一棟収益不動産投資の最大のメリットであり最大の強みでもあるのが少ない自己資金で銀行をはじめとしたローンの借り入れができ大きな金額の投資を行えるというところにあります。
このことを不動産投資でレバレッジをかけるとも言います。
普通のサラリーマンや公務員などが一棟収益不動産投資の元手資金として何千万円も用意することは簡単ではありません。
その元手が貯まるまで待っていては膨大な時間をロスしてしまいます。
しかし不動産投資は不動産を買うためにローンを組むという自然な成り行きで借り入れを起こすことができるので少ない元手でも大きな金額の収益物件を購入することができるようになるのです。
なので不動産投資においてはローン付けの上手い下手が不動産投資の規模拡大と不動産投資からのキャッシュフローの多い少ないに絶大な影響を与えることになります。
不動産投資ローンの審査の仕組み、銀行担当者とのやり取り、返済比率の考え方、フルローンやオーバーローン、銀行評価の出る物件、銀行タイプ別の融資エリアと金利、銀行別の特徴、会社員のローン戦略、経営者のローン戦略など、ここでは不動産投資のローンアレンジメントに関連するコンテンツをまとめています。
不動産投資の銀行融資審査でなぜ銀行は収益物件の耐用年数にこだわるのでしょうか？
実質まだまだ貸して賃料を取ることができる収益物件でも、
で耐用年数オーバーとなってしまいます。
日本政策金融公庫などは別ですが、事業性を見ると言いながら築古の収益物件だと融資が付きにくくなってしまいます。
銀行が不動産投資の融資審査時に収益物件の耐用年数を重視しているのはまぎれもない事実です。
これは認めるしかありません。
そのうえで融資申込者の立場としてどうするかを考えることが重要です。
銀行は何を基準に評価を行い融資審査を行っているのでしょうか？
銀行の融資審査基準となる評価のポイントは大きく分けて、
の3つに分けられます。
どんなに収益物件の利回りが良くて収益評価が高くても、借りる人の属性(その人の持っている性質や特徴、社会的地位など)も評価し綜合的に融資の審査をされることになります。
ただ、銀行もローン審査をはねるのが仕事ではなく貸せる相手にはしっかり貸していく仕事です。
銀行があなたにお金を貸したくなるように、
ことも総合的な融資審査を有利に進めるためには大切な要素といえます。
そのほうが、早く審査をしてもらえるし、担当の銀行員に対しても好印象になります。
収益物件購入時のローン審査時に銀行評価が上がる確定申告書とはどのようなものなのでしょうか？
収益物件購入時のローン審査打診時に初対面の銀行担当者が何をさておきまずは最初に見るのが借入申込者の確定申告書になると思います。
銀行担当者にとってはローンの借入希望者がまだどんな人なのかもあまり分からないこともあり
などを確定申告書などをベースに分析していくことになります。
なので、最初に提示する確定申告書がとても大切になってくるのです。
この記事では、収益物件購入時のローン審査で銀行の評価が上がり融資を引きやすくなる確定申告書とはどのようなものか？についてご紹介します。
収益不動産の購入資金としてサラリーマンや公務員が個人で受けられる融資の限度額はだいたいいくらくらいなのでしょうか？
不動産投資の融資に限度額という概念はありませんが、一般的に個人だと2億円が最初のハードルとなることが多いです。
銀行の融資には特に限度額に規定はないことが多いのですが、2億円以上借り入れがあると、既存物件の積算評価や収益評価の計算が合格点であったとしても、残債の多さを理由に融資を断られる確率が高くなります。
ひとつの融資先の残高が多くなるほど銀行が取るリスク度合いがその融資に対しては高まると考えられるからです。
この記事では、サラリーマンや公務員が不動産投資で受けられる融資の限度額について考えていきます。
銀行が融資したくない融資NGの収益物件というのは実際あるのでしょうか？
物件ごとに見れば銀行の基準で見ていろいろあるかもしれませんが、絶対に融資NGというのは下記3つになります。
この3つは多くの銀行であまり前向きに取り組んでもらえにくい物件です。
