保険

①火災保険②地震保険③借家人賠償保険の知っておきたい基本知識

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不動産を守る主要3損保(火災・地震・借家人)丸わかり基本知識

火災保険や地震保険、借家人賠償保険などあまり深く考えずにすすめられた損害保険に加入してはいないでしょうか?

不動産投資は、不動産投資資源である建物を賃貸して、家賃収入を得ることで成り立つ事業です。

火災や地震などの不測の事態で不動産投資資源である建物が被害を受け、賃貸ができなくなると、事業そのものが成り立たなくなり、収益をあげられなくなります。

もちろん借入金の返済も厳しくなってしまいます。

こうした不測の事態に備えて不動産投資資源を守り、オーナーのリスクを回避するのが火災保険や地震保険、借家人賠償保険などの損保の役割でもあります。

この記事では、

  • 火災保険
  • 地震保険
  • 借家人賠償保険

の不動産投資資源を守る主要3損保の知っておきたい基本知識をご紹介します。

①火災保険の知っておきたい基本知識

主要損保①:火災保険の基本知識

万一、火災により建物が全焼した場合、

  • 建物がなくなり家賃収入がなくなる
  • 借入金がある場合は返済に支障が出る
  • 出火の原因によっては入居者から損害賠償を求められる可能性もある

などのリスクがあり、こうした万一のリスクを回避するために、火災保険の加入はマストです。

投資オーナーが一般的に加入する火災保険は、火災による被害だけでなく、

  • 落雷
  • 風災
  • ひょう災
  • 雪災

などにも補償特約で対応しています。

また、『住宅総合保険』などの名前で、

  • 水災
  • 自動車の飛び込みなどの飛来・落下・衝突
  • 給排水設備の事故等による水漏れ
  • 暴行・破壊・盗難

などにも対応できる損保もあります。

とくに一棟収益の場合は給排水設備の事故などによる水漏れ事故は、火災よりも高い頻度で起こる可能性が考えられますので、損保の補償の対象となっているかどうかを必ず確認します。

また、火災保険は、地震が原因による火災は対象外となるので、別途地震保険への加入についても検討が必要になります。

火災保険の対象となる保険の目的物は、

  • 建物
  • 家財

に分けられています。

建物を目的物とした火災保険には投資オーナーが加入し、家財を目的物とした火災保険には入居者自身に加入してもらうのが一般的です。

 

火災保険の保険金額は『新価』方式で

火災保険の保険金額(支払い限度額)の設定方法には、

  • 時価
  • 新価(再調達価格)

があります。

時価の場合は新築時の価値から経過年数に応じた価値の減少分が差し引かれて支払われることになります。

そのため経過年数によっては、再建築に必要な金額や修繕するのに必要な金額を保険金として受け取れない場合が出てきます。

一方、新価の場合は、設定した保険金額を上限に、再建築に必要な金額や実際に修繕するのに必要な金額を保険金として受け取ることができます。

したがって、建物の火災保険金額の設定方法としては、新価(再調達価格)とするのが望ましいです。

時価の場合でも保険金で借入金が返済さえできれば、残された土地と新築する建物を担保に再建築に必要な資金を調達することは可能かもしれません。

しかし、そのときの経済状況などによって再建築コストは変わってきますので、資金が不足する可能性があり、また新たな借入をしなければならなくなるかもしれません。

その点、新価(再調達価格)であればこのようなリスクを回避することができます。

ただし、保険料は時価より新価によるほうが高くなります。

また、建築コストの変動により、新価も変動するため、定期的に保険金額を調整する必要がでてきます。

ちなみに、現時点の時価を上回る新価で加入することもできます。

ローンの借入で一棟収益を購入する場合に、資金を借り入れる金融機関が指定する保険に入らなければならない場合もあります。

金融機関指定の保険は時価であることが多いです。

金融機関のリスクは借入金が返済不能になることですので、その借入金の残高は返済が進んでいけば減少するため、少なくとも時価相当額の保険に加入していれば、万一のことがあっても保険によって完済することができるという考え方で、その後のことは知ったことではないという立場です。

金融機関は融資の際に火災保険に質権を設定して、火災で建物が滅失した際の借入金回収を銀行は担保することになります。

したがって、金融機関主導の保険の場合は、時価にならないように注意して新価で保険契約をするように注意しておく必要があります。

 

保険料は損保会社によって異なる

保険料は一般的には保険金額に構造・地域による基本料率をかけて計算されます。

基本料率は損保会社により差があるので、まったく同じ補償内容でも保険料に差が出ます。

また、契約期間や建物によって割引されることがあるので、保険のパンフレットをよく読んだり、担当者に確認して該当する割引がないかどうか調べます。

火災保険は単年度で加入するよりも、長期契約すればするほど保険料は安くなります。

したがって、できるだけ長期で加入したほうが支払う保険料は少なくてすみますが、長期契約の保険料は一括払いになるので、資金的な余裕がない場合には単年度の契約にするのが一般的です。

保険料を一括払いする場合は税務上の取り扱いについても注意が必要です。

一括で保険料を支払っても、全額をその年の経費として計上することはできず、加入期間で割って単年度分の保険料を経費として毎年計上していくことになります。

 

類焼(もらい火)についての特約

隣接建物の火災から燃え移った火災は、出火元である隣接建物の所有者や入居者に損害賠償を請求することはできません。

これは火元に故意または重過失がなければ法律上免責されるからです。

したがって、類焼に備えるためにも火災保険に加入し、自分の建物は自分で守ることが大切になります。

一方、自分が所有する建物が出火元となった火災で、隣接する建物に対して被害を与えてしまった場合は、重過失ありとされて損害賠償を請求されるリスクはゼロではありません。

