不動産投資において金融機関に不動産投資ローンの融資を申し込んだ際の融資審査において
- 収益物件の担保評価が足りないので不足分の自己資金を入れて欲しい
- 他に共同担保を入れて欲しい
などと融資の条件をつけられることがあります。
不動産投資においてローンを使う大きな理由の一つが自己資金は出来るだけ残しておきたいということですから共同担保を提供することで融資してもらえるのであれば共同担保を入れてもいいものなのでしょうか？
原則として、不動産投資において収益物件の購入時のローン融資の担保は取得物件だけの設定にしましょう。
共同担保は原則しないということです。
この記事では、不動産投資ローンの融資審査で銀行から共同担保を求められた際の共同担保を入れるかどうかの判断基準をご紹介します。
不動産投資の融資審査で銀行から共同担保を求められた際の共同担保を入れるかどうかの判断基準とは？
共同担保とは、ひとつの債権の担保として、複数の物の上に担保権を設定することです。
具体的には、金融機関が収益物件への融資を実行するにあたって、融資対象の不動産だけの担保価格と借り手の信用力だけでは融資希望額に満たない場合、
- 不足分の自己資金を入れる
- 他に所有する不動産を担保として差し入れる
ことを求められることがあります。
つまり、担保の補完という意味合いがあります。
また、自宅を共同担保に求める場合は、担保補完という意味合いよりは、どちらかというと自宅を守るために返済を怠らないという精神的なコミットのために求めるというケースもあります。
共同担保として求められるのは、自宅や他の収益物件だったりと様々です。
まず、第一に理解するべきなのは不動産投資の資金調達においては原則として購入物件を担保に資金を調達するということです。
他に共同担保を入れるというのは本筋ではないということです。
共同担保を求めれらるということは、
- その収益物件の担保評価が極端に低い
- あるいは属性に問題がある
ということが考えられるからです。
ただし、一部の金融機関では収益物件や属性うんぬんの前に標準として共同担保を求める場合もあります。
不動産投資の融資の条件に共同担保を求められても共同担保なしの交渉を金融機関と行う
金融機関は確実に返済をして金利を払ってくれる優良顧客を求めています。
そのため、あの手この手を使ってリスクを低減し、顧客を引き留めて借り換えされないような状況を作ろうとします。
融資の際に共同担保を求めるのもその一環です。
しかし、借入をしたい一心で安易に条件をのまないように気を付ける必要があります。
共同担保はいわば借金のカタにとられた人質のようなもので、融資を受ける側にとっては非常に不利な条件といえます。
共同担保にとられた物件は、単独では売却や借り換えができなくなるので、長期的な収益を最大化させる計画が崩れてしまう可能性があります。
金融機関にとっては一度付けた共同担保を外すメリットはないので、返済が進んでいても共同担保はなかなか外してくれないのです。
共同担保を確実に外すには、
- 別の担保を提供
- 債務を完済する
しか手がありません。
不動産投資において収益物件で資産を構築していくためには、融資を受けながら物件の数を増やしていく必要があります。
物件や取引先が増えるごとに、資金の振り分けバランスも考えなくてはいけなくなります。
金融機関は自社の利益のためにできるだけリスクなく貸付しようとします。
しかし、特に共同担保を入れてしまうと、所有物件の権利関係が複雑になり、後々まで経営に影響しますので、自宅に限らず他の所有物件でもできるだけ共同担保に入れることは避けたいところです。
どうしても共同担保を求められる場合は、いっそのこと他の金融機関をあたるか他の物件を探すべきだといえるでしょう。
不動産投資で共同担保を提供してでもローンを借りたほうが良いケースも
不動産投資の融資において共同担保は絶対に断るのかというとこれもまたケースバイケースです。
たとえば、自己資金はまったくないが、他の借入もなく自宅はあるという人の場合です。
共同担保を入れることによって、フルローンやオーバーローンの融資を受けられるというのであれば共同担保も検討すべきだといえます。
手元資金がない人にとっては、ある意味共同担保を使わなければ収益物件による資産運用ができないわけですから、共同担保を受け入れることも必要になります。
他には、すでに持っている物件の隣に物件を買うことによって、既存の物件と地続きになり価値が上がるからどうしても買っておきたいというようなケースでは、共同担保でもなんでも入れてなりふりかまわず取得するという選択肢も出てくることになります。
おわりに
原則としては、取得する収益物件を担保に入れて金融機関からの資金調達を行うことが、収益物件の運用における基本となります。
しかし、個別の判断で、共同担保という例外的な対応を行うことで、共同担保のデメリットを補って余りあるような場合は、共同担保を入れての資金調達を検討することも柔軟に検討することが必要です。
