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銀行に融資を嫌がられる3つの代表的な融資NG物件

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銀行が絶対に融資したくない3つの融資NG物件とは?

銀行が融資したくないNG物件というのは実際あるのでしょうか?

物件ごとに見れば銀行の基準で見ていろいろあるかもしれませんが、絶対に融資NGというのは下記3つになります。

  1. 再建築不可・違法建築物件
  2. 耐用年数オーバーの物件
  3. 借地権物件

の3つです。

この記事では、銀行が絶対に融資したくない3つの融資NG物件をご紹介します。


銀行が絶対に融資したくない3つの融資NG物件

NG①再建築不可物件・違法建築物件

  • 再建築不可物件
  • 違法建築物件

については、銀行的には問答無用で融資NGです。

理由は行政法規上、瑕疵のある物件だからです。

基本的にこのような物件は、銀行は担保取得ができないというのがセオリーです。

もし仮に担保取得できたとしても、評価額は0円と銀行はみなします。

ただし、再建築不可・違法建築物件であっても、瑕疵の原因が土地にある場合は完全にNGですが、建物に関する原因で、再建築で合法に改善する計画がある場合は銀行も門前払いではなくなると考えられます。

購入後に建物を解体し、建築基準を満たす建物を新築する場合は、その旨を事業計画書にて説明し、解体・新築資金も合わせて融資相談することは、相談自体は可能であるといえます。

ただ、土地そのものに瑕疵や法令違反がある場合は、融資相談自体が困難だと考えるべきです。

 

NG②耐用年数オーバー物件

耐用年数オーバー物件もまず融資は困難と考えるべきです。

銀行にとって、耐用年数オーバー物件は、単に物件の評価額が0円というだけでなく、近い将来発生する、老朽化による建て替え資金についても融資銀行が面倒をみなければならなくなるリスクがあるからです。

そして耐用年数は、税務上・会計上の法定耐用年数ではなく、銀行それぞれが融資マニュアルに定めている耐用年数で計算することになります。

 

NG③借地権物件

借地権物件は、銀行的には存在価値を認められていないというのが実情です。

個人向けの住宅ローンなどでは、一部取り扱っている銀行もあるようですが、不動産融資に関しては大部分の銀行で取り扱いはNGとなっています。

その理由として、

  • 直接的に借地権に抵当権が設定できないこと
  • 借地権上の新築の建物が竣工・引き渡しを受けるまで銀行は融資できないこと

があげられます。

借地権を購入しても、建物が完成しない限り、融資の債権保全ができず、先行して融資をするとすれば、建物が完成するまでは、銀行は実質無担保で巨額の融資を実行しなければならなくなるからです。

まとめ

  • 銀行が融資したくない融資NG物件は下記の3物件。
    ①再建築不可・違法建築物件
    ②耐用年数オーバー物件
    ③借地権物件
  • これらの3物件においては、銀行がまともに融資することは銀行的にほぼ不可能であり、融資NG物件だと考えて問題ない。

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