任意売却物件・再生案件|デフォルト(債務不履行)案件はしっかり目利きできれば掘り出し物を入手できる可能性がある



任意売却物件とは所有者がローンや税金などの債務不履行(デフォルト)をして期限の利益を喪失し、残金の一括請求をされている状態の物件のことです。

何もしなければ債権者は裁判所に競売の申立てをして競売開始決定がなされてしまうため、市場価格よりも割安であったとしても競売落札で予想される価格よりも高ければそれで売却して債権者は債権を回収します。

つまり任意売却物件は、購入者側からすると市場価格よりも割安で手に入れられる可能性があるということです。

ただし、任意売却物件は所有者が資金的に厳しくなっている状況での売却となり、物件の状況などをきちんと目利きすることが必要ですが、その分だけ掘り出し物に巡り合える可能性も高くなります。

物件価格2億1000万円・グロス利回り6.2%の収益物件を買ってなぜ自己破産にまで追い込まれてしまった?

債権回収会社(サービサー)案件の一棟収益物件の任意売却が先日無事に完了しました。

もともとはスルガ銀行が不動産投資のローンを融資していた一棟収益で、所有者である債務者がローンの返済ができなくなり自己破産を申し立てて破産管財事件になっていたタイミングで債権回収会社(サービサー)に債権譲渡されたといういきさつの一棟収益の任意売却物件でした。

この一棟収益物件の任意売却物件は満室想定でキャップレート10%くらいで普通に査定をすると1億3000万円くらいになる物件でした。

それをスルガ銀行の融資で所有者様が購入したときは2億1000万円でした。満室想定利回りは6.2%というところです。

それはそれで特別良くもありませんが悪くもないと思うのですがなぜ所有者様は自己破産してしまったのでしょうか?

今回の取引は破産管財人弁護士が売主様として任意売却を行いましたので所有者様に直接聞いたわけではないのですが、今回の任意売却を行うにあたって物件を調査したところいろいろと見えてきたところがありましたのでお話しいたします。

続きを読む

任意売却物件とは?高利回りの収益物件を買うために任意売却物件の掘り出し物を狙ってみるというのはお得?

不動産投資で高利回りの収益物件を買いたいなら任意売却物件を狙ってみるというのはどうなのか?

高利回りの収益物件を買うために任意売却物件の掘り出し物を狙ってみるというのはお得なのでしょうか?

任意売却物件とはなんらかの理由で所有者が返済不能となり、担保不動産を市場価格で売却したほうが競売になってしまうよりは高く売れるということがが見込める場合に、所有者の意思で債権者との調整の上で売りに出されている不動産物件のことを言います。

任意売却物件には任意売却物件ならではの事情というかしがらみが多くあり、任意売却物件だから必ずしも全てがお得物件だというわけではないので注意が必要です。

しかし、普通に売りに出されていたりインターネットのポータルサイトに掲載されている収益物件よりは任意売却物件のほうが物件価格が安く抑えられていることが多く、その分だけ利回りを高く購入することができる可能性があるというのが任意売却物件の収益物件における最大の魅力だといえます。

そして掘り出し物の任意売却物件を買うためには任意売却物件を取り扱っている不動産会社の担当者と太いつながりを持つことが不可欠です。

この記事では、不動産投資の仕入れで掘り出し物の高利回り任意売却物件の狙い方について考えてみます。

続きを読む

任意売却物件などで契約不適合責任免責(瑕疵担保責任免責)の物件を購入する際に注意したい3つのポイント

瑕疵担保責任と瑕疵担保免責を即理解できる3つのポイント

収益物件の物件概要書で、

『売主瑕疵担保免責』『契約不適合責任免責』

というくだりを見かけることが多いのではないでしょうか?

不動産投資用の収益物件や事業用不動産の売買ではよくあることなのですが、

  • 建物に不具合があっても知りませんよ
  • 建物が大丈夫かどうかは自身で判断してくださいね

という条件で売買を行いましょうという不動産売買における取り決めのことです。

慣れていればたいしたことではないのですが、初めて聞くと『?』となることもあると思います。

特に初心者のうちは、よく分からない用語が出てきたら絶対にスルーしてはだめです。

続きを読む

根抵当権と抵当権の違いとは?根抵当権がついている場合は任意売却の抹消時にトラブルになりやすいので注意!

根抵当権付きの収益物件は最後の抹消でトラブルになりやすい理由

『根抵当権』『抵当権』の違いをきちんと理解できているでしょうか?

