投資計画・シミュレーション|詳細なシミュレーションで収益の可視化とリスクヘッジ



不動産投資で事業収支シミュレーションを綿密に行うことで不動産投資全体を数値化して可視化することが可能となります。

また不動産投資全体をシミュレーションで数値化して可視化することで短期的な視点だけでなく中長期的なスパンで起こり得るリスクを事前に把握しておくことができ将来にわたるリスクヘッジを事前に行うことができるようになるという大きなメリットがあります。

将来的に収益物件の価値が変動したらどうなるか?

空室が増えたらどうなるか?賃料相場が変動したらどうなるか?ローンの金利が変動したらどうなるか?

など事前にシミュレーションできていればいざそうなった時にも早く対策を打つことができるのです。

資金計画・資金調達のシミュレーション、キャッシュフロー計算のシミュレーション、節税・税金対策のシミュレーションなど、ここでは不動産投資のシミュレーションに関するコンテンツをまとめています。

表面利回り(グロス)より実質利回り(NET)重視!不動産投資で儲かる人は実質利回り(NET)を重視する訳!

利益の最大化には表面利回りより実質利回りを重視する理由

不動産投資で物件の利回りを見る際に、

  • 表面利回り(グロス)
  • 実質利回り(NET)

の2つの利回りがありますがどちらを重視するべきなのでしょうか?

不動産投資で儲けるためには表面利回り(グロス)よりも実質利回り(NET)を重視するべきです。

不動産投資の世界では一般的に利回りというと表面利回り(グロス)で表記される慣習があります。

表面利回り(グロス)とはその収益物件の満室想定の最大利回りのことをいいます。

極端な話をすると全室が空室であっても物件価格が安ければ満室想定の表面利回り(グロス)は高くなります。

しかし不動産投資で確実に儲けを出すためには満室想定の表面利回り(グロス)ではなく実質利回り(NET)で考えていく必要があるのです。

なぜ実質利回り(NET)を重視する必要があるのでしょうか?

それは不動産投資の投資回収を早めることがその不動産投資の利回りの最大化につながるからです。

この投資回収額は純収入のことを指します。

そして純収入は賃料収入から経費を差し引いた後の収入であり、この純収入の購入価格に対する割合が実質利回り(NET)だからです。

この記事では、不動産投資の利回りは表面利回り(グロス)よりも実質利回り(NET)を重視する理由をご紹介します。

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不動産投資は一棟収益とワンルームマンションのどちらから始めるべき?一棟VSワンルームの6つの比較ポイント!

不動産投資を始める際に一棟収益物件と区分所有ワンルーム収益物件のどちらから始めるのが有利なのでしょうか?

結論から申し上げると、一棟収益とワンルームの『どちらから始めても構わない』です。

なぜなら不動産投資を始める際の状況や不動産投資の目的はそれぞれで一概に一棟収益かワンルームのどちらから始めたほうが有利とは言えないからです。

用意することができる自己資金と年収との兼ね合いで、とりあえず区分所有のワンルームマンションの一室を購入して不動産投資のスタートを切るのか、それとも一棟収益物件が購入できる程度に自己資金が貯まるまで投資開始を待つのかという選択になります。

自己資金もそれなりに用意できて年収が多いという人は最初から一棟収益物件を購入してもいいですし、区分所有のワンルームマンションを5室や10室を購入するという選択もあります。

一方で一棟収益物件と区分所有ワンルームマンションとではそれぞれに投資に際してのメリット・デメリットや物件的な特徴の違いなどがあります。

一棟収益物件から不動産投資を始めるにしてもワンルームマンションから不動産投資を始めるにしても、間違ったやり方で不動産投資を始めてしまっては不動産投資で儲けることはできません。

年収や用意できる自己資金の金額だけで投資先を選ぶのではなく、一棟収益物件と区分所有ワンルームマンションそれぞれが持つメリット・デメリットを理解して自分自身の投資目標にはどちらがよりふさわしいのかを考えることが大切になるのです。

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キャッシュフローが多いほど利益が多い?キャッシュフローだけでなく総合的にどれだけ儲かっているかが重要!

不動産投資の利益とは手元に残るキャッシュフローのことだとお考えではないでしょうか?

