不動産投資の売買契約でローン特約を付けているからといってもなんでもすぐにローン特約による白紙解約ができるわけではないことをご存知でしょうか？
不動産売買契約におけるローン特約の条件を勘違いしていたためにローン特約による契約解除を申し出ると違約になってしまい違約金を支払うはめになるケースもあります。
不動産投資において収益物件を購入する際は、現金より融資を使った方がレバレッジが効くので売買契約においてローン特約は特に個人の買主にとっては付けておいたほうが安心な特約の一つです。
しかし不動産売買契約におけるローン特約の内容をきちんと認識していないと、もしもの時に白紙解除できないばかりか、違約金が発生する可能性すらあるのです。
不動産の売買契約におけるローン特約とはそもそもどのような特約？
不動産投資で収益物件の購入する際に銀行でローンを組む場合は『ローン審査』があります。
不動産投資で収益物件の売買契約する際には、事前にローンを利用する銀行に『事前審査』をかけているため、概ねその後の本審査においても、そのまま予定通りのローンがおりる場合もあります。
しかし、事前審査は支店レベルで行われるため、事前審査から本部の審査である本審査では、
- そもそもローンが否決
- 融資条件が変更(減額など)
という結果になることがあります。
また、本人の状況に変化が生じたような場合にも、本審査でNGが出ることも少なくないのが実情です。
不動産売買契約を締結していて、いまさら
『ローン審査が通らなかったので、やっぱり買うのをやめます』
などということは、通常だったら言えないのが本来の契約です。
仮に言えたとしても、既に支払った手付金については、買主の手付放棄になり全額没収されてしまっても文句は言えないでしょう。
しかしながら、それでは収益物件を買う際に怖くて銀行融資が使えなくなってしまいますので、
『ローン特約』
という特約を付けた不動産売買契約の方法があるのです。
これは簡単にいうと、
『ローンの審査が通らなかった場合は、売買契約を白紙に戻しますよ』
という内容の条文の特約をあらかじめ不動産売買契約書に盛り込むことです。
そのため、あらかじめローン特約付きの売買契約を締結していれば、万が一本審査で銀行がNGを出してきたとしても、既に支払った手付金は例外的に全額返金してもらうことができます。
このローン特約のおかげで、収益物件を買う際に安心してローンを利用することができるといえます。
ローン特約で不動産売買契約を白紙解除ができるケースとは？
ローン特約によって不動産売買契約を解除できるのは、ローン特約にどのような条件を設定したのかにも関わってきます。
一般的には、
『融資審査の結果、融資の全部または一部について期日までに承認が得られなかった場合は、買主は契約書記載の解除期日までは、この契約を解除することができる』
という条文を盛り込みます。
この場合には、あらかじめ契約時に取り決めをした期日までにローン審査が出なかったり、NGが出たりした場合に、契約を白紙解除することができます。
ローン特約では不動産売買契約を白紙解除できないケースとは？
よく勘違いされている人がいますが、ローン審査がおりているにもかかわらず売買契約を解除する場合は、ローン特約によって白紙解除することはできず、手付放棄によって解除するしかありません。
また、不動産売買契約書の融資金額よりも金融機関には多くの融資希望額を打診していて、融資が希望に満たなかったので、『やっぱりやめたいのでローン特約での白紙解除を使おう』と思ってもそれは違反です。
不動産売買契約書の融資金額が通っていた場合には、ローン特約での白紙解除はできません。
ローン特約による不動産売買契約解除の意思表示は書面で行う
ローン特約によって売買契約を解除する場合は、売主、買主にとって予想外の事態のため、トラブルが生じやすくなります。
通常、収益物件を購入する場合というのは、不動産業者が仲介に入っているケースが多いため、万が一ローン審査NGの通知が金融機関から届いたら、まずは売主ではなく間に入っている不動産業者に連絡すると思いますが、実はこれだけではローン特約による解除の意思表示とは認められない場合があります。
仮に不動産業者がローン特約による解約の意思表示を売主に伝えず、万が一あとから売主に『そんなことは聞いていない』と言われ、その段階でローン特約による解除期日を過ぎていれば、ローン特約による白紙解除は認められず、手付放棄によって解除を申し出るしかなくなってしまいます。
ローン特約には不動産売買契約書においてローン特約による解除期日を設定していることが多いため、いつの段階で解除の意思表示がされているのかがとても重要になります。
そのため、ローン特約を申し出る場合は、確定日付の残る郵送方法によって、『書面』で売主に通知することが一番確実です。
ローン特約によるトラブルを回避するには？
買主側のローンが通らないという状況、通常売主側はあまり予想していないことが多いため、それだけでもトラブルになるリスクが高く、ローン特約を適用して解除するにあたっては、さまざまな面でトラブルが生じやすくなります。
ローン特約によるトラブルを防止するためには、何よりローン特約の『条項』をできる限り詳細に規定しておくことが重要となります。
主にポイントとなるのは、
- ローンを申し込んでいる金融機関の名称
- ローンの金額
- 本審査の承認が得られるまでの期間
- 融資NGだった場合にどうするか
- ローン特約による解除ができる期日
- ローン特約による解除の意思表示方法
などについて、事前に取り決めておくことで、万が一の際にもスムーズに契約を白紙解除しやすくなります。
おわりに
- ローン特約による白紙解除では、売主と買主でもめることがある。
- ローン特約による白紙解除では、解除期日までに売主に解除の意思が伝わるようにすることが重要。仲介業者だけに口頭で伝えるのでは不十分。
- ローン特約の解除期限が過ぎており、手付解除期日も過ぎていると、高額な違約金がかかることもあるので、解除期限には常に注意しておき、解除の意思表示も確定期日付の書面で行うのが一番安全な方法だといえる。
