投資戦略理論

購入時に価格を割り引いて考えたい収益物件3つのパターン

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購入時に気をつけたい収益物件3つのパターン

これは絶対に購入をやめておくべきという収益物件のポイントはあるのでしょうか?

基本的には価格次第でどのような物件でも購入の検討は可能だといえます。

収益物件購入を検討する上で、ほとんどのデメリットは価格に換算可能だからです。

まったく需要のない空室だらけの収益物件はいくら表面利回りが高くても購入を検討することは難しいですが、入居需要さえあれば家賃を適正価格まで下げれば埋まることも多くあります。

収益物件の購入を検討する段階で最初にフィルターをかけてしまうのは、実利を追求する不動産投資家の行動としてはイマイチだといえます。

あれはダメ、これはちょっとということを不動産会社の営業マンに伝えていると、物件が出ても紹介を受けられなくなりやすいので大変もったいない状況になります。

この記事では、購入時に価格を割り引いて考えたい収益物件3つのパターンをご紹介します。

購入時に価格を割り引いて考えたい収益物件3つのパターン

物件を購入する際に、このような特徴の物件は危険だというポイントはいくつかありますが、下記3つのパターンの物件は、かなり割り引いて評価するべきだといえます。

 

①3点ユニットバスの収益物件

3点ユニットバスとは、バスとトイレが一緒になっているユニットバスのことです。

昭和の時代にホテルなどから普及した後、平成の初め頃に3点ユニットバスの収益物件が多く建てられました。

普及当初は同じ床面積でも部屋が広く取れ、ホテルライクなバスルームとして好まれる傾向があったのですが、現在ではあえて3点ユニットバスの部屋を好んで選ぶ人はまったくいない状況だといっても過言ではありません。

ほとんどの人がインターネットで賃貸物件を探してから不動産会社に問い合わせをする時代になっており、低価格帯の物件を探す際も、バス・トイレ別を検索画面でチェックするため、3点ユニットバスの物件は検索すらされない扱いとなっています。

地方で3点ユニットバスの収益物件を保有している場合は、特徴的なリフォームを施したりするなど、少ない3点ユニットバス物件の需要を喚起させるためにかなり工夫が必要となります。

すべての3点ユニットバス物件を検討から外す必要はありませんが、バス・トイレ別の物件やファミリー物件と比較する場合、3点ユニットバスの物件は割り引いて評価するべきだといえます。

 

②必要な駐車場がない収益物件

駐車場が必要なだけない収益物件は、いくらその他の条件が良くてもまったく空室が埋まらない可能性があるため、最新の注意を払うべきです。

地域によっては、いくら駅から近くても駐車場がないだけでまったく入居者に選ばれない場合もあるので、近隣の不動産会社にヒアリングして駐車場の要・不要は必ず確認しておく必要があります。

地域によっては、ファミリー物件の場合1戸あたり2台分の駐車場が必要な場合すらありますので、たかが駐車場と軽く見ないできちんと需要を確認しましょう。

 

③店舗や事務所が空いている収益物件

店舗や事務所が1階に入っているが、長らく空いている収益物件というのはよく売りに出ています。

一見高利回りに見える収益物件に多いのですが、事務所や店舗の需要は普通の居室と比べて立地に大きく左右されます。

路地に入った物件や駅から遠い物件はいくら賃料を下げてもお客さん自体が来ないので、店舗や事務所は空室が決まりにくい場合が多いのです。

駐車スペースが足りない物件や、駐車場が離れている店舗物件なども、同様に借り手がつかないことが多々あります。

このような収益物件は、融資する銀行側も、たとえ店舗の部分が埋まっていたとしても、その家賃を半額に割り引いて計算することすらあります。

すでに入居中の店舗や事務所などのテナントが存在する場合でも、退去後の賃料相場などは居室と同じように賃貸不動産会社にヒアリングする必要がもちろんあるということです。

まとめ

逆に敬遠されるような物件でも投資として問題なければ積極的に購入して良い場合もあります。

物件が沿岸部にあったり活断層の直上にあったとしても、地震に強いRC造の物件だったり、過去に津波などの被害がないことがあらかじめ市役所などで調べて分かっていれば、購入を検討しても良い場合もあります。

また、これらの災害は、損害保険である程度のリスクヘッジができる可能性もあります。

全室空いている状態で売りに出ている物件や、かなり汚れていたり散乱物があったりするような物件でも、リフォームをして適切な家賃を設定すれば空室が埋まる計算が十分に立つのであれば、検討する価値はあるといえます。

購入を進めるかやめるかを検討する際に重要なのは、事前に8割がた勝てる見込みが立てられるかどうかです。

リスクを完全に排除するのは難しいのでチャレンジは必要ですが、勝てる見込みがあるのかどうか分からないまま取り組むのは危険です。

自分の裁量でリスク管理が可能だと判断した場合は、積極的に購入を進めてチャレンジしてみるのもひとつの方法です。

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