保険契約のなかには、このリスクに対応した特約を付けることができるものがあるので、加入の際は検討が必要です。

 

出火原因によって対応する保険は異なる

火災が起こった場合、出火原因が入居者の責任となるかどうかで対応する保険は異なってきます。

入居者の責任とならない火災原因としては、

  • 共用部分からの出火
  • 自然災害
  • 事故
  • 放火
  • 類焼(隣接建物からのもらい火)

などがあり、この場合はオーナーが加入している火災保険で対応します。

一方、入居者の責任となる火災原因として、たとえばタバコの火の不始末などがあげられます。

この場合は入居者が加入している火災保険で対応することになります。

具体的には入居者には借家人賠償責任保険に加入してもらい、このリスクを担保します。

もし入居者がこの保険に加入していない場合には、オーナーが加入している火災保険で対応することになります。

 

家賃担保特約などもある

損保会社の保険商品によっては、建物の全部または一部が、保険対象となる火災や事故により使用不能となった場合に、得られたはずの家賃相当額について保険金として受け取れる特約を付けられる場合もあります。

 

②地震保険の知っておきたい基本知識

主要損保②:地震保険の基本知識

地震保険は、地震が原因とされる火災や損壊などによる損害を補償してくれる保険です。

地震保険は、政府と民間損害保険会社が共同で運営する公共性の高い保険ななっています。地震の被害は広範囲にわたり、その被害額は高額となります。そのため一民間損害保険会社だけでは、その機能を果たすことが困難であり、多数の民間保険会社と政府が共同して一定以上の被害総額が発生した場合は、政府が負担することになっています。

地震保険には単独で加入することはできません。主契約となる火災保険に合わせて特約として加入する仕組みになっています。

したがって、火災保険契約をする際に特約として地震保険に加入するかどうか判断することになります。

地震保険は契約期間の途中で加入することも可能です。

地震保険の保険金額は、火災保険の保険金額の30~50%の範囲内で加入することができます。

建物は一戸あたり5,000万円、家財は1,000万円までの上限があります。

勘違いされがちなのが、地震保険は一棟あたり5,000万円までしか入れないと思われていて、比較的大型の一棟マンションを不動産投資している場合は、地震保険に入っても無駄と思われていることです。

しかし、実際は、賃貸物件の場合は一棟ではなく一戸当たりの限度額が5,000万円であり、火災保険の保険金額の50%までが地震保険の補償限度額になります。

一棟マンション5階建て・25戸・保険金額2億円の火災保険に加入した場合の例

  • 一戸あたり5,000万円が上限なので、25戸×5,000万円=12億5,000万円
  • 火災保険の50%が補償限度額なので、 2億円×50%=1億円

この事例では地震保険の限度額は1億円となり、結構な補償額となります。

 

地震保険に加入すべきかの判断

地震保険に加入していても、建物が全損しても火災で全焼した場合に比べると半分までしか保険金を受け取ることはできません。

  • 地震保険に加入していても地震によるリスクを100%回避することができない
  • 地震保険の保険料は火災保険料に比べて高い

という理由から、一般的に地震保険に加入する一棟収益オーナーは少ないようです。

しかし、地震で建物のすべてを失う可能性が高い老朽化した収益物件の場合は、収入の道が閉ざされて生活に大きな支障が出てしまうことも考えられますので、地震保険の加入を積極的に検討するべきです。

 

③借家人賠償責任保険の知っておきたい基本知識

主要損保③:借家人賠償責任保険

入居者には賃貸借契約時に損害保険に加入してもらうのが一般的です。

入居者の過失による火災や水漏れ事故の損害額は高額になることが多く、入居者の支払い能力を大きく上回り、被害者側が十分な補償が得られない可能性が高くなります。

高額な損害賠償の支払いにより加害者である入居者の生活を破綻させてしまう可能性もあります。

そこで、入居者に損害保険に加入してもらうことで、被害者・加害者ともに補償支払いリスクを回避できるようにするのが家財保険の目的となっています。

 

主契約は家財保険

入居者の不注意による火災などによって建物に損害を与えた場合、建物を元に戻してオーナーに返さなくてはなりません。

この時に対応する保険が借家人賠償責任保険になります。

火災では入居者自身の家財も損害を受けます。

このときに対応する保険は、家財を目的とした火災保険となります。

また、水漏れ事故を起こして、下階の入居者の家財を濡らして損害を与えてしまったというような場合に対応するのが、個人賠償責任保険となります。

入居者に加入してもらう保険の主契約は、自らの家財の補償を目的とした火災保険になります。

この火災保険に

  • 借家人賠償責任保険
  • 個人賠償責任保険

を特約としてつける形になります。

まとめ

  • 不動産投資上の不測のリスクを回避するために、火災保険・地震保険・借家人賠償保険の正しい知識が必要となる。
  • 火災保険の保険金額は『新価』方式で行う。ローン付の際の金融機関から指定される火災保険は『時価』方式が多いので、新価方式で加入できないか確認する。保険料は新価方式のほうが高くなる。
  • 地震保険は単独で加入できず、主契約となる火災保険に合わせて加入する。一棟収益の場合は、一戸あたり5,000万円か、火災保険の保険金額の50%の少ない方が支払われる。
  • 入居者が加入する保険の主契約は家財保険となり、この火災保険に借家人培養責任保険や個人賠償責任保険を特約としてつける形になる。

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