不動産投資で収益物件の購入を借入で行うと金融機関がその収益物件に対して『抵当権』を設定します。

その後その収益物件を売却しようとする場合は、抵当権を金融機関に抹消してもらわなければ取引できないことになります。

抵当権を抹消してもらうためには、残りのローンを売却代金も含めて一括で返済すればよいので簡単です。

抵当権付きの不動産を売却するには、事前または決済当日にローン残額を一括返済して抵当権の抹消登記を行う必要があります。

これが『根抵当権』になると抵当権とは少し違った性質があり根抵当権なりの注意すべき部分が出てきます。

当該物件だけではなく他の物件にもまたがって『根抵当権』がついている可能性が高いからです。

続きを読む

競売や税金などの差押え登記が入った任意売却物件を購入する際に注意することと差押登記を解除する方法【更新】

差押え登記の抹消と差押え物件を購入する手順

不動産の『差押』と聞くと、真っ先に競売をイメージする人が多いのではないでしょうか?

不動産のローン返済を滞納して競売申立てをされたり、税金の納付を延滞したり、その他の借入の返済を滞納したりすると不動産に差押え登記をされてしまうことがあります。

競売開始決定をされていれば金融機関や国に差し押さえられているのは当たり前ですが、競売開始決定以外でも差押え登記が入っている不動産の購入には注意が必要になります。

差押え登記をされている不動産をそのまま購入するという買主はいないため差押え登記がされてしまった不動産を売買する際には売主の責任で差押え登記を解除して抹消したうえで買主に引き渡すという契約条件になっていることがほとんどです。

また不動産の売買契約時には差押え登記が入っていなかったとしても最終の決済引渡し前に差押え登記が入ってしまうこともあるため不動産の売買で売主に何か滞納などがないかを事前によく確認しておく必要があります。

また、税金滞納や競売開始決定などの差押え登記が入っているとそれを解除しなければローンが実行できないという金融機関もあるため、差押え登記が入っていると事前に分かっている場合は金融機関にも最初に相談しておくほうが安心です。

この記事では競売開始決定や税金滞納で差押登記が入った不動産を購入する際の注意点と差押登記を抹消するポイントをご紹介します。

続きを読む

破産管財の任意売却物件は超お買い得?不動産投資で破産管財の任意売却物件を購入する際のメリットはコレ!

不動産投資の仕入れで破産管財物件の任意売却物件を安く購入するメリットと注意点はどのような点なのでしょうか?

不動産投資で破産管財物件の任意売却物件を仕入れるメリットは一般の市場価格よりも安く仕入れられることに尽きます。

そして破産管財物件の任意売却物件を仕入れる際の注意点は最後まで必ず買えるかどうかは分からないというところです。

ただし裁判所が指定した破産管財人弁護士が介在している部分以外は普通の任意売却物件を仕入れる際の注意点とたいして変わりはありません。

この記事では、不動産投資で破産管財物件の任意売却物件を安く仕入れるメリットとその注意点についてご紹介します。

続きを読む

不動産投資でリースバック条件の任意売却物件を格安で購入すれば高い利回りで運用して出口でも儲けられる!

不動産投資の収益物件の仕入れとして任意売却物件を探しているとたまにースバック条件の任意売却物件に当たることがあります。

このリースバック条件の任意売却物件とはどのような物件で、リースバック条件の任意売却物件を収益物件として購入することはアリなのでしょうか?

リースバック条件の任意売却物件は一棟収益ではなく、一戸建住宅や区分のマンションの物件になることがほとんどです。

結論から言うとリースバック条件の任意売却物件を仕入れることは不動産投資において大いにアリだといえるでしょう。

リースバック条件とは物件の売主がそのまま住み続けることを条件に買主に売渡し、買主は売主を入居者とする賃貸借契約を結んで売主から家賃を取るという不動産売買での取引形態のことをいいます。

自動的にその物件は売主を入居者とする収益物件となります。

買主はその収益物件のオーナーとなるのです。

なのでリースバックを求める売主というのは大なり小なりまとまったお金を必要としている状況に置かれているものです。

リースバックを条件に同じところに住み続けながら不動産を売り渡してまとまったお金を手にして、そのかわりに毎月の家賃という形で分割払いしていくようなものです。

このリースバックを任意売却と組み合わせる不動産取引を行うことがけっこうあります。

任意売却とはローンの残債が残っている物件を債権者との交渉でローンの残債よりも低い金額で売却する不動産売却の方法です。

基本的に金融機関が任意売却を認める場合というのは売主はローンの返済を滞らせている場合です。

このままいくと競売になるという状況なのですが競売にすると落札価格が市場価格よりも大幅に安くなってしまうことが多いのでそれならばローンが完済されなかったとしても市場価格に近い価格で売却したほうが債権者である金融機関の取り分も多くなり回収額を大きくすることができるからです。

つまり任意売却物件というのは相対的に普通に売りに出されている不動産よりも価格面ではお得になることが多いのです。

そして今こういった任意売却になったリースバック物件を不動産投資の収益物件として買い進めている不動産投資家がじわじわと増えているのです。

続きを読む