不動産投資を法人化すると個人所有よりも節税できるとは聞いていても、具体的にはいったいどういった方法で節税できるのでしょうか？
不動産投資を法人化した場合に、個人所有にはない法人での節税可能なポイントとして、
- 役員報酬
- 倒産防止共済
- 小規模企業共済
- 任意償却
- 法人保険
などの方法があげられます。
法人保険に関しては別の機会でまとめていますので、ここでは法人保険以外の、不動産投資を法人化したら使える4つの節税対策(役員報酬・倒産防止共済・小規模企業共済・任意償却)をご紹介します。
不動産投資の法人化での節税対策①：役員報酬での節税対策ポイント
法人の役員報酬をどのように支払えば節税になるのでしょうか？
間違った役員報酬の支払いをすると節税にならないばかりか納税額が増えてしまうことも考えられますので注意が必要です。
法人からの役員報酬が節税になる仕組みとは？
個人での不動産投資の場合は自分自身に給与を支払うことができず収入がそのまま所得になります。
不動産投資を法人化して法人から給与を支払うと、
- 法人側では給与が損金扱いとなり税金が少なくできる
- 法人から給与を受けた人は給与所得控除が使えるため課税所得が下がる
という法人側と個人側のダブルのポイントで所得を圧縮して節税することができます。
個人では青色申告で配偶者である奥様などに給与を支払うときには専従者給与を払うことができますがかなり制限があります。
法人から役員報酬を支払う場合には個人の専従者給与より多く支払うことができるので、課税所得の低い家族へ給与を支払い節税することができます。
法人の役員報酬と個人の専従者給与を下記で比較します。
法人からの役員報酬の場合
- 法人として：本人と配偶者の役員報酬分が損金扱い。
- 個人として：本人と配偶者は給与所得控除が適用できる。個人の税率次第で、法人と個人の税率をコントロールして節税ができる。
個人からの専従者給与
- 個人として：本人は専従者給与分のみ控除される。配偶者は給与所得控除が適用される。
- 専従者給与の制約があるので限定的にしか節税できない。
役員報酬の金額はいくらでもいいのか？
社会通念上妥当な報酬金額であれば認められます。
ただし帳簿を整理するだけで月100万円の役員報酬を支払ったような場合は税務署から否認されることがあります。
税務署から否認された場合は否認された分の金額が贈与扱いになるので注意が必要です。
どこまでが役員報酬として妥当なのかは総合的に判断されますので信頼できる税理士と相談するのが安心です。
役員報酬での会社側・本人・配偶者のポイント
本人と配偶者の2人の法人のケースです。。
会社(支払側)のポイント
会社側で検討するべきは法人としての社会保険への加入です。
社会保険料は会社(支払側)と配偶者(受取側)の折半となり社会保険料はけっこうな金額のため入りたくないところだと思います。
そのため入らなくてもよい『非常勤』の方法をとります。
不動産投資では配偶者の労働はそれほどないので非常勤役員として業務をしてもらう形にすることで社会保険に入る必要がなくなります。
『非常勤』の基準はかなり曖昧ではあるのですが一般的には出勤時間が『フルタイムの3/4以下』を言うようです。
また年収見込みが130万円未満の要件を満たす場合は扶養控除として夫側の社会保険を利用でき社会保険料の削減ができます。
配偶者(受取側)のポイント
受取側で検討すべきは所得税と住民税です。
- 所得税：個人の収入が年103万円以下なら0円
- 住民税：個人の収入が年100万円以下なら0円
年間収入が100万円以下であれば所得税も住民税も発生しないことになります。(他の収入がない場合)
本人(受取側)のポイント
- 夫の配偶者控除の対象に奥様を残しておく：年103万円以下なら配偶者控除の対象
- 夫の社会保険の扶養の対象に奥様を残しておく：年130万円以下なら扶養の対象
結果100万円以内で非常勤なら特に他の費用がかかることなく法人から妻へと所得が分散されキャッシュを手元に多く残すことができます。
サラリーマン給与がある人は本人に出す役員報酬の金額は個人の所得税との兼ね合いで水準を決めることになります。
不動産投資の法人化での節税対策②：倒産防止共済での節税対策ポイント
倒産防止共済とは？
倒産防止共済とは連鎖倒産防止用に積み立てる共済商品です。
あまり不動産投資では起こり得ないのですが、もし取引先業者が倒産した場合は掛け金総額の10倍まで貸付してもらうことができます。
中小企業基盤整備機構という国の機関に毎月一定の額を積み立てて任意に解約して解約金を受け取ることもできます。
掛け金は月々5千円～20万円までで累計800万円までとなっています。
倒産防止共済は損金扱いになる節税商品
法人の場合は、
- 払った掛け金は全額損金扱い
- 40ヵ月以上掛けた場合には全額が戻ってくる商品(上限：月20万、累計掛け金800万円まで)
