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擁壁のほとんどが基準不適合!宅地造成工事規制区域で擁壁のある収益物件を買ったあとの擁壁工事は高額になるので注意する

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宅地造成工事規制区域の『擁壁』について気を付けるポイント

収益物件を購入する際に宅地造成工事規制区域と聞いて真っ先に思い浮かぶのは何でしょうか?

宅地造成工事規制区域にある収益物件を購入する際に、一番の問題になってくるのが『擁壁』だと思います。

大都心部以外では丘陵地に宅地造成をしているところはものすごく多く、丘陵地の宅地での建物建築にともなって『擁壁』が存在しているところはとても多いです。

もし擁壁に欠陥があった場合、後から簡単に直せるものではないので注意が必要です。

この記事では、収益物件を購入する際の宅地造成工事規制区域の『擁壁』について注意するポイントをご紹介します。




擁壁のほとんどが基準不適合!宅地造成工事規制区域で擁壁のある収益物件を買ったあとの擁壁工事は高額になるので注意する

宅地造成工事規制区域とは?

宅地造成工事規制区域とは、宅地造成に伴って災害が生じる可能性が大きい市街地または市街地になろうとする土地の区域であって、宅地造成に関する工事について規制をする必要があるものとして都道府県知事などが指定したもののことをいいます。

簡単にいうと、宅地造成工事規制区域内については宅地造成に関して一定の規制がかかるということです。

この宅地造成にかかわる規制が、築の古い物件では結構な問題に発展することがあります。

そのため、築古の物件の『擁壁』には十分に注意を払う必要があります。

 

基準不適合の『擁壁』が多数存在していることに注意

宅地造成工事規制区域内において宅地造成工事をする場合は、技術的基準に適合する『擁壁』や『排水設備』などを設置して宅地造成に伴う災害を防止するための措置を講じなければいけないことになっています。

そもそもこの区域内は傾斜地になっているため、それらが崩れてこないように適切な対策を施しているのですが、まれにこれらの『擁壁』や『排水設備』などの施設が技術的基準に適合していない場合があります。

そしてその中でも特に注意が必要なのが『擁壁』です。

擁壁とは簡単にいうと崖が崩れてこないように設置するもので、建築基準法においても崖崩れの可能性がある場合は擁壁を設置するように規定されています。

さらに宅地造成等規制法の施行令では30度以上の傾斜地を崖とし、これに該当する場合は擁壁などの安全対策が必要とされています。

しかし、実際の擁壁の中には、

  • 技術的な基準を満たしていないもの
  • 劣化によって強度が著しく低下したもの

などが散見されるため、宅地造成工事規制区域内の収益物件を購入する場合は、必ず現地を視察するなどして擁壁をはじめとした物件の安全性をよく検討する必要があります。

 

擁壁の安全性を見分けるには?

高さが2mを超える擁壁をつくる場合は、建築基準法によると役所への確認申請が必要となっています。

しかし、

  • 法律が制定される前につくられた古い擁壁
  • 確認申請をせずに勝手につくられた擁壁

などが、実際には多く存在しています。

これらの擁壁は、『不適格擁壁』といい、安全性が疑わしい非常にリスクの高いものということになります。

そのためどうしても宅地造成工事規制区域内の収益物件を購入する場合には必ず擁壁の検査済み証を確認するようにしておくと安心感が増します。

また収益物件が古くて検査済み証が見つからない場合は、役所に問い合わせることで擁壁を造った当時に確認申請がされているかどうかを確認することが必要です。

都市計画法の許可、検査を受けている擁壁の場合は、役所の開発登録簿を閲覧することで確認することができます。

また、高さが2mを超えない擁壁であっても油断できません。

これらの低い擁壁については、法律上擁壁を作るにあたって確認申請の義務がないため、どの程度の強度があるのか疑問が残ります。

なので結局専門家に事前に相談して耐久性を調べなくてはならなくなったりして別途費用がかかったりします。

 

安全性が確認できない擁壁の具体例

比較的新しい擁壁の場合は、

  • 鉄筋コンクリート造
  • 間知ブロック積

のものが多く、これらについてはある程度の安全性があると推測されますが、古い擁壁にさらに積み増しをしてつくった『増し積み擁壁』には注意が必要です。

『増し積み擁壁』はその現場を直接見に行くと、古い擁壁と新しい擁壁の境目がはっきりと分かります。

このような擁壁は古い擁壁に対して、設計当初想定していなかった圧がかかることになるため、崩壊をまねく危険性があります。

このような擁壁で崩壊した場合、擁壁によって人や建物に被害を与えると損害賠償責任が発生します。

そして、その擁壁を基準に適合するように作り直すには、数百万円単位のかなり高額な費用がかかります。

宅地造成工事規制区域内の物件には、区域外の物件にはない特殊な設備が必要なため、擁壁や排水設備が基準を満たしているのかどうか必ず購入前に確認することが必要です。

 



まとめ

  • 擁壁が古い場合には、擁壁の検査済み証や擁壁の強度については十分に確認してから購入する必要がある。
  • 鉄筋コンクリート造や鉄骨造の頑丈そうに見える擁壁でも、古い擁壁に積み増した擁壁の場合は、設計通りの強度にはなっていないので注意が必要。
  • 擁壁が崩れて人やモノに被害を与えると損害賠償責任が発生する。そして作り直すにも数百万円単位の費用がかかることになる。



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コメント

  1. 勘田康晴 より:

    初めまして。急な質問すみません。

    主人の実家の所有する土地に建っていたアパートを取り壊して新築を一条工務店で建てる話が進んでいるのですが、取り壊した時に擁壁にヒビとそれをカバーする為か鉄板が施されている箇所を発見しました(いつからあるのか取り壊し時に出来たかは不明)その擁壁を直すのにメーカーの下請けの会社から見積もりで、¥540万と言われて下請けでマージンがあるから高い筈だと思い他の会社で検討したいと言うとダメと言われ値段が高いし困惑しております…ちなみに擁壁の高さは1.8mです。

    素人すぎて擁壁に関して無知過ぎたので取り壊して直ぐにほかで修理していたらきっと値段も違う筈だったのかな、とかこのブログを見つけて思った次第です。やはり一条工務店の言うように提携している業者にしか直してもらえないものなのでしょうか?

    1. 任売マン より:

      こんにちは。他社で見積もりだけでも出してもらってその提携業者に交渉することはできるのではないかと思います。擁壁工事の規模は文面からは分かりませんが一からやり直すような工事だとすぐに1000万円とかいくこともあります。手直しだけで540万円なら高いのかもしれません。相見積もりを取ってみればはっきりすると思います。

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