不動産投資において、近年増え続けている
- 生活保護受給者
- 低所得者
- 外国人
などのハイリスク入居者を入居させる際にはどのような点に気を付ければよいのでしょうか？
結論から言いますと、
- お金の問題
- 入居者の行動の問題
に分けて考えて、
- お金の問題は保証会社に加入するなどの対策を行う
- 入居者の行動の問題は個別にチェックを行う
という対策が必要になります。
この記事では、不動産投資で生活保護受給者・低所得者・外国人などのハイリスク入居者を受け入れる際の注意点をご紹介します。
不動産投資で生活保護受給者・低所得者・外国人などのハイリスク入居者を受け入れる際の2つの注意点
ハイリスク入居者はお金の面と問題行動の面に分けて考えるのがポイントです。
- 生活保護受給者
- 低所得者
- 外国人
などの一般的に属性が良くないと言われている入居者の入居を検討するにあたっては、そのリスクについて、
- お金の面
- 問題行動の面
の2つの注意点に分けて考える必要があります。
ハイリスク入居者を入居させる際の注意点①：お金の面は保証会社への加入を絶対条件として対策を行う
お金の面とは、きちんと家賃を回収できるかどうかという問題です。
入居者の属性が悪いほど家賃の滞納リスクは高まります。
一般的には低額賃料の物件ほど滞納率は上がりやすくなります。
不動産投資家にとっても家賃滞納は死活問題なので、必ず回収しなければいけません。
そこで大切になってくるのが、お金の面でハイリスクな入居者には必ず保証会社に加入させるということです。
家賃の回収においては現在では連帯保証人は昔ほど意味を持ちません。
家族関係が希薄化しモラルが低下しているためです。
一方で保証会社のサービスは拡充してきており、低所得者はもちろん、生活保護者や外国人にも対応している保証会社もあります。
基本的には全ての入居者に保証会社への加入を義務付けるのが今後は必要になりますが、特に属性が悪い入居者に対しては必須となります。
保証会社が家賃の保証をしてくれるのであれば、お金の面、滞納に対するリスクヘッジはクリアできていることになるからです。
空室を埋めたいばかりに、保証会社の審査に通らない入居者を入れては絶対にいけません。
家賃滞納が起こり追い出しなどで余計な時間と費用がかかってしまうのは目に見えているからです。
ハイリスク入居者を入居させる際の注意点②：問題行動の面のチェックも重要
問題行動の面というのは、入居後に問題を起こさないかどうかということになります。
家賃は払っているけれども、
- 騒いだり
- ごみを散らかしたり
- 近所とのトラブルになったり
ということが起こっては物件全体で大きな問題になります。
むしろ、こちらのほうが家賃を払わない入居者よりもたちが悪いといえます。
それは、他の入居者が一人の悪質入居者のせいで皆退去してしまうリスクがあるからです。
これは恐ろしいことです。
なぜならその悪質な入居者がいる限り、新規での募集もできないことになるからです。
新しい入居者が入ってもまた退去してしまうことになりかねません。
例えば、夜中に騒音を出して大騒ぎし、隣近所の住民に罵声を浴びせる入居者に、時間をかけて退去してもらった場合の被害例です。
- 退去までの期間は両隣の入居者は退去
- 新規の募集もストップ
- 相応の退去費用(引っ越し費用)の負担
うるさいといっても明確な基準があるわけではないため、法的に追い出すということが定性面の問題では難しいのが現状です。
こうなってしまっては収益物件の運用で利益を出すというどころではありません。
そしてこの問題行動面での問題が年々増加しているのです。
なかなか追い出す根拠がないということがさらに問題を難しくしてしまっています。
追い出す根拠としては迷惑をかけているということですが、程度問題になるのと、家賃の滞納のようにはっきりとしない点から、それをもって退去させるためには多くの時間とお金がかかることになります。
生活保護受給者の問題行動面のチェックポイント
生活保護受給者の数が増え続け、無視できない規模の数になってきています。
入居者における生活保護受給者の数は単身世帯を中心に10％近くになっているという物件もあります。
