収益物件選定の段階で実質利回り(NET利回り)を正確に出すことは時間と労力がかかりすぎるのであまりおすすめできるものではありません。

なぜなら予測しないといけない空室損や修繕費用、登記簿謄本の面積から登記費用や司法書士事務所費用などを割り出すことはその場ですぐにできることではないからです。

収益物件選定の段階では実質利回り(NET利回り)は簡易計算しておいて物件選定の判断スピードを速めることが先決です。

この記事では知っておくと便利な不動産投資の収益物件の選定に役立つ実質利回り(NET利回り)が誰でもすぐに簡単に出せる簡易計算方法をご紹介します。

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不動産投資で収益物件の物件概要書はこれだけを見る!物件概要書だけでも見極められる7つの必須チェック項目

8割の物件概要書をふるいにかける最優先チェック3項目

不動産投資で収益物件を探す入口となる物件概要書で収益物件の良しあしをdできるだけ短時間で簡単に見極めるにはどうすれはいいのでしょうか?

単純に言えば自分の収益物件の選定基準を満たすのかどうかを見極めればいいことになります。

収益物件の物件概要書を見る手順は人それぞれだと思いますが代表的な例をご紹介します。

収益物件の物件概要書を見る際に最優先チェック項目だけで全体の7割~8割程度は検討対象外にすることができると思います。

この記事では、不動産投資で収益物件の物件概要書での見極めはこれだけを見る!7つの必須チェック項目をご紹介します。

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地主は最強?地主は最強の不動産投資プレーヤーだと思われがちだが一般の不動産投資家とはスタンスが違う件

地主の新築アパート建築と会社員の不動産投資は全くの別物

地主とはその名の通り土地を所有していてその土地を駐車場などで貸していたり土地の上にアパートなどの建物を建てて賃貸している人のことをいいます。

不動産投資においてサラリーマンや公務員などの一般不動産投資家よりも土地を持っている地主のほうが不動産投資では断然有利だと思われるのではないでしょうか?

地主は土地を持っているので、その土地の上に建物を建てるだけで不動産投資が始められます。

なので地主はサラリーマンや公務員などの一般の不動産投資家よりは土地代がかからずに不動産投資を始められるという点でスタート地点でかなり優位に立っているといえるでしょう。

地主が最強と言われるゆえんです。

しかし、地主は一般の不動産投資家とは違ったスタンスで不動産投資を考えています。

なので不動産投資はサラリーマンや公務員などの一般の不動産投資家であってものそれぞれの目的に応じた投資戦略を持って土地を持っている地主とは違ったアプローチをすることで、土地や資産を持たない普通の一般不動産投資家でも十分に戦えます。

この記事では、不動産投資へのスタンスがサラリーマン投資家とは全く違う地主とはどのような人たちなのかについてご紹介します。

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サラリーマンや公務員が副業としての不動産投資で新築アパートを購入するメリットとデメリットとは?

会社員の新築アパート投資のメリットとデメリット

サラリーマンや公務員で副業としての不動産投資を検討していて中古収益物件の利回りが低下してくると、新築アパートを購入して不動産投資を始めるということも選択肢の一つになってきます。

新築アパートでの不動産投資はサブリースがついていたりして安定的に運用できるメリットがあるので取り組みやすい反面、当然デメリットもあります。

土地から仕入れて設計士と一緒に図面を描き、イチからすべての計画に関与するようなセミプロの人がいる一方で、新築アパートを購入て不動産投資を始めようと考える多くの人は不動産会社が立てた建築プランにそのまま乗るような形で新築アパート投資に取り組んでいます。

初心者で土地から仕入れてイチからすべて計画して取り組むのは困難ですが、不動産会社の建築プランに乗る場合でも収益性は物件によって大きく異なるので、立地と価格のバランスが取れた物件選びが重要になります。

この記事では、サラリーマンや公務員が副業としての不動産投資で新築アパートを購入するメリットとデメリットをご紹介します。

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現地踏む前の準備が大切!不動産投資で遠方の収益物件を効率良く検討するための現地調査のコツはこれ!

遠方の物件を検討する際の現地調査のコツとチェックポイント

不動産投資で遠方の収益物件を検討する際に行う現地調査は手間と時間がかかりますが、効率的に限られた時間を有効に使う何か良い方法はあるのでしょうか?

