4年後にリタイアが決まっているがそれまでは所得が高いという個人のための不動産投資節税スキーム事例

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収益物件の損益は法人だけでなく個人所得とも損益通算できる

不動産投資が節税対策として効果が高いということはみなさん何となくご存知かもしれません。

では具体的には不動産投資でどのような節税対策が図れるのでしょうか?

不動産投資を個人で行っている場合と法人で行っている場合とでは節税対策方法は変わってきます。

個人で不動産投資を行っている場合は不動産投資専業という人は少なく、サラリーマンや公務員などの給与所得者の人をはじめ不動産投資の所得以外に給与所得などの収入があるという人が多いのではないでしょうか。

不動産投資での収益物件の運用による節税効果が得られるのはなぜかというと、収益物件の運用による利益や損失を他の所得と通算できるからというのが理由です。

しかも、個人所得とも通算できるといいう点が、不動産投資が他の金融商品などにはない収益物件の大きな利点です。

生命保険やリース商品などでは赤字は計上できますが、損益通算できるのは原則として法人で運用した場合のみに限定されます。

この記事では、不動産投資の所得を個人所得と損益通算して節税する事例をご紹介します。

4年後にリタイアが決まっているがそれまでは所得が高いという人のための不動産投資節税スキーム事例

4年後にリタイアすることが決まっているが個人所得が2000万円あり、不動産投資を行うことで節税対策を行うケースを簡単にではありますがご紹介します。

 

【事例】

  • 物件価格:1億円
  • 内建物価格:5000万円
  • 年間賃料収入:1000万円
  • 築年数:23年

 

【物件の損益】(単位:万円)

  1年目 2年目 3年目 4年目 5年目 6年目
賃料収入 1000 1000 1000 1000 1000 1000
諸経費 ▲200 ▲200 ▲200 ▲200 ▲200 ▲200
借入金利 ▲200 ▲200 ▲200 ▲200 ▲200 ▲200
減価償却費 ▲1250 ▲1250 ▲1250 ▲1250 0 0
損益 ▲650 ▲650 ▲650 ▲650 600 600

 

【個人所得2000万円で4年後にリタイヤする場合】(単位:万円)

  1年目 2年目 3年目 4年目 5年目 6年目
物件の損益 ▲650 ▲650 ▲650 ▲650 600 600
個人所得 2000 2000 2000 2000 0 0
損益通算後の所得 1350 1350 1350 1350 600 600

 

上記事例のように、不動産投資による収益物件の運用で特に購入後の数年間で多額の減価償却費を計上できるような場合に、給与や役員報酬などの他の所得と損益通算することによって個人の所得税の大幅な節税が図れます。

この事例は、4年後にリタイアが決まっているものの、それまでは所得が高いという人の不動産投資の節税スキームの事例です。

そのような所得の高い人は、当面の4年間にできるだけ減価償却を大きく取れる木造の収益物件を取得し、損益計算書上の赤字を計上して所得を圧縮することが有効です。

5年目以降は減価償却が取れなくなり、賃料収入に対して税金がかかってきますが、リタイアして本業の所得が減るため全体としての税率は下がります。

また、節税スキームとしてだけ収益物件を使うのであれば、節税の効果がなくなった減価償却を終えたタイミングで売却してしまうという選択肢もあります。

 

おわりに

収益物件の運用による節税の大きなメリットは、法人だけでなく個人所得とも損益通算ができるというところにあります。

他の金融商品では法人では総合課税で損益通算できますが個人ではできないものがほとんどです。

収益物件の運用は個人で取得して活用することで、個人の所得税さえもコントロールできてしまう非常に有効な節税ツールとなり得るということです。

不動産投資で賃料収入を得ながらも、キャッシュアウトを伴わない経費である減価償却費を計上することで損益計算書上は赤字にすることができますので、不動産投資の帳簿上の赤字分を個人所得と損益通算することで、本来納税するはずであった個人の所得税を大きく節税することができることになります。

 

追伸:個人所得が高ければ高い人ほど不動産投資で資産形成しながら節税も大きくできます

上記の不動産投資における個人所得の節税スキームは個人所得が高ければ高いほど節税幅が大きくなり有効度が増えます。

不動産投資期間において、

  • キャッシュフローが黒字
  • 損益計算書(P/L)が赤字
  • 売却時のキャピタルゲインが黒字

を同時に満たせばさらに良いと思います。

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