この記事では、銀行融資審査で銀行が融資したくない代表的な3つの銀行融資審査NGの収益物件とは？をご紹介します。
収益不動産購入時の融資においてメガバンクや地銀・信金、ノンバンク系などの金融機関によって融資基準は大きく違うのでしょうか？
一般的にメガバンクは収益不動産に対する融資のハードルが高く、地銀や信金は地域密着、ノンバンク系は融資の難易度は下がりますが金利が高めという傾向があります。
収益不動産購入時の融資を受けるためには、各金融機関の特徴を知り、それに合った収益物件を持ち込む必要があります。
融資に対する各金融機関の姿勢は融資を申し込んだ個人に対する評価やタイミングによっても大きく変わってくるので例外は必ずあります。
また、同じ金融機関でも、支店や担当者によって審査結果が大きく変わることもあります。
しかし、金融機関ごとの基本的な融資姿勢を押さえておかないと、やみくもに融資の打診をして失敗を重ねることになるので注意が必要です。
この記事では、収益不動産購入時の融資におけるメガバンク・地銀・信金・ノンバンク系など各金融機関の一般的な融資基準についてご紹介します。
不動産投資で収益物件を探す際に融資を使う場合は銀行融資とひも付けて探すことができているでしょうか？
不動産投資で収益物件を探す際にやみくもに探すのではなく自分の購入可能エリア内で探すようにします。
なぜなら、収益物件を買うのには銀行融資が不可欠であり銀行の融資可能エリアでしか融資を受けられないからです。
銀行によって融資可能エリアが異なるため、自分の使える銀行によっておのずと収益物件の購入可能エリアが決まってきます。
この記事では、不動産投資で融資を受ける銀行の新規開拓は自分の購入エリア内と銀行の物件に対する融資エリア内で探すことについて見ていきます。
不動産投資において金融機関に不動産投資ローンの融資を申し込んだ際の融資審査において
などと融資の条件をつけられることがあります。
不動産投資においてローンを使う大きな理由の一つが自己資金は出来るだけ残しておきたいということですから共同担保を提供することで融資してもらえるのであれば共同担保を入れてもいいものなのでしょうか？
原則として、不動産投資において収益物件の購入時のローン融資の担保は取得物件だけの設定にしましょう。
共同担保は原則しないということです。
この記事では、不動産投資ローンの融資審査で銀行から共同担保を求められた際の共同担保を入れるかどうかの判断基準をご紹介します。
不動産投資で融資による収益物件の仕入れを検討する際に、たくさんある金融機関の中からどの金融機関を選べばよいのか基準を知りたいという人は多いのではないでしょうか？
不動産投資ローンの融資を行う金融機関は大きく分けて、
などがあり、融資額や融資基準にそれぞれ違いがあります。
各金融機関の種類ごとの大まかな基準を知っておくことでどこに融資打診をするのかを決めやすくなります。
この記事では、不動産投資で融資による収益物件の仕入れを検討する際に頭に入れておきたい、都銀・地銀・信金・信組・日本政策・商工中金・農協・ノンバンクの金融機関ジャンル別の不動産投資ローンの特徴をご紹介します。
不動産投資で数年前に借り入れたアパートローンの金利が現在の水準と比べてかなり高い場合に、金利の引き下げ交渉を効果的に行う方法はあるのでしょうか？
また、金利の引き下げが受け入れられない場合は他行での借り換えも検討したほうがよいのでしょうか？
金融機関との
にはいくつかのポイントがあります。
この記事では、アパートローンの金利引き下げ交渉とアパートローンの借り換えで損をしないポイントをご紹介します。
最近ではどのような金融機関が不動産投資での収益物件の取得に対して融資をしてくれるのでしょうか？
結論からいうとすべての金融機関が取り組んではいます。
その温度差が各金融機関によってまちまちだというだけです。
不動産投資における収益物件の取得に対して積極的な金融機関もあれば、逆に消極的な金融機関もあります。
