融資戦略・ローンアレンジ|不動産の最大最強のメリットは銀行融資・ローンが使えること



一棟収益不動産投資の最大のメリットであり最大の強みでもあるのが少ない自己資金で銀行をはじめとしたローンの借り入れができ大きな金額の投資を行えるというところにあります。

このことを不動産投資でレバレッジをかけるとも言います。

普通のサラリーマンや公務員などが一棟収益不動産投資の元手資金として何千万円も用意することは簡単ではありません。

その元手が貯まるまで待っていては膨大な時間をロスしてしまいます。

しかし不動産投資は不動産を買うためにローンを組むという自然な成り行きで借り入れを起こすことができるので少ない元手でも大きな金額の収益物件を購入することができるようになるのです。

なので不動産投資においてはローン付けの上手い下手が不動産投資の規模拡大と不動産投資からのキャッシュフローの多い少ないに絶大な影響を与えることになります。

不動産投資ローンの審査の仕組み、銀行担当者とのやり取り、返済比率の考え方、フルローンやオーバーローン、銀行評価の出る物件、銀行タイプ別の融資エリアと金利、銀行別の特徴、会社員のローン戦略、経営者のローン戦略など、ここでは不動産投資のローンアレンジメントに関連するコンテンツをまとめています。

ローンの返済で頭金を多く入れたり繰り上げ返済をしていくよりも手元現金を多く確保する方が最優先な理由

ローンは頭金を多く入れたり繰り上げ返済したほうがよいのか?

不動産投資でローンを組む際に頭金を多く入れたり、繰り上げ返済をしたりして、残債をできるだけ早く返済した方がよいのでしょうか?

実は不動産投資においては、ローンの残債を減らすよりも、手元の資金の確保のほうが大切です。

自宅を購入する際に住宅ローンを使う場合、頭金を多く入れたり繰り上げ返済をしたりすることが、毎月の家計負担を減らすために有効だと言われています。

しかしこれは、アパートなどの収益物件に対する不動産投資の融資には必ずしも当てはまりません。

この記事では、不動産投資でのローンの返済は頭金を多く入れたり繰り上げ返済をしたほうがよいのか?についてご紹介します。

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不動産投資初心者のサラリーマンや公務員が銀行ローンの融資条件で気を付けるべき6つの重要ポイントはコレ!

銀行の融資条件で確認するべき6つのポイント

サラリーマンや公務員が銀行で不動産投資ローンの融資を受ける際に融資条件について気を付けるべきポイントはどのような点なのでしょうか?

サラリーマンや公務員が銀行の融資条件で気を付けるべきポイントは、

  1. 融資金額
  2. 融資手数料
  3. 金利・融資期間
  4. 返済方法
  5. 繰り上げ返済時の違約金
  6. 返済開始時期

6つです。

銀行の融資と一口に言っても不動産投資ローンの融資の契約内容は多岐にわたって記載されています。

不動産投資ローンの融資を受ける際の契約を金銭消費貸借契約といいますが、実はまさにその金銭消費貸借契約書の内容に全てが集約されています。

不動産投資ローンの融資というと融資額にばかり目が行きがちです。

しかし契約ごとは細かい取り決めの内容にもきちんと注意を払っておくことが重要ポイントとなります。

この記事では、不動産投資でサラリーマンや公務員が銀行の不動産投資ローンの融資条件で気を付けるべき6つの重要ポイントについてご紹介します。

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ゆくゆくはマイホームが欲しいと考えているならアパートローンよりも住宅ローンを先に借りたほうがいい?

もしあなたが現在賃貸住宅にお住まいで不動産投資を始めようと考えているとしたら、住宅ローンとアパートローンのどちらを先に考えるべきなのでしょうか?

