全国保証から期限の利益の喪失や一括請求や代位弁済の通知が来たらどうすればいいのでしょうか？
代位弁済後は全国保証の100％子会社のあけぼの債権回収からその後の任意売却の検討などの連絡が来ます。
全国保証とは独立系の信用保証会社です。
全国保証という会社名は一般の人が普段は目にしたり聞いたりすることがほとんど無いと思います。
全国保証はJAバンク(農協)や旧住宅公社、その他の地方銀行や信用金庫などの住宅ローンの保証会社になっていることが多い保証会社です。
住宅ローンを借りる際に窓口としては様々な金融機関から借り入れた形になりますが、保証に入っている保証会社は全国保証になっているというケースが多いです。
その全国保証から連絡や通知があったということは何かしらの未返済や未払いがあったものと考えてよいでしょう。
この場合に全国保証に対して行うべき対処法は、
【まずはとにかく連絡を入れる】
ことが最優先です。
連絡がないと全国保証側としても法的手段として競売申立をするしかありません。
そして競売申立をされると裁判所から競売開始決定通知書が送られてきてしまうのです。
全国保証はJAバンク(農協)の住宅ローンを借入れていて任意売却になればかなりの確率で出現する信用保証会社といえます。
全国保証の任意売却に対するスタンスにはかなりクセがあるので、慣れていない任意売却業者の担当者では苦戦する傾向があります。
JAバンク(農協)の保証のほかに自ら貸し出して2番抵当に入っている場合もありその場合の任意売却の調整も厄介な信用保証会社が全国保証なのです。
全国保証から一括請求や代位弁済の通知が来たらすぐにやるべきことはコレ！
全国保証からの連絡や通知は、
- 電話連絡での督促
- 普通郵便での通知
- 配達証明での通知
- 内容証明での通知
の順に厳しく重たい内容になっていきます。
怖くなって開封できずにそのままになっている方もたくさんいらっしゃるくらいです。
この場合に全国保証に対してまず行うべき対処法は、冒頭でも申し上げたように
【まずはとにかく連絡を入れる】
ことが最優先です。
連絡がないと全国保証としても法的手段として競売申立をするしかありません。
そして競売申立をされると裁判所から競売開始決定通知書が送られてきてしまうのです。
知らない電話番号からの着信は電話に出ない人が増えているのでそのあたりは全国保証側も心得ており早い段階で普通郵便での通知も並行して行ってきます。
これを見て見ぬふりをしてブッチし続けると配達証明や内容証明での督促に切り替わっていき法的手段色が濃くなっていってしまうというわけです。
全国保証側としても債務者に連絡が取れないのであれば法的に粛々と手続きを進めていかざるを得ないからです。
通知文書に記載されている連絡先に連絡を入れたからといっていきなり『お金払わんかい！』と怒られるわけでもありませんので安心してまずは連絡を入れて事情を話すことが大切です。
ご心配な方は当記事下の無料相談フォームからご相談ください。
全国保証への対処方法などをメールにてアドバイスさせて頂きます。
全国保証から代位弁済されて任意売却を行う際に全国保証が1番抵当権に入っている場合のポイント
冒頭でも触れたように、全国保証は各地のJAバンク(農協)や地銀の保証に入っていることが多いのでJAバンク(農協)や地銀で借り入れていて任意売却になるとかなりの確率で遭遇する信用保証会社です。
そういった場合は全国保証が1番抵当権者に入っていますので主債権者として全国保証と任意売却を進めることになります。
全国保証が代位弁済を行うまでは、JAバンク(農協)や地銀の住宅ローンを貸し出した担当者が窓口となります。
そしてその間は残債額を下回る金額での任意売却には応じてもらえません。
その間に不動産を売却する場合はあくまでローン残債全額の完済が全国保証の抵当権抹消の条件となります。
なので、その期間は妥当な金額で売買契約を結んだとしても、全国保証は絶対に抵当権を抹消してくれませんのでご注意ください。
売買契約はできても全国保証が抵当権の抹消ができないので決済できません。
逆に早く全国保証に抵当権を抹消しろと要求すると、全国保証からの印象は悪くなる一方ですので注意が必要です。
代位弁済したあとは全国保証が債権者となり、全国保証自ら任意売却の窓口となります。
住宅ローンを滞納して、JAバンク(農協)や地銀の貸し出し担当者とやりとりをしているうちに、全国保証から代位弁済しますよという通知が届きます。
そのタイミングで、全国保証に任意売却したい旨を伝えれば代位弁済を待って任意売却をスタートすることになります。
全国保証から代位弁済されて任意売却を行う際に全国保証が2番抵当権者に入っている場合
銀行の住宅ローンなどで融資額が物件価格の9割程度しか出なかった時代で、自己資金が不足している住宅購入者に全国保証がその足らずの分を貸し出して抵当権をつけていたものになります。
この場合の全国保証の抵当権は銀行の後順位となり全国保証は2番抵当権者となります。
この場合に住宅ローンを滞納して任意売却になった場合、この任意売却をメインでコントロールするのは1番抵当権者の銀行や金融機関となります。
1番抵当権者の銀行が任意売却するかどうかを決めて、2番抵当の全国保証には抵当権解除料(ハンコ代)の話が行くことになります。
通常この抵当権解除証(ハンコ代)は30万円程度なのですが、全国保証はその金額では抵当権解除を承諾しないことが多いです。
具体的には最低50万円程度要求してくることがあります。
1番抵当権者である銀行からの配分案での解除料が30万円しか配当されない場合に、その穴埋めを誰かがしなくては任意売却が不成立になります。
散々全国保証と交渉してもダメだった場合は、結局は仲介に入る任意売却業者の手数料しか穴埋めの原資がないことが多いです。
なので、債務者にとっては関係ないのですが仲介に入る任意売却業者の取り分が減ってしまうので、任意売却業者にとっては2番抵当権者の全国保証はあまりやりたくない債権者ではあります。
特に物件価格が低価格な場合は、売り側の手数料が全国保証への抵当権解除料に吸収されてしまう可能性もあるため、仲介に入る任意売却業者はタダ働きになってしまう恐れが出てきます。
全国保証が2番抵当権者に入っている場合は、このような事情も含めて仲介に入ってもらう任意売却業者をよく選定する必要があります。
おわりに
- 全国保証は独立系の信用保証会社で、JAバンク(農協)や旧住宅公社や地銀や信金などの住宅ローンの保証に入っていることが多い。
- 全国保証の任意売却はかなりクセがあるので、慣れていない任意売却会社の担当者では苦戦する傾向があります。
- 全国保証が2番抵当権者に入っている場合は、抵当権解除料(ハンコ代)でもめることが多いので、仲介に入る任意売却業者泣かせの債権者といえる。