そしてたくさんある金融機関の中でも、法人での物件取得で活用すべきなのは地域密着の金融機関で、地方銀行や信用金庫があげられます。
この記事では、不動産投資で法人での物件取得を考えているのであれば地方銀行や信用金庫の利用をまだまだ検討できる点についてご紹介します。
なぜ銀行預金などの金融資産があるほどローン審査が有利になるのでしょうか？
不動産投資を進めていくうえで、現金投資でない限り銀行などのローンを利用することになります。
ローンを利用するということは銀行から融資をしてもらうわけですから、そのためには金融資産をある程度持っていないことには銀行からは満足な融資は引けません。
保有している預金などの金融資産の金額からどれくらいの価格の収益物件が購入できるかはおのずと決まってきます。
どのくらいの金融資産があれば銀行から融資がどのくらい引けるのかがポイントとなります。
この記事では、不動産投資の銀行融資審査で頭金が物件価格の2割以上あると有利になる理由と頭金に入れなくても良い理由をご紹介します。
不動産投資で融資を受ける銀行との取引のスタンスには、
がありますが、どちらのほうがいいのでしょうか？
それぞれメリット・デメリットがあるのですが、個人の不動産投資家においては不動産投資のステージ段階にもよりますが1行取引にこだわる必要はないと考えます。
逆に法人の場合はメイン銀行の1行との関係性を深める方が有利に働くことが多いです。
この記事では、銀行とはメイン1行取引がいいのか複数行と取引したほうがいいのか？をご紹介します。
不動産投資において銀行はどのような基準で不動産投資物件を評価しているのでしょうか？
銀行の物件評価のやり方を知らなければ、自分では融資年数と融資金額がこれくらいで合うだろうとたかをくくっていても結局ダメだったなどとなってしまいます。
銀行の物件評価というと難しく感じますが、簡単に言えば、
の2点に集約されます。
そして多面的に担保となる収益物件を評価するために主に2つの方法で評価を行います。
その2つが、
この記事では、銀行の担保評価手法を知って不動産投資の融資審査を有利に進めるコツをご紹介します。
不動産投資で収益物件に融資をする金融機関はどのようなところがあってどのような形で融資をしてくれるのでしょうか？
不動産投資での収益物件に対する金融機関の融資形態には大きく分けて
の2つの形態があります。
アパートローンはサラリーマン向きでプロパーローンは経営者や資産管理法人向きだといえます。
この記事では不動産投資でアパートローンとプロパーローンの違いと銀行へのアプローチ方法のポイントをご紹介します。
不動産投資で配偶者が収益物件の購入に対して不安を持っていて数千万円から億単位の借入をすることに大反対するケースがあります。
不動産投資は事業だといってもよく知らない配偶者から見ると投資やギャンブルなどと同一視してしまうことも少なくないからです。
大きな賭けをして大きな損を出すくらいなら今のままでいいじゃないかという思いが強い場合はなおさらです。
ましてや大反対の配偶者がその連帯保証人になるのは絶対に嫌だと言われます。
不動産投資で収益物件を購入するのに配偶者の連帯保証人は絶対に必要なのでしょうか？
結論としては、個人では基本的には連帯保証人が必要ですが、団体信用生命保険に入ることで不要なケースもあります。
また法人では連帯保証がなくても借入ができる可能性があります。
サラリーマンの不動産投資の銀行融資審査においては、事業収支が合っているか＝返済を家賃収入で賄えるかを分析するにもかかわらず、なぜサラリーマンの属性にこだわるのか疑問に思ったことはないでしょうか？
など銀行融資の審査においてサラリーマンが不動産投資の融資を受けようと思うと多くの項目を説明しなくてはならないと思います。
不動産投資におけるローンを返済していけるかどうかはサラリーマン給与ではなく不動産投資が事業として収支が成り立っているかどうかではないのか？
が重要だと思われるのではないでしょうか？
この記事では、サラリーマンの不動産投資の銀行融資審査において不動産投資の事業性そのものよりも属性が優先される理由についてご紹介します。