結論から申し上げると、もしあなたがゆくゆくはマイホームを購入したいと考えているのであれば、先に住宅ローンを組んで住宅ローンでマイホームの購入を進めておいたほうが、のちのちの不動産投資も進めやすくなります。

というのも、住宅ローンの審査では既存借入がグロス金額でシビアに見られるので、先に不動産投資のアパートローンの借入があるとその借入額の分だけ住宅ローンの借入可能額を制限されたり、住宅ローンの審査自体が厳しくなったりしてマイホームの購入に不利に働く可能性が大きいからです。

つまり、アパートローンを独身の賃貸暮らしの時に借り入れていると、その後の人生で住宅ローンでマイホームを購入したいとなったときに、アパートローンがあるために住宅ローンの借入がしにくくなってマイホームの購入で苦労することになるということです。

その時になって慌てても遅いのでライフプランと相談してじっくり考える必要があります。

ゆくゆくマイホームを購入するとなった時に不動産投資で十分な利益を生み出していれば話は別なのですが、それほど規模も大きくなく収支もトントンだとすると住宅ローンの審査で既存借入として不動産投資のアパートローンの借入が重くのしかかってきてしまうのです。

全てのケースに当てはまるわけではありませんが、住宅ローンの審査ではマイカーローンの借入やその他のクレジットなどの借入も全て返済比率にカウントされるため、不動産投資のアパートローンで何千万円の既存借入があると、年収に対する住宅ローンの借入可能枠を使い切ってしまっていて住宅ローンが十分に借りれないということが起こり得るのです。

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良い収益物件は早い者勝ち!普段から揃えておくべき銀行ローン審査提出書類の事前準備チェックリスト!

事前に揃えて融資スピード競争に勝つ銀行提出書類一式

これは良いなと思った収益物件の情報を分析して購入を検討したいと思える収益物件が見つかっても、銀行へのローン融資依頼が遅かったばっかりに他の人に先を越されて収益物件を取られてしまうことがよくあります。

欲しかった物件が買えなかったときの『逃した魚は大きい』感は半端ないです。

その逃した原因が融資審査でもたついたためということであればなおさら悔やまれるでしょう。

基本的に不動産の購入は早い者勝ちが原則です。

最終的に良い収益物件を取得するためには、収益物件の選別から不動産投資ローンの融資内定も含めたスピード感が何よりも大切になります。

どれだけ物件の収益性やリスクなどを緻密に分析しても物件を取られてしまっては徒労に終わってしまい何にもならないからです。

特にローンの融資内定でもたつくと良い収益物件の場合は購入したいというオファーが多いので、買付を一番に出していたとしても他の人が先に融資を付けた場合は後回しにされてしまうことさえあるのです。

いつでも銀行にローンの審査を打診できる体制を敷いておくことが必要です。

ローンの審査で他の人に後れを取らないためにもあらかじめ資料を準備して融資申請に備えておくことは非常に大切です。

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収益物件購入時に今まで融資を申し込んだ取引実績のない銀行の融資審査の面談では何をよく聞かれるのか?

収益物件の購入のための融資を申し込んだ取引実績のない銀行との初めての面談では何をよく聞かれるのでしょうか?

収益物件取時の銀行融資をスムーズに取り付けるためには、銀行に対する融資依頼を段取りよく行う必要があります。

今まで取引実績のない初めての銀行に訪問するとなると初めはとても緊張するかもしれませんが不動産投資で融資を使うのであれば銀行を避けては通れません。

銀行へ訪問する前にあらかじめどのようなことを聞かれるかを想定しておくのが得策です。

この記事では、初めての不動産投資ローンの審査面談でよく聞かれる4項目の模範解答例をご紹介します。

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アパートローンやプロパーローンの審査で既存物件の確定申告や決算が赤字でも次の物件の審査が通るケース

アパートローンやプロパーローンは赤字でも銀行は融資可能なのか?

不動産投資で規模を拡大していくには継続して融資を受けられるのかがポイントとなります。

その時に、確定申告や決算書が赤字になっている状態で銀行から追加の融資は受けられるのでしょうか?