個人の場合は、
- サラリーマンの人は入れません。
- 専業不動産投資家も賃貸事業しかないので加入することはできません。
- 払った掛金は社会保険料と同じで所得控除として控除できる。上限は法人と同じく累計800万円までとなっている。
40ヵ月以上の加入で払い戻しは100％となるので、40ヵ月以上経過するといつ解約しても全額が払い戻しされます。
倒産防止共済の節税効果とは？
中小企業でも所得が800万円を超えると実効税率は各自治体で違うものの36％程度となります。
そして所得が800万円以下になれば実効税率が23％程度になります。
たとえば中小企業で所得が1,000万円ある場合に倒産防止共済(掛金月20万円)の有無での納税額の比較をすると、
- 倒産防止共済無し：所得1,000万円×38％＝納税額380万円
- 倒産防止共済有り：(所得1,000万円-掛金20万円×12ヵ月)×23％＝納税額174.8万円
倒産防止共済の有無での納税額の差は歴然で205.2万円の節税となります。
中小企業法人の所得1,000万円の実効税率は36％ほどありそのまま支払うとかなりの納税額となります。
このようなケースで倒産防止共済を払い込んでいれば、年間240万円を支払って所得を圧縮し納税額を下げることができます。
前述しましたが倒産防止共済の積立金は40ヵ月以上払えば払い戻しは100％になります。
戻ってきた積立金は雑収入となるのでその時に修繕などの計画と合わせるのも一つの方法です。
今後は法人税の実効税率が下がっていくことも掲げられていますのでその際は税の繰り延べとしても利用できる可能性があります。
不動産投資の法人化での節税対策③：小規模企業共済での節税対策ポイント
法人の役員や個人でも専業不動産投資家であれば小規模企業共済に役員個人が加入できます。
小規模企業共済は全額経費になるので節税対策になります。
小規模企業共済とは中小企業役員や個人事業者向けの退職金の積立
中小企業の役員や個人自営業者には大企業のサラリーマンと違い退職金制度を作る余裕がないところがほとんどです。
そのため国が用意した退職金の積立制度が小規模企業共済です。
中小企業基盤整備機構という国の機関に毎月一定額を積み立てて会社を辞めた時は退職金として受け取ることができます。
掛け金は千円～7千円までとなっています。
小規模企業共済の節税効果とは？
小規模企業共済の掛け金はすべて損金扱いが認められることが最大のポイントです。
払った掛け金は社会保険料と同じで所得控除として掛金全額を所得から控除できます。
支払った掛け金は年金のように積み立てられ事業を辞めたときや満65歳になったときは退職金として受け取ることができます。
生命保険の個人年金と同じですが掛け金が全額控除されることがメリットです。
退職金として受け取るときも、職金の税制が適用されるので、幅に節税することができます。
掛け金を払うときも受け取るときも節税できる仕組みになっています。
掛け金の上限は月7万円のため年間で84万円を所得控除できることになります。
そして毎年積立した掛け金は退職金として戻ってきます。
小規模企業共済の節税効果事例①
- 小規模共済を年84万円で20年間加入したときの節税額
- 所得税率40％、住民税率10％の場合
小規模企業共済での節税額：84万円×50％×20年＝840万円
となり年間840万円という大きな節税ができることになります。
小規模企業共済の節税効果事例②
- 単年度の小規模共済と民間の年金保険の比較
- 所得税率40％、住民税率10％の場合
①小規模企業共済での納税額：84万円×50％＝42万円
②民間の年金保険での納税額：4万円×23％+2万8,000円×10％＝1万2,000円
- 支払保険料が8万円超の場合、所得税が一律4万円の所得控除
- 支払保険料が5万6,000円超の場合、住民税が一律2.8万円の所得控除
①と②を比較すると納税額の差が40万円強も出ます。
民間の年金保険の控除額は所得税と住民税を合計しても6.8万円しかないので小規模企業共済の年間掛け金84万円を全額損金計上できるのとでは大きな差が出ます。
不動産投資家で所得が高い人はこれくらいの節税対策が単年でもできてしまいます。
小規模企業共済ではキャッシュが長期間使えないことがデメリット
小規模企業共済は節税対策に大変有利な商品なのですが、拡大期にある不動産投資家や資金繰りに苦しい不動産投資家にはあまりおすすめできません。
なぜなら、手元資金が長期間使えないデメリットがあるからです。
小規模企業共済は退職金の積立のために優遇された税制になっていることから短期間で解約することを想定していません。
事業を廃業したときは別ですが任意に解約するときには20年以上掛け金を支払っていないと掛けた金額の100％が戻ってきません。
