不動産投資ローンの融資審査で銀行は融資申込者の何を重視して見て審査や評価をしているのでしょうか？
簡単に言うと
- 個人の年収・資産
- 物件の収益性
を銀行は融資審査時に見ています。
金融機関が不動産投資ローンの融資について審査する際には、物件の概要資料の他に名前・住所などの個人情報、源泉徴収票、給与明細書、保有資産明細、免許証、保険証など様々な資料を提示することになります。
しかし金融機関が重視するポイントを集約すると
- 個人属性評価
- 物件担保評価
の2点に絞ることができます。
この記事では、不動産投資ローンの融資審査で銀行が重視する2つの評価①個人属性評価②物件担保評価についてご紹介します。
不動産投資ローンで銀行が重視する評価基準①：『個人属性評価』では個人の資産と年収を見る
個人属性評価は
- 自己資金の多い少ない
- 年収水準に対する評価
などのことです。
当然ながら自己資金・年収ともに多ければ多いほど評価は高くなります。
貯蓄額や収入が多ければ突発的な支出が発生したり一時的に空室が多くなってしまったりしても耐えられる可能性が高くなるので、リスクが低い貸出先だと銀行はみなすことになるからです。
収入以外では、
- 居住地が融資対象エリア内かどうか
- 自宅のローンが残っているかどうか
なども銀行から確認されます。
個人属性評価において不動産賃貸業者のとしての経験が加点評価される場合があります。
しかしそれは少なくとも複数棟の収益物件を所有していてプロの不動産賃貸業者として独自の取り組みをしている場合に限られます。
不動産投資ローンで銀行が重視する評価基準②：『物件評価』は物件の資産性と収益性を見る
物件評価は融資対象物件の資産性と収益性に対する審査です。
これは、
- 積算評価
- 収益還元評価
で計算されます。
②-1：積算評価
積算評価法では物件の土地価格と建物の価格の資産性を評価することになります。
- 土地部分は国税庁によって定められる路線価と敷地面積によって算出
- 建物部分についてはRCや木造などの建物構造に応じた法定耐用年数や築年数、延床面積などによって算出
上記2つを合計して積算評価を算出します。
積算評価は銀行が担保価値を測定するための評価方法です。
しかしいくら積算評価で資産価値が高く出たとしても必ずしも不動産の実勢価格や収益性が反映されているわけではないため収益還元評価も併用する金融機関がほとんどです。
②-2：収益還元評価
収益還元評価では物件の収益性を計算します。
収益還元評価には2つの計算方法がありますが、そのうちの一つの直接還元法では将来得られる価値を還元利回りとして設定して物件の収益性を評価します。
還元利回りは一定の水準で決めることになりますがこの数値をどう設定するかが収益還元評価の計算結果に大きく影響するため当たり前ですが結局のところ机上の計算以上の精度を得ることはできません。
2-③：物件評価の計算方法は銀行や物件によってその都度異なる
これらの計算方法は銀行によって異なるので知識として知っておくのは良いですがいちいち緻密に計算する必要はありません。
- 積算評価がその収益物件の売価以上に出る物件かどうか
- キャッシュフローの計算が行えているかどうか
が確認できれば十分です。
なお物件をすでに保有しているのであればすべての既存物件についても同じように計算されて評価されることになります。
おわりに
融資申込者を個人属性評価で審査し物件を積算評価と収益還元評価による物件評価で審査することにより両方が合格点であれば融資の仮審査が通ることになります。
どちらのほうが重視されるかは金融機関によって異なります。
アパートローンなどのパッケージ商品で1棟目の購入に対する審査であれば個人属性評価のほうを重視することが多くあります。
逆に、すでに複数棟を所有していて、残債が数億円に達している場合は、年収が1000万円、自己資金が1000万円程度あったところでリスクヘッジにはならないため、物件評価や不動産賃貸業者としての実績を重視する金融機関でないと融資審査が通らない可能性が高くなります。
