不動産投資において最も多い間取りはワンルームであり、賃借人は単身者で一人暮らしの場合が多くなる傾向にあります。
そして一人暮らしの賃借人が室内で誰にも発見されずに亡くなってしまうのが『孤独死』です。
不動産投資を行っていて一度も孤独死の経験がなければ、ニュースを見てもどこか他人事のような感じがするかもしれません。
しかし一棟マンションや一棟アパートなどで戸数の多い収益物件で不動産投資をしている場合はいつ孤独死に遭遇してもおかしくはない時代になっているといえます。
そして入居者の孤独死は何も高齢者だけの問題ではなく、単身者であれば、万一室内で何かあっても発見が遅れて手遅れになる可能性は必ずあるということです。
この記事では、不動産投資での入居者の孤独死発見の3つのパターンと孤独死発生後に取るべき対応5つのステップをご紹介します。
入居者の孤独死が見つかる代表的な3つのパターン
入居者が一人暮らしの場合、万が一部屋の中で心臓発作などで倒れてしまうと、周りに気づく人がいないため発見が遅れてしまいます
入居者の孤独死が見つかる代表的なパターンは概ね下記3パターンです。
入居者の孤独死発見パターン①：家賃滞納で電話したが出ない
不動産投資ではオーナーが賃借人に対し日常的に電話することはほとんどありません。
あるとすれば、賃借人が家賃を滞納したときの督促電話などです。
月末になっても家賃の振込がなく、督促をしても連絡がつかないため、現地に行ってみると異変が見つかるパターンです。
特に普段から家賃の遅延などのなかった高齢者の入居者が、突然何の連絡もなく滞納し出した場合は要注意です。
入居者の孤独死発見パターン②：家族や友人からの電話にも出ない
家族や友人から、本人と連絡がとれないので、安否確認のために部屋に入りたいと大家さんに連絡があることがあります。
入居者の孤独死発見パターン③：隣人などから異臭がするとの苦情が入る
隣の部屋の住人から、異臭がすると不動産投資オーナーに連絡が入って入居者の孤独死が見つかるパターンです。
概ね不動産投資において孤独死が見つかるケースは上記3つのいずれかが多いです。
入居者の孤独死発生後に取るべき対応5つのステップ
入居者の孤独死発生後に取るべきステップ①：警察へ通報
孤独死が疑われる場合は、まず警察に通報します。
最寄りの交番からおまわりさんが来てくれます。
できれば本人の家族などにも立ち会ってもらって部屋を開錠します。
この手順を省くと、後から警察に事情を説明するのが大変になりますので、部屋に踏み込むときは事前に警察を呼ぶのを忘れないようにしましょう。
初めての場合は皆が慌てて先に部屋に入ってしまうので注意するようにします。
入居者の孤独死発生後に取るべきステップ②：現場検証
万が一孤独死していた場合は、警察がその場で現場検証を行います。
場合によっては応援の警察も駆けつけますので、パトカーで乗り付けられて近隣住民が心配しないように対応すべきです。
管理会社によっては(慣れているため)パトカーではなく警察車両と分からないバンで来るように依頼をかけているところもあります。
警察車両だと近隣住民が騒ぎ立てるため、あとの賃貸付けに苦労することになるからです。
入居者の孤独死発生後に取るべきステップ③：室内の状況確認
死因が特定できるまでは、ある程度現場を保存しておく必要があるため、この段階ではまだ勝手に片づけたりすることはできません。
遺族の連絡先を確認したうえで、翌日に部屋の明渡や解約について話すことになります。
入居者の孤独死発生後に取るべきステップ④：明渡しに向けた手続き
実は賃貸借契約は契約者本人が死亡しただけでは終了しません。
部屋を借りる権利は相続人に継承されるため、相続人が解除しなければ契約自体は存続し続けます。
そのため、不動産投資家としては以下の3点について必ず確認します。
- 賃借人の法定相続人は誰なのか
- 今後の連絡の窓口はどこになるのか
- いつまでに部屋を明け渡すのか
孤独死が発生した場合は、相続人が賃貸借契約を存続させることはないため、通常はそのまま解約の手続きに移行します。
必ず賃貸借契約解約申入書を相続人に記入してもらいます。
現状回復費用についても、相続人である家族に負担してもらうことになります。
万が一相続人が相続放棄することも考えて、必ず連帯保証人にも連絡をとっておきます。
手続きさえ忘れなければそれほど後になって問題になることはありません。
入居者の孤独死発生後に取るべきステップ⑤：家賃値下がりに対する保証
孤独死で状況がひどかった場合は、『いわくつき物件』となってしまうため、今後は通常よりも低い家賃で貸すことになり、不動産投資家としては損害を被ることになります。
過去の判例を見ると、自殺の場合と比べて孤独死の場合は避けられない部分もあるため、原状回復費用の負担は認めるものの、逸失利益の損害賠償に対しては裁判所は否定的な見解です。
おわりに
- 孤独死は他人事ではなく、ワンルームのアパートやマンションの不動産投資をしていればいつ起こってもおかしくない身近な問題ととらえる。
- 孤独死が発生したら、慌てずまずは警察や管理会社に連絡し、できるだけ近隣住民に悟られないように対処する方がよい。
- 孤独死での損害賠償責任は遺族に対して請求できないので、孤独死による家賃下落リスクは不動産投資家が負担することになる。
