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重要事項説明義務違反があっても損害賠償が取れるとは限らない事例

説明義務違反があっても損害賠償が取れるとは限らない事例

不動産投資用の収益物件は物件価格が1億円を超えることもざらにあり、非常に高額な取引となります。

だからこそ、収益物件の購入にあたっては細心の注意をもって契約しなければなりません。

しかし、万が一購入した収益物件が、建ぺい率や容積率が契約時の重要事項説明と違っていて違法建築物だった場合、その売買契約を解除することはできるのでしょうか?

この記事では、重要事項説明義務違反があっても損害賠償が取れるとは限らない事例をご紹介します。


重要事項説明義務違反があっても損害賠償が取れるとは限らない事例

不動産売買における重要事項説明義務について

投資目的で一棟マンションを購入するとします。

この際、売買契約に先立ち、仲介に入っている不動産業者は当該物件の建ぺい率や容積率について、事前に買主に対して説明しなければなりません。

これを『重要事項説明』といい、それが書かれた書類を『重要事項説明書』といいます。

では、万が一重要事項説明書に記載のある建ぺい率や容積率が、実際の建ぺい率や容積率と相違していたことが契約後になって発覚した場合、買主はそれを理由に契約を解除することができるのでしょうか?

 

重要事項説明義務と損害賠償の事例

このようなケースでは、法的にはいろいろなケースがあると考えられますが、一般的には建物引き渡しまでの間に何らかの形でその相違が発覚した場合は、売買契約を解除できる可能性があるといえます。

しかし、仮に重要事項説明書の内容と相違していたとしても、当該建物が修正後の建ぺい率や容積率にも適合しているような場合は、違法建築物ではないため、契約の解除事由としては弱い可能性があります。

もし、修正後の建ぺい率や容積率を当てはめたときに、当該建物がそれを満たすことができない場合は違法建築物となりますので、解除事由としてはある程度説得力があるといえます。

売買の決済引き渡しが終わった後に、これらの事実が発覚するようなケースもあります。

そうなると、契約の解除というよりは、売主や不動産業者に対しての損害賠償請求の話になってきます。

このようなケースは、過去の判例にもありますが、必ずしも損害賠償請求が認められるとは限らないようです。

東京地裁の判例によると、マンションの容積率が基準を超過していることが引き渡し後に発覚した事案において、買主が瑕疵担保責任、不法行為、債務不履行などを理由に価値の低下による損害賠償を売主及び不動産業者に求めましたが、当該事項の説明義務違反があったことは認められたものの、それによる事実上の損害がないとして損害賠償請求は棄却されています。

つまり、この判例をもとに考えると、建ぺい率や容積率は不動産業者に説明の義務があることは確かですが、だからと言ってただちに損害賠償請求が認められるというわけではなく、それによって具体的な損害が発生しているなどの事情が必要であるといえます。

まとめ

  • 売買契約後に違法物件だと分かった場合、決済引き渡し前であれば、契約解除できる可能性は高い。
  • 上記理由で決済引き渡し後に売主に損害賠償請求するのは、裁判の手間がかかり、損害が認められないケースもあるということを考えると、引渡し前にきちんと重要事項説明書や売買契約書をチェックすることが大変重要になる。

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