不動産投資において収益物件の運用を始めると、2棟目、3棟目の収益物件を取得して、不動産投資の規模を拡大していきたいと考える不動産投資家は多いです。
では、実際に不動産投資の規模をスムーズに拡大していくために、1棟目を取得するときの借り入れ条件などでは何を注意すればよいのでしょうか？
ひとつの答えとして1棟目の収益物件の取得の際はとにかくキャッシュフローが回る長期の借り入れをするべきだということがいえます。
この記事では、複数棟の収益物件を取得するための資金調達の考え方をご紹介します。
初めての不動産投資で銀行で融資を受けてローンで収益物件を購入する場合、どのような収益物件がローンが付きやすいのでしょうか？
などの目安もあるのでしょうか？
結論から言うと、この物件なら必ずというものはありません。
あくまで銀行は事業に対して融資をするので、
『融資相談者がきちんと事業運営できるのか？』
ということを最重要視するからです。
まあそうでもなかった銀行もありましたが・・・。
銀行に対して絶対に融資を引きやすい物件の基準というのは存在しませんが、銀行が安心して融資しやすい収益物件の条件はあるといえます。
この記事では初めての不動産投資で銀行の融資審査が通りやすい収益物件はどのような物件か？についてご紹介します。
不動産投資において自分がいくらまでローンの借入ができるのかを知ったうえで収益物件を探しているでしょうか？
金融機関へは買いたい収益物件が決まってから初めて相談に行くという人が多いのが現実です。
金融機関は不動産投資への融資の際には個人の属性によって借入可能額の大部分を決めます。
なので、自分が借入できる金額を知ってそこから逆算して収益物件を探した方が何十倍も効率的だといえます。
また収益物件を購入するとなると数千万円から億単位の金額を借入することになります。
その分金利負担も多額になるので借金はできるだけ早く返した方がいいと考える人は多いです。
しかしながら結論から申し上げると、融資期間はできるだけ長期で組んだほうがキャッシュフローが回りやすくなるので有利です。
具体的には最低でも15年、できれば20年以上の融資期間を設定します。
不動産投資で物件概要書を見て購入検討したい収益物件が銀行評価が出る物件なのかどうかを、銀行に持ち込む前にある程度自分でも判別できれば融資付けのスピードアップにつながるのではないでしょうか？
収益物件の購入を検討する際に銀行評価が出るかどうかを少しでも早く簡単に自分で知ることができれば、その後のアクションを取りやすくなります。
まずは簡易な物件判別を行い、良い数字ならばもっと詳しい計算をしていくようにするほうが時間的なロスも少なくなります。
この記事では、不動産投資で収益物件の銀行評価を自分で簡単に知るための3ステップ①稼働率②積算評価③キャッシュフローをご紹介します。
サラリーマンや公務員が不動産投資で物件を買うためのローンにはどのようなものがあるのでしょうか？
不動産を買う際に使えるローンは次の3種類があります。
住宅ローンは収益物件を買うためのローンではなく、購入した本人が住むためのマンションや一戸建てを購入するためのローンです。
他人に貸す目的で不動産を購入する際に住宅ローンを利用することは、住宅ローンの規約で禁止されています。その代わり、用途が限定されていることで、金利は一番低い水準になっていることがほとんどです。
なので、アパートやマンションなどの集合住宅を一棟丸ごと購入するためには利用できません。
収益物件を買うためには、アパートローンかプロパーローンを利用することになります。
この記事では、アパートローンとプロパーローンの違いと不動産投資への活用方法をご紹介します。
中小零細企業が銀行から事業資金を借り入れる際によく利用するのが信用保証協会なのですが、不動産投資で資産管理法人で融資を受ける際に信用保証協会を利用できることをご存知でしょうか？
そして信用保証協会を使うとどのようなメリットがあるのでしょうか？
中小零細企業が銀行から事業資金を借り入れる際には、銀行のハードルの高い借入審査をクリアしなければなりません。