もはや、生活保護受給者を取り込まなければ入居率を上げられないところまできているとさえいえます。
しかし、生活保護受給者は一般の入居者とは異なる問題行動面でのリスクを理解したうえで対応していく必要があります。
それは、生活保護受給者に多いのが精神疾患だからです。
生活保護受給理由が精神疾患だという人を入居させると、入居後にトラブルを起こす可能性が否定できないため、生活保護の受給理由は確認できるのであれば確認しておきたいところです。
生活保護受給者には、受給決定通知書が行政から交付されます。
その受給理由のところをチェックして、理由が精神疾患などであれば入居には慎重にならざるを得ない場合もあります。
また、生活保護受給者は行政から家賃が振り込まれるケースもあり保証会社に入らなくても大丈夫と考えがちですが、いつ受給が打ち切られるかも分からないので保証会社の加入は必須にするというところもポイントとなります。
生活保護者の入居を受け入れるメリット
生活保護者には受け入れるメリットもあります。
- 敷金・礼金等を行政が負担するため、初期費用や2年に一度の更新料がきっちり取れる
- 生活保護受給者は家賃の上限が決まってため、その上限額までなら、他の部屋よりも高い家賃であっても決まる
- 行政が間に入ってくれることが多いため、問題が発生した場合は行政の力を借りられる
などの点です
既存の生活保護の入居者で問題がある場合には、行政と連携して対応するとスムーズにいく場合もあります。
また、既存の生活保護の入居者で滞納がある場合は、行政に掛け合い自治体から管理会社に直接家賃を振り込む手続きを取ることができるケースもあるので、行政とうまくコミュニケーションを取る必要があります。
以上の点より、生活保護受給者の受け入れは可能であるものの、入居にかかる審査は慎重に行うべきだといえます。
外国人入居者の問題行動面のチェックポイント
外国人の入居者も昨今では増えてきています。
従来はリスクが高いと敬遠されがちだった外国人入居者ですが、
- 外国人専用の保証会社の利用
- 外国人に強い仲介会社との連携
- 外国語での利用規約の整備
などにより、リスクを防止しながら外国人入居者を受け入れることは可能になってきています。
ただし、日本と外国では賃貸に関する慣習が異なる部分も多く、この常識の違いがトラブルにつながりやすいので、入居の前に十分に説明しておく必要があります。
外国人のチェックポイントは唯一、日本語を話せるのかどうかに尽きます。
日本語を話せれば、ある程度の問題が起きてもコミュニケーションが取れますが、まったく話せない場合は大きな問題になります。
もともと生活習慣が違うため問題になりやすいので、必ずコミュニケーションを取れる体制を整えておくべきです。
最近では、日本語を話せない外国人に対してのサービスを提供する保証会社もありますが、原則は日本語で管理会社が直接意思疎通できるのが一番です。
外国人入居者に多いトラブル
- 騒音(パーティーや大声での会話)
- ゴミ捨て(ゴミ捨て日や分別を守らない、窓からのゴミの投げ捨て)
- 転貸借(契約者以外の入居者が入居している、他の人が同居している)
- ペット不可物件でのペット飼育
- 部屋の改造、模様替え
などのトラブルが外国人入居者の場合は多くなる傾向にあります。
日本人でも当てはまる入居者はたくさんいるといえばいますが・・・。
このようなトラブルも契約時にしっかりと重要事項を理解してもらうことや、共用部の使用等に問題がないか巡回してチェックするなどの対策次第で最小限に防ぐことはできます。
おわりに
生活保護者、低所得者、外国人などのトラブルを起こしやすいハイリスク入居者を入居させる場合は、
- お金の面
- 問題行動の面
に分けて考えます。
お金の面に関しては保証会社に加入させることでリスクヘッジできます。
問題行動の面に関しては、生活保護者なら受給理由を確認し、理由が精神疾患であれば入居後に問題行動を起こす可能性が高くなるので審査を慎重に行います。
外国人入居者はもともとの習慣が違うので、重要事項の説明をきちんと理解してもらうためにも、日本語を話せるかどうかがひとつの基準となります。