これは遠方に限った話ではありませんが物件の調査に現地に赴く際には机上でできることは事前にすべてやっておくことが鉄則です。

遠方であれば道中の時間がかかりますのでなおさら事前準備が重要です。

収益物件の現地調査では、

  • 物件の基礎や躯体に問題はないか
  • 清掃やメンテナンスなどの行き届き具合
  • 屋上防水の状況
  • 反社会的勢力などの問題がありそうな入居者がいないか
  • 外壁にクラックや水漏れの跡などがないか

などを現地を踏んで確認します。

この作業を怠ると後で痛い目にあう可能性が高くなります。

しかしあくまで現地で物件を見ることは良い収益物件を取得するための手段であり現地に行くこと自体が目的ではないことを忘れないことです。

この記事では、不動産投資で遠方の収益物件を効率良く検討するための現地調査のコツとチェックポイントをご紹介します。

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サラリーマンや公務員が不動産投資で粗悪な収益物件をつかまされて失敗してしまっているたった1つの理由!

会社員投資家が変な収益物件を買って失敗するたった1つの理由

サラリーマンや公務員の方が不動産投資で変な収益物件を買って失敗しないためには一番何に気をつけるべきなのでしょうか?

不動産投資で最初からダメだとわかりきっている収益物件を買う人はまずいません。

なので自分が不動産投資で購入した収益物件が失敗だったかどうかというのは、実際に購入して不動産投資として運用してみてから徐々に判明することになります。

不動産投資において自分が意図しない収益物件を買って失敗してしまうのは、収益物件購入時の地元の賃貸不動産会社へのヒアリングが足りていないことがすべてといっても言い過ぎではありません。

特にサラリーマンや公務員の方は不動産投資において場数を踏んでいるわけではありませんのでついつい収益物件を紹介してきた不動産会社に言われるままになってしまう傾向が強いといえます。

この記事では、サラリーマンや公務員が不動産投資で変な収益物件をつかまされて失敗してしまっているたった1つの理由をご紹介します。

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不動産投資で土地が狭くて収益が多い収益物件と土地が広くて収益が少ない収益物件ならどちらが儲かるのか?

収益物件の価格が収益性と資産価値で決まる事例

不動産投資で、

  • 土地が狭くて収益が多い収益物件
  • 土地が広くて収益が少ない収益物件

ならどちらを優先的に買うほうが儲かるのでしょうか?

収益物件で利益を出すポイントは物件価格が投資回収額を下回らないことです。

そのためには投資回収を早く進めることと同時に物件価格が下がらないことが重要になります。

では収益物件の価格はそもそもどのような形で決まるかというと、結論から言うと、収益物件の価格は、

  • 収益性
  • 資産価値(土地値)

によって決まります。

この記事では、不動産投資で土地が狭くて収益が多い収益物件と土地が広くて収益が少ない収益物件ならどちらを買うのかという事例をご紹介します。

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不動産投資の4つの目的別の投資戦略⇒①インカムゲイン②キャピタルゲイン③節税対策④相続対策を解説

インカムゲインだけではない成功する不動産投資の4つの目的

不動産投資の目的は人それぞれですがいくつ考えられるでしょうか?

不動産投資は目的によって進め方が異なってきます。

  1. インカムゲイン(賃料収入)
  2. キャピタルゲイン(値上がり益)
  3. 節税対策
  4. 相続税対策

などや、上記をいくつか組み合わせたものまで様々です。

ある人にはインカムゲイン(賃料収入)が王道だといっても、見方が変われば何が一番良いかは人それぞれといえます。

資産背景や目的によって取るべき投資戦略変わってきますので、自分が何を目指して不動産投資を行うのかを整理して明確にしておく必要があります。

この記事では、不動産投資の4つの目的別の投資戦略をご紹介します。

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まずこれを調べる!一棟収益の物件資料の必須チェック4項目⇒①違法建築②積算価格③返済比率④稼働率

物件概要書を見る際に気を付けたい投資家目線4ポイント

一棟収益の物件資料を見る際に何に気を付けてどこに注目して見ればいいのでしょうか?