これから不動産投資に取り組む人はもちろんこれまで不動産投資に取り組んできた不動産投資家でさえ実はなんとなく理解している感じの人も多いと思います。

なぜなら手元に残るキャッシュフローが多ければ多いほど利益が出ていると考える不動産投資家がとても多いからです。

普通に考えれば手元にキャッシュがたくさん残るほど、その不動産投資は儲かっているというイメージです。

しかし、いくら手元にキャッシュをたくさん残せても最終的に収益物件を売却した際にたくさん税金を取られてしまうとトータルでは儲かっていないことになってしまうのが不動産投資の利益の仕組みなのです。

不動産投資はあくまで入口での物件購入から出口での物件売却までの全体で利益を最大化させることが重要です。

目先のキャッシュフローを追うばっかりに最終的にトータルで利益を減らしてしまい損をしてしまってはもったいない結果と言わざるを得ません。

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サラリーマンや公務員が初めての新築ワンルームマンション投資で儲かる?⇒たぶんほとんどが損しています!

会社員の新築ワンルームマンション投資はぶっちゃけどうなのか?

不動産投資が初めてのサラリーマンや公務員が新築ワンルームマンション投資をするのは儲かるのでしょうか?儲からないのでしょうか?

結論から言うと不動産投資が初めてのサラリーマンや公務員が取り組む不動産投資としては、ワンルームマンション投資はキャッシュフローが出にくい不動産投資になるのでイマイチな結果になるケースが多いです。

特に新築のワンルームマンション投資は家賃収入の割に物件価格が高いのでローンの月々の支払いが高くなりがちでキャッシュフローが出にくいです。

新築ワンルームマンション投資では家賃収入だけではローンの支払いができずに持ち出しになって困っているケースも多いです。

なのでサラリーマンや公務員の方が初めて不動産投資を行う上で何か特別な理由がない限り新築のワンルームマンションは買わないほうがいいです。

不動産投資初心者のサラリーマンや公務員がワンルームマンション投資を狙うのであれば物件価格がこなれた中古ワンルームマンション投資がおすすめとなります。

この記事では、不動産投資初心者のサラリーマンや公務員のワンルームマンション投資がまったく儲かってない理由をふまえて不動産投資が初めてでも儲かるワンルームマンション投資を考えていきます。

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キャッシュフローで月収100万円を得るための一番簡単な投資計画を収支シミュレーションで考えてみた結果

税引前利益100万円/月をキャッシュフローで達成する収支計算

あなたは不動産投資での収益目標をどのあたりに置くでしょうか?

不動産投資での具体的な目標としては、キリの良い数字で不動産投資での月収100万円を掲げる人が多いです。

しかしながら月収100万円といっても定義は人それぞれで、

  • 家賃収入が月100万円
  • 税引前利益(キャッシュフロー)が月100万円
  • 税引後利益(キャッシュフロー)が月100万円

などひとくくりに不動産投資での月収100万円といっても基準は人によって様々です。

当然、税引後利益(キャッシュフロー)が月100万円なのが一番収入が多いことになるのですが、税率が個人・法人ともに人によってそれぞれなので比較しようがありません。

なのでここでは税引前キャッシュフローをベースに月100万円を実現する場合にはどうすればいいのかをここでは検討してみましょう。

税引前キャッシュフローが月100万円程度あれば、税金が40%かかったとしても不動産投資で月60万円程度残るのでひとまずは十分な収益が不動産投資から上がっているといえる水準だからです。

この記事では、不動産投資での月収100万円をキャッシュフローで確実に儲けるための不動産投資シミュレーションの事例をご紹介します。

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収益不動産の収益性がわかるIRR(内部収益率)とNPV(正味現在価値)の関係性を理解する3つのポイント

投資指標IRR(内部収益率)を活用した不動産投資分析のポイント

不動産投資の利回り計算と出口戦略でも金融やM&Aと同様に、IRR(内部収益率)が使われることが増えています。

IRR(内部収益率)が何%だと言われて、それがどのようなことを表すのかをすぐにイメージできるでしょうか?

