収益物件に対する投資判断にレントロールを十分に活用できているでしょうか？
レントロール上に並んだ数字だけを見て、良い収益物件だと思うのは早計すぎます。
収益物件の取得後もそのレントロール通りに収益を維持できるのかどうかが肝心です。
そのためには本当のプロ仕様のレントロールの雛形を知って確認すべき事項を総チェックすることが必要です。
収益物件のレントロールは利回り計算のベースとなり不動産投資の収益の根幹をなす賃料収入の書類なので超重要書類といえます。
レントロール確認ポイント①：物件内での家賃のばらつきの確認
同じ間取りで同じ階で家賃のばらつきが少ないのが一番良いバランスです。
家賃にばらつきがある場合は、
- 高い家賃で入居している人
- 安い家賃で入居している人
が混在していることになります。
賃貸市況で現在では安いほうの家賃でしか入居者付けができないのかどうかなどの確認が必要です。
- ワンルームの場合・・・入居者の回転が速いので比較的家賃のばらつきは小さい傾向にあります。
- ファミリーの場合・・・新築当時からの入居者の場合、現在の募集家賃の1.5倍近い家賃で入っている場合があります。
家賃にばらつきがある場合は、基本的には現況募集家賃に引き直して利回りを算出する必要が出てきます。
レントロール確認ポイント②：近隣物件の募集家賃の確認
ホームズやアットホームなどのWEBサイトで同じ条件(構造・築年数・距離等)にて検索して、購入検討物件と同じ条件の部屋と近隣の部屋について家賃を確認します。
インターネットでは、値下げをして家賃勝負で入居者をつけようとしているオーナーもいるため、一番低い家賃を見ると購入検討物件の家賃が低く出過ぎることがあります。
そのため、一番低い家賃だけでなく、購入検討物件の家賃より高い募集家賃がないか確認します。
低い家賃帯が多ければ、需要と供給のバランスがとれておらず供給過多の状態なので、遅かれ早かれ家賃が下落することを把握できます。
その場合は、現況のレントロールの家賃を下落後の家賃で引き直す必要があります。
レントロール確認ポイント③：敷金・礼金・保証金の金額と返還義務の有無の確認
購入検討物件の敷金・礼金・保証金の金額はもちろん、その返還義務の有無を確認します。
最近では敷金0・礼金0のような物件が増えてきているので、敷金が取れていればある程度そのエリアでは強い物件です。
反対に、近隣の類似物件が敷金が取れていて、購入検討物件が敷金が取れていない場合、そのエリアでは入居者付けの競争力が低い物件である可能性があります。
そして、近隣物件も購入検討物件も敷金0・礼金0になっている場合は、そのエリアでは賃貸の供給過剰状態であることを示しています。
今後は国交省のガイドラインからも敷金は返還する方向性のため、敷金が取れたからといって収支に有利なわけではありません。
しかし、敷金が取れるエリア、敷金が取れる物件かどうかは、購入検討物件を計るひとつの指標となり得ます。
レントロール確認ポイント④：大阪方式の敷金・保証金の取り扱いについて
物件売買時には、所有権移転に伴い敷金や保証金は次のオーナーに引き継がれます。
注意が必要なのが、俗に言う『大阪方式』という慣習です。
『大阪方式』では、敷金や保証金の返還義務だけを継承し、そのお金は引き継がれないという条項入りでの契約が普通となっていて、これを大阪方式の『持ち回り』と言います。
要は返還債務も含めて全部込み込みで売買代金に含まれているという考え方です。
大阪でずっと取引しているとこれが普通なのですが、東京で取り引きしていた人が知ると摩訶不思議に思われるようです。
しかも『持ち回り』という言い方がまた誤解を生みやすいのも事実です。
東京の人からしたら『持ち回り』なのだから、敷金などの返還金も承継されると思ってしまい、契約時にトラブルとなることもあります。
大阪方式の『持ち回り』では、所有権移転に伴い、保証金のお金は引き継がれないのに保証金の返還義務だけは負うことになります。
保証金の金額が大きい場合には、敷金が引き継がれないことを決済時に知って資金が足らなくなったり慌てる場合がありますので気を付けなければいけません。
レントロール確認ポイント⑤：店舗・テナント賃貸分について
稼働中の店舗と空室の店舗についての家賃をどのように想定するかは判断が難しいものです。
稼働中の店舗での難しさは、現在のテナントが古くに契約して、高めの賃料を払い続けている可能性がありますが、住居と違って比較がしにくく、現況賃料が妥当のかがなかなか分かりにくいのです。
空室の店舗は、決まる賃料の相場がインターネット等では把握しにくく、店舗はひとつずつに特徴があるので賃料の相場は見極めにくいからです。
また、エリアによってはまったく店舗の需要がない場合もなきにしもあらずです。
店舗の適正賃料はレントロールとインターネットだけでは判断がつかないので、テナント賃貸専門の不動産業者に確認するのが一番確実で手っ取り早い方法です。
ただ、時間がない場合は、インターネットで近い店舗の募集条件の一番低い金額で見積もってもいいかもしれません。
レントロール確認ポイント⑥：同一法人の一棟借り
法人は比較的高めの家賃で借りているケースがあるので、退去後の再募集時にはほとんどの場合家賃が下がります。
全部屋を一括借りしている場合、一括解除されると致命的なダメージを受ける場合もあります。
収入が入らなくなるだけでなく、再募集するためのリフォーム費用がいっぺんにかかってきて、キャッシュアウトが増えて資金ショートを起こす恐れも出てきます。
同一法人の一棟借りは、できるだけ一棟すべては避けて、一棟の20％以内程度にとどめておいたほうがバランスがよくなります。
また、売却するオーナーの中には、法人の一括借りが解除されるタイミングで売却するケースもあり注意が必要です。
物件購入後すぐに法人が退去する場合は慎重な検討を要します。
法人の一括借りの家賃はよく確認し、一斉退去してもすぐに決まるエリアなのかどうかはよく調査することが必要です。
レントロール確認ポイント⑦：レントロールから漏れている収入
レントロールから漏れている項目で多いのが、自動販売機収入と携帯基地局の収入です。漏れているのがわかっても利回りが上がる方向ですのでよしとせずに、見落としがないかきちんと確認しましょう。
敷地外駐車場を物件の近隣の駐車場を借り上げているのに支出の項目に入っておらず、敷地外駐車場の賃料だけ収入としてレントロールに記載があることもあるので除外します。
おわりに
いかがでしょうか。
収益物件購入検討時にレントロールを見る際に参考にして頂ければと思います。
投資判断にレントロールを活かせるか否かで不動産投資の成否もかなり違ってくるものです。
レントロールの表面上の数字や利回りだけを見ていると本質を見誤る可能性が高くなりますので注意が必要です。