結論からいえば赤字申告は一概にダメというわけではなくケースバイケースとなります。

確定申告や決算書が赤字でも、

  • アパートローンを利用している場合・・・可能
  • プロパーローンを利用している場合・・・金融資産次第で可能

となります。

この記事では、アパートローンやプロパーローンで赤字申告でも融資が受けられる場合をご紹介します。

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収益物件の購入時にフルローンやオーバーローンを検討する際には必ず知っておきたい6つの重要ポイント

ローン審査の仕組みを知って誰でも有利にローンを引く7つのポイント

不動産投資で収益物件を購入する際に、できるだけ自己資金の割合を減らし、フルローンやオーバーローンで融資を引きたいと考える人は多いと思います。

今はなかなかフルローンやオーバーローンは出ないといわれていますが、現実にフルローンやオーバーローンの融資を行っている金融機関もあるのですが、ではいったいどうすれば物件価格以上の融資を引くことができるのでしょうか?

フルローンやオーバーローンの融資を引くことができる条件として、

◎物件の担保評価額+借主の信用貸出枠が物件価格を上回っている

ということが挙げられます。

そして少しでもフルローンに近づけて引くためには、銀行の審査の仕組みを理解することが重要です。

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不動産売買契約のローン特約で白紙解除ができなかったトラブル事例とローン特約にかかわるトラブルの回避方法

ローン特約で白紙解除できるケースとローン特約トラブル回避法

不動産投資の売買契約でローン特約を付けているからといってもなんでもすぐにローン特約による白紙解約ができるわけではないことをご存知でしょうか?

不動産売買契約におけるローン特約の条件を勘違いしていたためにローン特約による契約解除を申し出ると違約になってしまい違約金を支払うはめになるケースもあります。

不動産投資において収益物件を購入する際は、現金より融資を使った方がレバレッジが効くので売買契約においてローン特約は特に個人の買主にとっては付けておいたほうが安心な特約の一つです。

しかし不動産売買契約におけるローン特約の内容をきちんと認識していないと、もしもの時に白紙解除できないばかりか、違約金が発生する可能性すらあるのです。

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収益物件購入時にローンの融資審査で銀行が耐用年数にこだわるのはなぜ?法定耐用年数との違いはある?

銀行がこだわる耐用年数から導かれる融資期間のたった1つの意味

不動産投資の銀行融資審査でなぜ銀行は収益物件の耐用年数にこだわるのでしょうか?

実質まだまだ貸して賃料を取ることができる収益物件でも、

  • 木造なら22年
  • 鉄骨なら34年
  • RCなら47年

耐用年数オーバーとなってしまいます。

日本政策金融公庫などは別ですが、事業性を見ると言いながら築古の収益物件だと融資が付きにくくなってしまいます。

銀行が不動産投資の融資審査時に収益物件の耐用年数を重視しているのはまぎれもない事実です。

これは認めるしかありません。

そのうえで融資申込者の立場としてどうするかを考えることが重要です。

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銀行がローンの融資審査で使う3つの評価基準をご存知ですか?⇒①担保評価②収益評価③属性評価

銀行評価基準(担保評価・収益評価・属性評価)+準備書類一覧

銀行は何を基準に評価を行い融資審査を行っているのでしょうか?

銀行の融資審査基準となる評価のポイントは大きく分けて、

  • 担保評価
  • 収益評価
  • 属性評価

の3つに分けられます。

どんなに収益物件の利回りが良くて収益評価が高くても、借りる人の属性(その人の持っている性質や特徴、社会的地位など)も評価し綜合的に融資の審査をされることになります。

ただ、銀行もローン審査をはねるのが仕事ではなく貸せる相手にはしっかり貸していく仕事です。

銀行があなたにお金を貸したくなるように、

  • あらかじめ審査の材料をそろえる
  • 融資担当者に好印象を与える

ことも総合的な融資審査を有利に進めるためには大切な要素といえます。

そのほうが、早く審査をしてもらえるし、担当の銀行員に対しても好印象になります。

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