不動産投資における資産管理法人もほとんどの場合で中小・零細企業に該当します。
そして不動産投資における資産管理法人でも銀行からの資金調達を容易にしてくれるのが信用保証協会なのです。
ここでは、不動産投資の融資で信用保証協会を利用した場合の金融機関のメリットと不動産投資で信用保証協会を活用する方法についてご紹介します。
同じ銀行でも支店によって不動産投資ローンの融資への積極性は違うものなのでしょうか？
実は同じ銀行でも支店によって不動産投資ローンへの融資姿勢は大きく違うというのが事実です。
例えばA支店で断られた融資案件が、同じ銀行のB支店では通ったという例はたくさんあります。
その支店が不動産投資ローンへの融資に力を入れているかどうかで、融資の可否や条件が変わってくる可能性があります。
また銀行の人事異動はその後の融資姿勢に大きく影響するのでしょうか？
これはもちろんイエスという答えになります。
担当者が異動して、それを引き継いだ担当者が、
だとは必ずしも限らないからです。
不動産に明るくない担当者に代わった場合、
などということも十分あり得る話です。
銀行員は自分の知らないことや分からないこと、理解できないことにアレルギー反応を起こしやすいからです。
ましてや、異動したのが支店長となれば、その支店全体の融資姿勢が変わってしまうほどのインパクトがあります。
この記事では、銀行の不動産投資ローンへの融資姿勢が変化する理由についてご紹介します。
不動産投資ローンでは購入者の属性さえ良ければどのような収益物件でも銀行から融資を受けることは可能なのでしょうか？
確かに購入者の属性が良ければ1棟目はよほどのことが無いかぎりどのような収益物件でも買えるかもしれません。
しかし1棟目によく考えずに物件を融資で購入した場合に2棟目以降の融資に差がつきますので注意が必要です。
また一般的に銀行からの融資は、古い木造物件は厳しく、RCは受けやすいといえます。
なので金融機関に持ち込む収益物件によって不動産投資ローンの融資の受けやすさは大きく変わってきます。
不動産投資ローンの融資審査は
によって行われますので、融資が受けやすい収益物件かどうかで、融資審査は大きく変わってきます。
この記事では、不動産投資ローンでは購入者の属性さえ良ければどんな収益物件でも融資を受けることは可能なのか？についてご紹介します。
任売マン
大阪府出身1976年生まれ。奈良県立奈良高等学校～神戸大学工学部機械工学科卒業。東京日本橋にある不動産会社の東京支店で勤務しています。東日本事業部長。不動産業界では少数派の国公立大学理工系出身の不動産コンサルタントです。
新卒で入った不動産業界歴も20年を超えました。 大手不動産会社で法人営業部の責任者として任意売却部門をゼロから立ち上げた経験があり手前味噌ながら任意売却では他に負けない絶対の自信を持っています。
理工系出身者ならではの理論的な不動産投資コンサルティングとローン返済や滞納、差押えや競売申立てされたなどでお困りの方への任意売却による再生支援コンサルティングが得意です。
保有資格
宅地建物取引士
公認不動産コンサルティングマスター
賃貸不動産経営管理士
ファイナンシャルプランニング技能士
BLOG管理人より
投資とはゲインを得るためすなわち儲けるための可能性の合理的追求です。『儲かるかもしれない』というレベルでは投資ではなく投機でありギャンブルと言われても仕方のないレベルです。『ほぼ儲かる』というレベル以上でなければ投資とはいえません。
不動産投資においてもリスクとは自分自身でマネジメントすべきもので自分の手でコントロール出来得る限りはリスクではありません。正しい知識と情報を持つことこそが不動産投資失敗回避のセンターピンでありリスクをコントロールするための重要な鍵となるのです。
海千山千の猛者たちが日々しのぎを削ってぶつかり合う投資の世界では自分自身の知識こそが最大の力です。知りませんでしたでは通用しません。投資で成功したければまずは知識の質と量が必要です。投資で他人のカモになりたくなければまずは自己投資をして知識武装を真剣に考えていくべきです。