不動産投資では表面利回りやNOIも重要な指標ですが、売却後のトータル収益がいったいいくらになるのかも重要です。

なぜなら、利回りが良くても売却時に取得額を大幅に下回って大損すれば、コツコツ利回りで稼いできた分がすべて吹き飛ぶことも考えられるからです。

表面利回りにしてもNOIにしても、出口戦略(売却時)を考慮した指標ではありません。

  • いくらで購入して
  • どのくらい収益が上がって
  • いくらで売れるか

までを考慮したIRR(内部収益率)が不動産投資のトータル収益を算出するのに適しているといえます。

この記事では、不動産投資で売却時に儲けを出すためにIRR(内部収益率)NPV(正味現在価値)の関係性を理解する3つのポイントをご紹介します。

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レントロールを精査してより精度の高い購入判断を行うための投資分析と収支シミュレーションの具体的手法

不動産投資において収益物件の購入判断に大きな影響を与えるのが『レントロール』だと思います。

収益物件の購入検討時のレントロール資料は、その収益物件の現状のありのままを示していることがほとんどです。

ただし、あくまでこの時点でのレントロールは現状の実際の収支状況を示しているだけで、

  • それがもっと良くなる余地があるのか?
  • はたまた悪くなる余地があるのか?

ということは、ここからは判断できません

このレントロールを精査して将来に渡っての投資分析と収支シミュレーションを行うことで、より精度の高い購入判断ができます。

具体的には、

  1. 家賃の引き直し
  2. 空室損の考慮

の2つでレントロールの精査を行うことで、購入を検討している収益物件のレントロールを将来に渡って精査でき、より精度の高い投資分析と収支シミュレーションをもって購入判断を進めることができるのです。

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レバレッジが効いている状態⇒K%(調達コスト)<FCR(総収益率)<CCR(自己資本配当比率)の状態

レバレッジのポイントはK%<FCR<CCRかつDCRとのバランス

不動産投資をしていれば『レバレッジを効かせる』という言葉は日常的に使われると思います。

では『レバレッジが効いている』という状態は具体的にはどのような状態をいうのでしょうか?

それは、不動産投資指標を用いて簡単に説明することができます。

不動産投資において『レバレッジが効いている』状態とは、不動産投資指標で、

K%(調達コスト)FCR(総収益率)CCR(自己資本配当比率)

の状態になっていることをいいます。

この記事では、不動産投資において『レバレッジが効いている』とはどのような状態なのかを不動産投資指標を用いてご紹介します。

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K%(調達コスト)とは?ADS(年間返済額)をローン残高で割り戻した融資借入の調達コストを数値化したもの

投資指標K%(調達コスト)でレバレッジの効き具合を把握する

不動産投資では収益物件の購入に際して必要な金額の多くの部分を借入でまかなうことが多いと思いますが、金利以外での借入の調達コストを考えたことがあるでしょうか?

借入には、

  • 借入額
  • 金利
  • 返済期間

の3つの要素があります。

金利が同じでも、借入額や返済期間が違えば年間の返済額は当然変動することになり、金利だけでは同一条件で借入の調達コストを比較することはできません。

K%(借入調達コスト・ローンコンスタント)は、この借入の調達コストを数値化した不動産投資指標になり、数値の大小で借入の調達コストを比較検討できるようになります。

この記事では、不動産投資の借入調達コストを同じものさしで数値比較できるK%分析法をご紹介します。

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FCR(総収益率)とは?NOI(NET収入)を購入総額で割り戻して求められる実質の利回りのこと

投資指標FCR(総収益率)で投資物件の収益力を把握する

FCR(総収益率)をご存知でしょうか?

物件概要書に記載されている表面(グロス)利回りでは、その収益物件の実質の収益力をはかることはできません。

物件概要書に表面(グロス)利回りが10%、15%といった具合に記載されていても、表面(グロス)利回りは売主がたまたま現在貸している賃料を単純に売買価格で割ったものだからです。

FCR(総収益率・フリーアンドクリアリターン)とは収益物件の実質の利回りであり実際の収益力を表します。

この記事では、FCR(総収益率)分析で本当に収益力のある不動産投資物件を数字で見極められる収支シミュレーション方法をご紹介します。

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