一棟収益投資の法人化｜不動産投資を法人化してより多くの現金を手元に残す

不動産投資において一定規模以上を目指す場合にサラリーマンや公務員の投資家が法人を設立して収益物件を購入していく場合が多いのでしょうか？

そしてそのメリットは何なのでしょうか？

サラリーマンや公務員が資産管理法人を設立して不動産投資を法人化することで、

• 税率面での節税対策
• 法人としての継続融資の受けやすさ

の2点で大きなメリットを享受することができ不動産投資が有利になります。

不動産投資において新設法人を作ってその法人で融資を受けて収益物件を購入する方法は、今では広く一般的に行われています。

その際には個人の資産管理法人を設立するることになり、資産家が資産管理や相続を目的として会社を持っているのと同じ仕組みになります。

こうした資産管理法人への銀行の融資審査は、あくまでも融資を銀行に対して依頼する個人が対象になりますので、個人への融資と同じく、個人の収入や自己資金などの個人属性が重要になります。

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不動産投資でローン融資を活用して法人で収益物件を買い進める王道は、黒字決算を続けて内部留保(純資産)を積み上げて銀行からの信頼を厚くすることです。

しかしこのやり方だと法人の数年間の決算書や確定申告の実績が必要となりそれなりの時間がかかることになります。

それに比べて新設の資産管理法人の場合はまだB/SやP/Lがないために、銀行の融資審査では社長個人の属性と金融資産しか見る術がありません。

この新設の資産管理法人の特徴を考慮して収益物件を買い進める方法が、

『1物件・1法人』

で行う方法なのです。

『不動産業界あるある』なのですが、『1物件・1法人スキーム』しかり『スルガスキーム』しかり、『〇〇スキーム』と名付けられるとほとんどが不正との黒に近いグレーゾーンというか抜け道というかそういったものになっていることが多いので要注意です。

あとでバレて被害を受けるのは一般人の買主様になることがほとんどですので勧められても安易に乗らないようにしましょう。

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不動産投資を法人化すると個人所有よりも節税できるとは聞いていても、具体的にはいったいどういった方法で節税できるのでしょうか？

不動産投資を法人化した場合に、個人所有にはない法人での節税可能なポイントとして、

• 役員報酬
• 倒産防止共済
• 小規模企業共済
• 任意償却
• 法人保険

などの方法があげられます。

法人保険に関しては別の機会でまとめていますので、ここでは法人保険以外の、不動産投資を法人化したら使える4つの節税対策(役員報酬・倒産防止共済・小規模企業共済・任意償却)をご紹介します。

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不動産投資の法人化の最大の目的は節税によるキャッシュフローを増やして手取り収益を増やすことです。

しかし何でもかんでも法人化すればよいというわけではなくバランスが必要になります。

では不動産投資の法人化によるメリットとデメリットにはどのようなものがあるのかご存知しょうか？

不動産投資を法人化することのメリットとしては、

• 節税幅が個人より幅広い
• デフォルトを隔離できる

不動産投資の法人化のデメリットとしては、

• 法人設立にかかるイニシャルコスト
• 法人運営や決算、税金等のランニングコスト
• 代表であっても個人のように自由にお金を使えない

などがあげられます。

この記事では、不動産投資で手取り収入を増やすために熟知しておきたい不動産投資の法人化のメリットとデメリット【総まとめ】をご紹介します。

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不動産投資において所有している収益物件が増えてくると、全てを個人で購入していると所得税の税率が高くなってしまいます。

不動産投資を拡大していって個人での所得税の税率が高くなってくると、税金の負担を考えて資産管理会社を作って法人化しようと考えるケースが増えてきます。

では不動産投資において資産管理会社を新たに作るメリットとはどのようなものがあげられるのでしょうか？

資産管理会社を新たに作るメリットとして、

• 個人との税率差による節税
• 経費枠の拡大
• 所得の分散

などがあげられ、当然同時にデメリットもあります。

この記事では、資産管理法人を新たに作って不動産投資を法人化するとどのようなメリットとデメリットが発生するのか？についてご紹介します。

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会社経営者で本業以外に不動産投資で収益物件の運用を行っている人が多いのはなぜなのでしょうか？

それは会社経営者に収益物件の運用での不動産投資は非常に向いている投資先といえるからです。

投資先としては、収益物件の他にも、株や投資信託、金などといった金融商品があります。

また、収入を増やすためであれば本業以外に例えば飲食店を手掛けるという選択肢もあります。

どちらが良い悪いという話ではなく、目的に応じて使い分けることが大切です。

ではなぜ収益物件がおすすめなのか、この記事では、社長や会社経営者で本業とは別に不動産投資をしている人が多い3つのなるほどな理由をご紹介します。

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不動産投資の法人化の際に資産管理法人を設立しますが資産管理法人の利用形態は一通りではないことをご存知でしょうか？

不動産投資の法人化の際に設立する資産管理法人には実は下記の3つの利用形態があります。

1. 設立した資産管理法人で収益物件を取得する利用形態
2. 設立した資産管理法人がオーナーからサブリースを行う利用形態
3. 設立した資産管理法人を管理会社として運営する利用形態

上記それぞれの資産管理法人の3つの利用形態のメリットとデメリットを理解し、自分の不動産投資戦略に合った方法で資産管理法人を設立し不動産投資の法人化を行うことでその効果とメリットを最大化させることができます。

一般的には取り組みの難易度と資産管理法人設立による節税効果は比例します。

ここでは、不動産投資の法人化のメリットを最大化する資産管理法人の3つの利用形態の選び方についてご紹介します。

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不動産投資での資産管理法人設立の届出書に関しては税理士さんや司法書士さんでもなければ初めての時などは誰でもよく分からないと思います。

しかし税理士さんに依頼するにしても、その税理士さんが詳しいのかどうかを知るためにも資産管理法人設立の届出書に関して不動産投資家自身が知っておくという価値はあります。

不動産投資の法人化を行うために新規の資産管理法人を設立するには

• 会社形態(株式会社など)を選択する
• 資本金を決める
• 出資割合を決める
• 決算期を定める

などの法人設立届出書の諸手続きが必要です。

不動産投資の法人化のスタートである資産管理法人設立届出書の手続きで失敗しないために不動産投資家自身でも一通りの内容を把握しておけば鬼に金棒です。

この記事では、不動産投資で資産管理法人設立時の①株式会社か合同会社か②資本金③出資割合④決済期の決め方をご紹介します。

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公務員と言えば一昔前であれば絶対安定の非常に優良な就職先であり公務員に就職できれば将来安泰などと言われてきました。

しかし最近の公務員はというと少し様相が変わってきています。

郵政民営化が記憶に新しいですが、これによって今後他の公務員もいつ民営化されて民間企業扱いされるか分からなくなりました。

万が一勤めている先のお役所が民営化されることとなれば、一夜にして一転して民間企業に勤めるサラリーマンと何ら変わらない扱いとなってしまうのです。

また公務員は民間で通用するスキルをもつことが難しいため辞めたくても辞められないという人もいますが潜在的には辞めたいと思っている人はたくさんいます。

このように公務員は一生安泰と考えるのではなくもっとチャレンジしたいという人も増え、公務員としてすべてを捧げる人生ではなくなってきています。

だからこそではありませんが、公務員にこそ求められる『第二の収入』が不動産投資と思います。

この記事では、不動産投資を法人化して公務員が副業禁止規定に絶対に引っかからないための資産管理法人設立時の注意点についてご紹介します。

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