任意売却で不動産を売却しようとしているということは、住宅ローンや税金、マンションであれば管理費や修繕積立金を滞納してしまっているのではないでしょうか。
全部払えていれば任意売却をすることにはならないと思いますので、あっちを払えばこっちは払えないという感じで全部は払えないという状況が多いです。
こういう場合に任意売却を進めていくうえでどの支払いを優先させていけばいいのでしょうか？
これは100％ダントツで『税金』です。
断言できます。
固定資産税・都市計画税、自営業の方であれば社会保険料や国民年金、所得税や消費税などです。
なぜ税金の支払いが最優先なのかというと、税金はいかなることがあっても死ぬまで消えないからです。
たとえ自己破産をしたとしても税金は残ります。
もし仮に任意売却で不動産を売却したあとの残債が膨大に残ったとしても自己破産が認められれば債務はゼロにすることができます。
十分に生活を再建することができるのです。
しかし税金の場合はそうはいかないのです。
この違いは一生においてとてつもなく大きいです。
この記事では、任意売却をするなら住宅ローンを滞納しているお金で税金の滞納を解消することで生活の再建に有利になるワケをご紹介します。
税金滞納は待ってもらえることが多いので知らない間に膨大な滞納額になってしまうこともある
任意売却で不動産を売却することを考える際に、住宅ローンの返済が厳しいのはもちろんなのですが、税金やその他の支払い関係も厳しくなっていることが多いです。
特に税金は毎月ではなく決まった月にまとめて一括で納付書が送られてくるので、毎月の支払いが厳しい状況だと税金までお金が回らないことになりやすいのです。
そして税金の支払いが厳しい場合に役所に相談に行くとある程度待ってもらえることが多いです。
しかしこれはあくまで『待ってもらっている』だけで税金の支払い額が減ったわけではありません。
見方を変えれば税金を滞納していることと変わりはないのです。
税金の支払いを待ってもらっている間にも次の税金はどんどん発生していきます。
そして気づいた時には税金の支払いが雪だるま式に増えてしまっているというケースは本当に多いのです。
それに比べて住宅ローンの支払いは1回でも遅れると銀行から電話がかかってきたり、電話を取らなければ通知文書が送られてきたりします。
なので住宅ローンを借りている側としても『ローンの返済は遅れてはいけない』という思いが税金よりも強いことが多いのです。
その結果、税金を滞納しているお金が住宅ローン返済の不足分に回っていて表面上は住宅ローンが払えているという錯覚を持ってしまうのです。
しかしこれも長くは続きません。
税金や社会保険、国民年金が『これ以上待てない』となったときに住宅ローンの返済も行き詰まることになるのです。
しかもその時には税金や社会保険、国民年金などの滞納額がある程度の額まで膨れ上がっていてそこから住宅ローンの滞納が始まることになります。
そうすると任意売却で不動産を売却できても住宅ローンの残債の他にこの時に膨れ上がった税金の滞納分が残ってしまうことになるのです。
こうなると生活の再建はかなり厳しくなります。
なぜなら税金の滞納分には遅延損害金が刻々とかかっていきますので払っても払っても減らないという状況に陥りやすいからです。
任意売却をしながら住宅ローンの滞納分で税金の滞納分を解消しておくことがその後の生活の再建には有利になる
税金の支払いを待てるだけ待ってもらい住宅ローンの返済を最優先に支払ってきても月の収入が増えないかぎりいずれ行き詰まることになります。
なのでむやみに住宅ローンの返済を最優先にして税金の滞納額を増やしていくということは任意売却の最大の目的である生活の再建には大きな足かせとなるということです。
であれば、税金を待ってもらうのではなく税金の滞納額を減らすことを最優先に置いておくべきです。
たとえ住宅ローンの返済が滞ってでも税金の滞納額を減らすことで生活の立て直しにはかなり有利になります。
どっちにしても遅かれ早かれ住宅ローンの返済が行き詰まって払えなくなるのであれば、早い段階で住宅ローンに見切りをつけて税金の滞納額を出来るだけ減らしておくことです。
減らすだけではなく住宅ローンの滞納分で税金を全て払いきれればそれに越したことはありません。
住宅ローンの滞納は進んでいきますがその分税金の滞納額が減っていくことになります。
任意売却で不動産を売却して住宅ローンの残債が多く残ってしまっても少しずつ払っていってもいいし法的手続きでチャラにすることができますので恐れることはありません。
しかし何度も申し上げますが税金の滞納額は絶対に消えることはありません。
消えるとすれば本人が消えてしまった時、すなわち亡くなってしまった時です。
つまり払いきれないほど税金の滞納額が膨らんでしまえば、それこそ死ぬまで背負っていかなければならないということです。
そうなってしまえばせっかく任意売却で不動産を売却して住宅ローンを片付けたとしても税金の支払いに一生つきまとわれることになるのです。
任意売却で不動産を売却する際には税金と住宅ローンの優先順位を絶対に間違わないようにするべきだということがお分かり頂けると思います。
こういったアドバイスができる不動産会社は少ないので任意売却をしても税金が残ってしまい生活は楽にならなかったというケースが出てきてしまうのです。
おわりに
- どのみち任意売却で不動産を売却するのであれば住宅ローンの滞納分を税金の滞納分の解消に充てることで生活の再建に有利になるように任意売却を進めていくことができる。
- 税金は払えなくなりそうな時に役所に相談に行けば待ってもらえることが多いがそれに甘えて滞納額を膨らませてしまうケースが多いので注意する。
- 税金の滞納分は法的手段によっても減免されないため一生かけて払っていかなければならず生活の再建に大きな足かせとなりやすい。
- 税金の滞納がある場合は住宅ローンの返済に早めに見切りをつけて家は失うが税金の滞納を無くして生活を立て直すことを最優先にすることが重要となる。
