『空室がなかなか埋まらなくて困っている』という悩みは不動産投資家の悩みのなかでも最も多い部類なのではないでしょうか?
空室が埋まらないことには必ず何かしらの原因があります。
空室が埋まらない問題の解決を難しくしているのは、空室が埋まらない理由がひとつではなく複合的に絡みあって起こっているケースが多いからだと考えられます。
また原因とは別によく見落とされているのは、入居後の顧客の満足度が低い収益物件は結果的に早期退去が増えてしまい空室を埋めても埋めても退去による空室が増え続ける悪循環になってしまいます。
早期退去になっている原因に関してももあわせて対策が必要だといえます。
この記事では、不動産投資で空室が埋まらない原因を自分で突き止められる3つのポイントをご紹介します。
不動産投資で空室が埋まらない原因を自分で簡単に突き止められる3つのポイント
例えば、昔からの付き合いのある管理会社に任せているけどまったく埋まらないというケースがあります。
その原因を調べると、
- 賃貸仲介店舗に古い情報しか流していない
- そもそも家賃設定がおかしい
- 案内しても部屋は現状回復されていない
などの複数の要因があることがほとんどです。
空室が埋まらない主な要因としては、
- 入居者募集の集客活動ができていない
- 入居者募集活動の営業力がない
- 家賃設定が間違っている
- 部屋の差別化ができていない
- 管理が悪く、顧客の満足度が低く退去率が高い
などがあげられます。
不動産投資で空室が埋まらないときのセルフチェックポイント①:空室の原因を賃貸仲介業者にヒアリングする
自分の収益物件の間取りの需給状況を確認します。
賃貸仲介業者に聞けば、自分の収益物件の間取りがどうして埋まらないのかは容易に教えてもらえます。
- 入居者の利便性が悪い場所から良い場所に住み替えていないか?
- 中心部に新築分譲マンションが大量供給されて賃貸からの脱出が増加していないか?
- マンションデベロッパーが売れ残り分譲マンションを賃貸に回していないか?
- 新興の小規模オーナーが先行きのリストラ、退職金、年金不足対策として参入を始めており、供給過剰がおきていないか?
- 入居率の悪い事務所ビルをリフォームして賃貸マンションへの用途変更・コンバージョンが増加していないか?
- 親の収入減により、学生などへの仕送りが困難になり、自宅から通える学校に通わせる、または仕送り減少により安い賃料の物件に住み替えていないか?
などなど調べてみると思い当たる節がいくつも出てくるものです。
不動産投資で空室が埋まらないときのセルフチェックポイント②:賃貸仲介業者の営業活動を調べる
依頼している賃貸仲介業者の営業活動が空室を埋められるかの成否を握っています。
賃貸仲介業者の営業活動を調べることで劇的に空室率が改善することもあるくらいです。
- 自社HP、SUUMO、HOME’SなどのWeb媒体にきちんと自分の物件情報が載っているかどうか、写真は晴れた日に綺麗に写されているかどうか、など。
- 募集図面が見にくい、古い、汚いなどがないか。
- 賃貸募集店の営業担当者と話をしてみて、物件の特徴やアピールポイントをきちんと言えるかどうか。
- 決まっている競合物件の家賃、諸条件、間取り、設備を調査する。
- 競合物件が家賃を落としていないか。
- 敷金、礼金をゼロゼロにしているかどうか。
- 設備を新しく、もしくはインターネットなど増強しているか。
- リフォームやリノベーションで部屋の競争力をアップしているか。
など、集客・営業面や収益物件の競争力を見ていきます。
上記をきちんと行っていなかったり競合物件に負けていいたりすれば、それだけ空室が埋まりにくくなります。
不動産投資で空室が埋まらないときのセルフチェックポイント③:賃貸管理の管理状況を調べる
自分の収益物件へ足を運んで自分の目で確認調査しに行きます。
自分が住むとしたらどんな違和感があるかを感じ取ることができます。
- 集合ポスト周辺やエントランス、廊下、階段などにチラシやゴミ、たばこの吸い殻などが散乱していないか。
- 自転車置場は整理されているか。
- 敷地内の雑草が伸びていないか。
など案内しても収益物件の管理が悪いと契約が決まりにくくなり空室が埋まらないことになります。
おわりに
- 空室になっている原因を調査して、きちんと把握しなければ、空室対策が取れない。
- 市場環境の調査や賃貸募集店舗や自分の物件を回れば、いろいろな原因が見えてくるので、ひとつひとつ改善していくことが重要。
- 管理会社に任せているから仕方ないと考えずに、自分の物件なのだから空室を埋めて収入を増やすことを第一に考えて、できうる空室対策をとっていく。