そのため20年以上の積み立てを続ける必要があるため退職金の積み立てとして考えているのであればいいのですが、とりあえず節税をしておいて非常時に使いたいと想定している場合には、
- 掛けた資金が長期間自由に使えないこと
- 短期間での解約は掛けた金額が80％以下になること
を想定して掛け金を積み立てることになります。
サラリーマン投資家の場合の注意点
サラリーマンの人は小規模企業共済には基本加入できません。
主たる収入が給与所得となり副業扱いとなるからです。
配偶者を法人の共同不動産投資家とし役員報酬を支払っていれば配偶者は小規模事業共済に加入できることになります。
不動産投資の法人化での節税対策④：任意償却での節税対策ポイント
結論から言うと目先の利益計上のために任意償却を使うとあとで痛い目にあう方法であるといえます。
任意償却とはどのようなものか？
減価償却費は不動産投資の損益でも大きな金額となる経費です。
そのため減価償却費の大小によって損益計算書が赤字になったり黒字になったりするくらい経理に影響力があります。
個人では減価償却の任意償却という概念はなく減価償却費をすべて経費計上しないといけません。
しかし法人では任意償却という方法があり算出した減価償却費の範囲内であれば調整ができることになります。
例えば1,000万円の減価償却費があるが今年は利益が500万円なので減価償却を450万円に抑えて利益を50万円出すように調整するなどの場合です。
任意償却できる根拠
税法上は、
損金つまり費用として認める減価償却費は、法定耐用年数に基づいた償却限度額と、法人が減価償却費として会計処理した金額のいずれか少ない額
となっています。
これが減価償却限度額内であれば少なくした減価償却でも損金とでき法人税法上は任意償却ができると考えられる根拠です。
確かに法人税法上は任意償却でも問題ありません。
なぜなら税務署はたくさん税金を納めてもらえればいいので任意償却で損金計上が少なくなり結果として法人税が多くなるのは税務署にとっては良いことだからです。
銀行に任意償却はマイナスに見られるデメリットがある
決算も良好になって見栄えもよくなるので問題ないと考える人は多いのですが任意償却を行うと銀行からの評価が高まらないことがあります。
企業の会計原則において、固定資産はその資産の耐用年数または有効期間にわたって、定額法や定率法などの一定の減価償却の方法によって、その取得価額を各事業年度に配分しなければならない。
とされていて会計上は任意償却を認めていないことになります。
そのため銀行に対しては下記2点でマイナスとなります。
①企業会計原則に反している
上場企業などでは企業会計原則に反した償却を行おうとすると監査人である公認会計士から修正を指示されます。
修正をしなければ適正な決算と認められずに上場を維持できなくなります。
任意償却して黒字にできると利益調整が企業の判断でできてしまい上場企業では投資家にとって不利益になるため会計原則で認められていません。
中小企業は上場もしていないし任意償却したからといって罰則規定はないので問題はないように見えます。
しかし銀行からすると企業会計原則から外れた決算をしているとみなされてしまいます。
銀行の評価は企業会計原則に基づいた評価をしていくため、任意償却していても任意償却前の減価償却費をもとに引き直した損益計算書で評価する銀行が多いようです。
なので銀行対策として任意償却して黒字決算をしてもすぐ見抜かれるのであまり効果はないといえます。
②決算を操作しているとみなされる
前述のように評価上任意償却前の減価償却費に戻されるだけでなく銀行から任意償却を使って利益調整をしている会社だとみなされることが大問題です。
決算対策として決算書を粉飾するのではないかとの疑義を持たれ銀行からの信用を失うことになります。
こうなると次の物件取得の融資の際にも審査に引っかかりやすくなります。
任意償却を使っているかどうかは金融のプロが見れば簡単にわかってしまうので特別な事情があって任意償却を行いたい場合などは銀行に確認したほうがよいといえます。
おわりに
- 配偶者に役員報酬を出して節税する場合は、非常勤かつ年100万円以下がのぞましい。それ以上配偶者に役員報酬を支払ったほうが法人として節税できる場合は、400万円～500万円の役員報酬を払わないと節税にならない。
- 法人で利益が出ている場合に節税としてまず考えられるのが、倒産防止共済となる。全額損金が認められ、40ヵ月以上で掛け金が100％戻ってくる節税に有利な仕組みになっている。法人保険を検討する場合は倒産防止共済から検討する。
- 小規模企業共済は節税対策に向いた仕組みだといえる。ただ、資金が長期間自由に使えないデメリットがあるので、掛け金上限の年84万円まで積み立てるかは、資金繰りを見ての検討となる。
- 節税ではないが、利益を多く出すための任意償却は一時的な決算対策にはなるが、銀行への悪影響を考えるとやるべきではないといえる。
