不動産投資での収益物件を選定する際に築古の収益物件が高利回りで魅力的に映るのではないでしょうか?
しかし物件価格が安くて利回りが高い築古収益物件には、
- いつまで建物がもつか
- ちゃんと入居者が入るのか
といった不安があります。
耐用年数をオーバーしているような築古の収益物件でも利益を出していくことはできるのでしょうか?
実は耐用年数をオーバーしている築古の収益物件は節税のメリットが大きいため、税引き後の利益を出しやすいという特徴があります。
この記事では、不動産投資で耐用年数オーバーの高利回り築古収益物件で利益を出すポイントをご紹介します。
不動産投資で築古の収益物件は減価償却費を短期で多く計上できる節税面のメリットが大きい
不動産投資における収益物件などの減価償却資産は法定耐用年数によって償却期間が定められています。
RC造と木造を比較すると、RC造は47年、木造は22年という具合です。
中古収益物件ですでに耐用年数をオーバーしている場合は、木造の場合で取得から最短で4年で全額償却できるので、中古で築古の木造アパートが最も効果的に節税メリットを受けることができるといえます。
- 金額は大きく
- 期間は短く
が、減価償却による効果的な節税の鉄則です。
例えば
- 物件価格1億円
- 建物価格5000万円
- 土地価格5000万円
- 築23年
- 木造収益物件
を購入した場合、4年間での償却になるので年間1250万円の減価償却費を計上でき、会計上の赤字を大きく計上できるので利益を大きく圧縮し節税することができます。
同じ築23年のRC造の物件を購入した場合、残存耐用年数は(47-23)+23×2=28年になるので年間178万円しか償却できないことになります。
RC造 | 木造 | |
償却年数 | 28年 | 4年 |
賃料収入 | 1000万円 | 1000万円 |
諸経費 | ▲300万円 | ▲200万円 |
金利 | ▲200万円 | ▲200万円 |
年間の減価償却費 | ▲178万円 | ▲1250万円 |
損益 | 322万円 | ▲650万円 |
税引前キャッシュフロー | 200万円 | 300万円 |
所得税 | 161万円 | ▲325万円 |
税引後キャッシュフロー | 39万円 | 625万円 |
上記表を参照してください。(税率50%で単純計算しています。)
税引後のキャッシュフローを見ると、木造の625万円に対して、RC造ではわずか39万円になってしまうことがわかります。
築古の木造収益物件では税引後の手取り収入が大きく取れるため、投資回収が早まり損益分岐点が大きく下がることになります。
その点が耐用年数オーバーの築古の木造収益物件の利益が出やすくなるのが最大のメリットだといえます。
不動産投資で築古収益物件を購入しようとする際は長期間の融資は引きにくい?
築古収益物件を購入するデメリットは、金融機関によっては長期間の融資を受けにくいケースがあることです。
ただ金融機関の融資姿勢としては、物件の問題ではなく借主の属性に応じて融資を出しているので、属性が良ければ築年数に関係なく長期の融資を引ける可能性は高くなります。
昨今では耐用年数オーバーの木造収益物件に対しても20年超の長期融資を積極的に出している金融機関も増えてきています。
その背景には、
- バブル期に大量に建築された木造の物件がすでに耐用年数オーバーになっている
- 国土交通省が掲げるように国が中古物件の流通を促進している
ということが挙げられます。
築古収益物件の場合は建物の経年劣化に伴う修繕やメンテナンスが必須であることもデメリットといえますが、あらかじめその費用を見込んだうえで事業収支計画を立て投資判断をしていけばある程度のリスクヘッジができると考えられます。
おわりに
収益物件の価値は一概に築年数でははかれません。
どのように建築されどのようにメンテナンスされてきたかという物件個別の問題だと考えられ古くても高稼働している収益物件はたくさんありますしその逆もしかりです。
きちんとメンテナンスをしてきた物件であれば築30年の木造収益物件でも入居者が入る物件になるし、築年数が浅くてもメンテナンスがずさんであれば、入居者がつかず収支が回らない収益物件になるといえます。
不動産投資ではとにかく数字に目が行きがちですがその数字を生み出している不動産そのものをよく見る目利き力を鍛えるとよいでしょう。
目利きの数をこなしていけば物件のたたずまいを見るだけでいくらくらいの物件なのか自分の中で見当がつくようになります。
自分の不動産を見る目がドラゴンボールのスカウターのようになれるのです。