不動産投資で空室の多い収益物件を購入する場合には空室対策が肝となってきますが、収益物件購入前から事前に自分で空室対策を行うことができることをご存知でしょうか？
収益物件に空室があるというのは事前に分かっていることなので、収益物件を購入してから空いている部屋をどうやって埋めようか悠長に構えてぼちぼち考えてしまっていては、空室期間をみすみす延ばしてしまっているようなものです。
空室の多い収益物件を購入する場合には、その収益物件を購入する前から、事前にその収益物件はどのようにしたら空室が埋まるかの分析をある程度しておくと購入後にあわてなくてすみます。
多くのベテランの不動産投資家やプロは肌感覚で空室対策の重要性を分かっているので、意識しているかしていなかは別として空室のある収益物件の購入前にはいろいろと確認やシミュレーションをしています。
この記事では、不動産投資で空室の多い収益物件を購入する場合に購入前から自分で簡単にできる7つの空室対策をご紹介します。
収益物件のあるエリアの空室率と家賃がいくらで埋まるかを確認しましょう
不動産投資で空室のある収益物件を購入する場合には空室対策が重要だと申し上げましたが、まずは検討している収益物件の立地エリアが、実際にどれくらいの空室率とどのくらいの家賃帯で決まるかを賃貸募集店に確認します。
『HOME’S不動産投資』でもある程度の確認はできますが、調査データの年代が古いことがあるので、現在の賃貸マーケットと状況が異なることがありますのであくまで参考としたほうがよさそうです。
エリアの賃貸募集店の担当者や店長に、近隣エリアの空室率をきちんと確認するのが一番です。
新築の場合は、建築する前に自分の作ろうとしている間取りをベースに確認することになります。
収益物件購入前に自分で簡単にできる空室対策の7つの確認ポイント
①対象物件の間取りと近い間取りの空室率
②対象物件の間取りと近い間取りの決まる家賃帯
- 駅から5分以内
- 駅から10分以内
- 駅から15分超
③ワンルームは『バストイレ別』と『ユニットバス』別に確認
- 今の入居者はバストイレ別を希望する。
- 3点ユニットバスは家賃帯がどんどん下落しているので重点的に確認したほうがよい。
④ペット可にした場合の家賃の水準を確認
- ファミリータイプのペット可は少ない。
- ペット可にした時の競争力の確認をしておく。
⑤駐車場の有無が決まりやすさにどれくらい影響するかを確認
- 地方であれば、1台でよいのか、2台必要なのかなど。
⑥上記①～⑤を構造別に確認
- 木造アパート
- 鉄骨造(S造)
- 鉄筋コンクリート造(RC造)
⑦最近の傾向
- どの間取りの空室が増えているのか。
- どの設備が人気があり、不人気か。
事前確認で間取りごとの入居率を重点的に確認すれば尚よし
1Kタイプの物件であれば、確認する対象は、
- ワンルーム
- 1K
- 1DK
- 1LDK
までとなります。
単身者が住む間取りはすべて確認するようにします。
なぜなら、1Kが現在埋まっていてもワンルームが埋まっておらず賃料が下がっていると、その影響を受けて1Kの空室率が上昇したり家賃の下落する可能性が上がったりするからです。
そのため、対象物件の間取りがワンルームであればワンルーム全体の間取りの確認が対象となります。
また、ファミリータイプであれば、
- 2DK
- 2LDK
- 3LDK
- 4LDK
などが対象になってきます。
このように、対象物件の間取りを確認していくと空室の状況が手に取るように分かるようになります。
対象物件の空室対策に必要な項目がざっくりとですが出てきます。
- 空室が埋まりやすいかどうか
・・・空室を現状の家賃で埋めることができるか - 空室が出たときに家賃を下げる必要があるかどうか
・・・収益の悪化リスクがどれだけあるか - リフォームすれば家賃を上げることができるか
・・・改修費用の見積もりが必要かどうか - ペット可やバストイレ別にすれば決まりやすくなるか
・・・改修費用の見積もりが必要かどうか - インターネット無料を入れたほうがいいかどうか
・・・設備投資が必要かどうか
などです。
これらを事前に詳しく知ることが空室対策の基本となります。
そして、これらの空室対策の基本ができるようになると、購入する際の価格決めに空室リスクを織り込んだ買付が出せるようになります。
おわりに
- 空室対策の基本は、事前に調査をすること。この手間を省いてしまう人が非常に多い。
- 賃貸募集店に電話確認することで、該当エリアの8割程度のことが分かってくる。
- 事前調査項目を丹念に確認することが空室対策の第一歩となる。