一棟収益物件の物件資料を見る際に特に気を付けたいポイントは4つあります。

  1. 違法建築かどうか
  2. 物件の積算価格
  3. 返済比率
  4. 現況稼働率

の4ポイントをまずは確認し、それで問題がなさそうならレントロールなどの詳細資料を取り寄せたり現地確認に行くのがいいでしょう。

この記事では、一棟収益物件の物件資料必須チェック4項目①違法建築②積算価格③返済比率④稼働率をご紹介します。

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不動産投資で成功する人といつもうまくいかない人の3つの違いは①行動量②判断基準③意思決定力がレベチ!

不動産投資に成功しやすい会社員に共通する3つの行動特徴

不動産投資で成功している人となかなか成功しない人の違いはどこにあるのでしょうか?

不動産投資に性格の向き不向きはないと思いますが成功している人に共通する特徴はあります。

不動産投資に生まれ持った性格の向き不向きはあまりないものの不動産投資で成功する人は思考面・行動面において共通的な特徴があるのも事実です。

それは次の3点です。

  1. 行動量が多い
  2. 選択基準をしっかり持っている
  3. 意思決定が早い

また不動産投資は多かれ少なかれ融資を受けて借金をする必要あるので

  • 借金に対して必要以上にリスクを感じる
  • 借金に対して論理を超えた抵抗感を覚えたりする

などの人は強いて言えば不動産投資には向かないと思いますのでやめたほうがよいとは思われます。

この記事では、不動産投資で成功する人といつもうまくいかない人の3つの違いについてご紹介します。

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不動産投資はリスクがたくさんある?不動産投資のリスク回避のために絶対に知っておくべき6つのリスク!

知って安心!不動産投資6大リスクのコントロール法

不動産投資にはリスクがたくさんありどこか怖いイメージもあるのではないでしょうか?

どこか怖いというのは何がリスクなのかはっきりと分かっていないことが原因でもあります。

不動産投資に限った話ではなく投資にはそれぞれリスクがあります。

それは事業やビジネスでも同じです。

予測し得るリスクに対処しながらリターンを最大化しようと考えることが投資やビジネスの基本となります。

そして不動産投資のリスクに対してどのような対応をとるのかを事前に決めておけばかなりの部分でのリスクヘッジとなります。

この記事では、不動産投資のリスクを回避するために絶対に知っておくべき不動産投資の7つのリスクをご紹介します。

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不動産投資で成功する人は『投資戦略』と『行動継続力』があり失敗する人は戦略を考えないし行動もしない

会社員の不動産投資で成功する人と失敗する人の2つの違い

サラリーマンや公務員に限りませんが、不動産投資で成功する人と失敗する人にはどのような違いがあるのでしょうか?

不動産投資で成功している人は良い収益物件を購入できています。

不動産投資は『仕入れ8割』とも言われていて良い収益物件を購入できれば成功する確率をかなり上げることができるからです。

そして不動産投資で成功している人は次の2点を満たしていることが多いです。

  1. 十分な情報収集に基づいた投資戦略を持っている
  2. 結果が出るまであきらめずに行動を続けられる

不動産投資において一定の成功をおさめている人は投資戦略に基づいた行動力があるということです。

この記事では、不動産投資で成功する人は『投資戦略』と『行動継続力』があり失敗する人は戦略を考えないし行動もしないという事実をご紹介します。

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不動産投資で地方物件を購入する場合に注意すべきポイントはコレ!⇒エリアの市場規模と良い管理会社があるか

地方の収益物件の購入を検討する場合に注意すべきこと

不動産投資を行うにしても都心部では収益物件の価格も上がり、利回りの出る収益物件が見つけにくくなっています。

なので、必然的に利回りの出る収益物件を求めて地方の収益物件を検討する人が増えることになります。

しかし、地方の収益物件は土地勘が無いため、

  • 相場が分かりにくかったり
  • 管理運営が心配だ

と考えて躊躇する人も多いのではないでしょうか?

ひとつの指針として、流動性の観点から人口50万人以上の都市圏に絞るべきだといえますがそれも絶対ではないところが不動産投資の仕入れの難しいところです。

この記事では、不動産投資で地方の収益物件の購入を検討する場合に注意すべきことについてご説明します。

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