地主とはその名の通り土地を所有していてその土地を駐車場などで貸していたり土地の上にアパートなどの建物を建てて賃貸している人のことをいいます。
不動産投資においてサラリーマンや公務員などの一般不動産投資家よりも土地を持っている地主のほうが不動産投資では断然有利だと思われるのではないでしょうか？
地主は土地を持っているので、その土地の上に建物を建てるだけで不動産投資が始められます。
なので地主はサラリーマンや公務員などの一般の不動産投資家よりは土地代がかからずに不動産投資を始められるという点でスタート地点でかなり優位に立っているといえるでしょう。
地主が最強と言われるゆえんです。
しかし、地主は一般の不動産投資家とは違ったスタンスで不動産投資を考えています。
なので不動産投資はサラリーマンや公務員などの一般の不動産投資家であってものそれぞれの目的に応じた投資戦略を持って土地を持っている地主とは違ったアプローチをすることで、土地や資産を持たない普通の一般不動産投資家でも十分に戦えます。
この記事では、不動産投資へのスタンスがサラリーマン投資家とは全く違う地主とはどのような人たちなのかについてご紹介します。
地主は最強？不動産投資へのスタンスがサラリーマン投資家とは全然違う地主とはどのような人たちなのか？
地主は先祖代々受け継いできた土地を持っていて所有している土地の規模にもよりますが地元でも名士とされていることが多いです。
地域を歩けばだいたい地主の家って分かります。
地主はその名の通り土地の持ち主ですので不動産投資では土地を買う必要がなく最強だと言われることもあります。
しかし地主が最強だとしても地主には地主なりの『先祖代々受け継いできた土地』を守っていく宿命があるのです。
地主が自分の土地に新築アパートを建てる目的は不動産投資ではない側面がある
地主がどのようにして自分の土地にアパートを建てるのかというと、土地をすでに持っているためその土地を担保にして銀行から借り入れをしてアパートやマンションを建てていることが多いです。
また建物の建築費用も現金で支払い、金融機関からの借り入れをしない地主もいます。
はたから見るとそれが最強と思われるゆえんでもあります。
しかし地主のアパートマンション建築は少しでも多くの収益を上げるという投資的な発想ではなく、空いている土地を有効活用して相続税対策を兼ねることで、土地を次の世代まで引き継ぐことを目的としているケースが多いです。
この点が地主と一般の不動産投資家が収益物件を買ったり建てたりするのと大きく異る点です。
地主はアパートマンション建築業者の提案を受けて割高に建築しているケースが多い
しかも実際は地主が自ら相続などについて問題意識を持ってアパートを建てているわけではないケースが多いです。
アパート建築業者やマンションデベロッパーの営業マンが地主に対して何度もアパート建築の訪問営業を行い最終的にはその提案に乗る形でアパートを建てている地主が多いのです。
地主はもともとアパート経営に精通しているプロではありません。
身近にアパート経営をしている人がいなければアパート建築にかかる費用の相場も知りませんし他社との比較検討さえしないことが多いのかもしれません。
アパート建築業者やマンションデベロッパーの利益も当然建物建築費用に乗せられた上で建築しています。
土地費用がかからないばっかりに強気の建物建築費用でもそれなりに収益が回っているように見えてしまうからです。
その結果もともと土地を持っているので建物の建築費用しかかからないにもかかわらず物件の利回りは8％以下程度とかなり割高な買い物をしていることさえあります。
なので地主大家がマンションデベロッパーの提案に乗って建てたマンションやアパートは収益性が決して良いとは言えないことが多いのです。
土地を持っている地主のほうがサラリーマンや公務員などの一般の不動産投資家よりも不動産投資を始める上での条件的な優位性は確かにあります。
しかし一般の不動産投資家は相続や資産保全ではなく収益性を重視することになります。
しっかりと知識をつけて収益性を得るための不動産投資を行えば利益を上げていくことは可能となるということです。
地主とサラリーマン不動産投資家の収益物件に対するスタンスの違い
アパートやマンション経営をしている地主オーナーとサラリーマンや公務員の不動産投資家はどこが違うのでしょうか？
実は、地主オーナーとサラリーマンや公務員の不動産投資家とは、収益物件の運用の目的、属性、その行動様式やマインドが大きく異なるのです。
その結果、当然に収益物件の運用に対するスタンスも変わってきます。
地主の土地活用のスタンス
旧来の地主さんは、ハウスメーカーやアパートメーカー、建築会社などが相続税対策として土地にアパートやマンションを建てませんかという営業が来て収益物件を建てるというケースがほとんどです。
これだと、どうしても収益物件の運用に対して、消極的で受け身になってしまいます。
建てる理由も、相続税の対策としてであり、どちらかというと資産を守ろう、保全しようという目的で、資産を形成していこうというものではないことが多いです。
サラリーマンや公務員不動産投資家のスタンス
逆に、サラリーマンや公務員などの不動産投資家は、収益物件の運用に対して、積極的で能動的なスタンスで取り組んでいるのが大きな特徴です。
サラリーマンや公務員などの不動産投資家の多くは、非常に勉強熱心です。
自ら情報を集め、少しでも自分に有利な投資をしたいという意欲に満ちあふれている人がほとんどです。
いくつもの物件を検討し、現地に赴き、事業収支をチェックします。
複数の選択肢の中から最適と思われる物件を購入したあとも、入居者を募集する際の管理会社との折衝など、さまざまな業務を積極的に行います。
ときには収益物件の清掃にまで出かけるという人もいるほどです。
収益物件の運用をビジネスとしてひとつの事業として捉えているスタンスがこのような行動に表れるといえます。
資産を持たないサラリーマン投資家ほど不動産投資には熱心
収益物件の運用には金融機関からの借入および多少の自己資金が必要となります。
なので、サラリーマンや公務員といえども、不動産投資家はある程度生活にゆとりがある人がほとんどです。
また、そのような人でないと、金融機関から借入ができないという事情もあります。金融機関は基本的に返済能力のある人にしかお金を貸さないからです。
しかし、サラリーマンや公務員の不動産投資家が特別の大金持ちというわけではありません。逆にどこにでもいるような普通の人のことが多いです。
職業でいえば、
- サラリーマンや公務員
- 勤務医師
- 勤務弁護士
- 勤務税理士
などの人が多く見られます。
基本的には先祖代々からの財産はほとんどなく、自らの収入を基本に一代で資産を築いていたり、築こうとしています。
彼らの特徴として、収入はそれなりに高いものの、昔からの資産家や地主ではないため、不動産資産を持っていないということが挙げられます。
収入や資産状況としては、
- 年収700万円〜3000万円
- 金融資産3000万円〜1億円
という層が多いといえます。
おわりに
土地を持っている地主のほうが、サラリーマンや公務員などの一般投資家よりも不動産投資を始めるのに大きなアドバンテージを持っていることは事実です。
しかし、一般投資家は不動産投資の収益性を追求して利益を上げていくことで、十分戦うことができます。
大切なのは収益性を追求するための知識を貪欲に得ることと、そのための行動を惜しまないことです。
地主とは根本的なアプローチ姿勢が異なるということです。
また地主オーナーとサラリーマンや公務員の不動産投資家とは、収益物件の運用の目的、属性、その行動様式やマインドが大きく異なり、益物件の運用に対するスタンスも変わってきます。
地主オーナーが受け身で消極的なスタンスであることが多いのに対して、資産を持たないサラリーマンや公務員などの不動産投資家は勉強熱心で積極的なスタンスで収益物件の運用に取り組んでいるといえます。
